旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的相關(guān)概念和問(wèn)題

　　這篇旅游管理論文發(fā)表了旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的相關(guān)概念和問(wèn)題，旅游地產(chǎn)是因?yàn)槁糜螛I(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生的。目前, 大多數(shù)的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是根據(jù)旅游房地產(chǎn)的功能進(jìn)行劃分的。地產(chǎn)行業(yè)抓住了旅游地產(chǎn)的機(jī)遇，論文提出相應(yīng)解決對(duì)策，進(jìn)一步管理投資的現(xiàn)金流。

　　關(guān)鍵詞：旅游管理論文發(fā)表,旅游地產(chǎn);投資項(xiàng)目;現(xiàn)金流

　　一、引言

　　伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展和人們生活水平的不斷提升，人們對(duì)生活質(zhì)量提出了更高的要求。地產(chǎn)行業(yè)也緊緊抓住這一發(fā)展機(jī)遇，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)。經(jīng)過(guò)近些年的發(fā)展，旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初現(xiàn)雛形，由于旅游地產(chǎn)的投資商多是一些之前的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在投資規(guī)模上往往比較大，在市場(chǎng)上具有比較強(qiáng)的號(hào)召力，其融資能力相對(duì)比較強(qiáng)。但是，隨著旅游地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，參與到本產(chǎn)業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的企業(yè)也越來(lái)越多，不再僅僅是具備雄厚資金實(shí)力和技術(shù)實(shí)力以及豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

　　旅游地產(chǎn)行業(yè)的參與主體已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了多元化的發(fā)展目標(biāo)，但由于企業(yè)的現(xiàn)金流不足導(dǎo)致投資項(xiàng)目難以繼續(xù)進(jìn)行的狀況頻發(fā)。旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流問(wèn)題得到了業(yè)界的廣泛關(guān)注。因此，我們通過(guò)對(duì)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流進(jìn)行研究，提出相應(yīng)的解決對(duì)策，幫助旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流管理進(jìn)一步系統(tǒng)化、可控化。

　　二、旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流的相關(guān)概念

　　(一)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流概念

　　公司的投資活動(dòng)是指與公司原定期限在3個(gè)月以上的資產(chǎn)有關(guān)的交易活動(dòng)，旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目中的現(xiàn)金流不僅包括項(xiàng)目決策的現(xiàn)金流，還包括與項(xiàng)目決策相關(guān)的企業(yè)的現(xiàn)金流。這些現(xiàn)金流的組成結(jié)構(gòu)都是旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流控制的對(duì)象。這也是本文中采用的旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流概念。

　　(二)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流分析原則

　　1.實(shí)際現(xiàn)金流量原則。是指在旅游地產(chǎn)的投資項(xiàng)目現(xiàn)金流分析中，要按照本項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的現(xiàn)金流量，即在統(tǒng)計(jì)時(shí)期內(nèi)實(shí)際收到以及支出的現(xiàn)金，二者共同構(gòu)成了投資項(xiàng)目的實(shí)際現(xiàn)金流。這是我們對(duì)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流進(jìn)行分析的基礎(chǔ)。2.相關(guān)性原則。指的是在旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流分析中，所有與投資項(xiàng)目相關(guān)的現(xiàn)金流量都屬于旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流控制的對(duì)象。這是本文中對(duì)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行研究的依據(jù)。

　　三、旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流管理中的問(wèn)題

　　(一)土地成本中的現(xiàn)金流壓力過(guò)大

　　旅游地產(chǎn)是由以前的普通商業(yè)地產(chǎn)逐漸過(guò)渡而來(lái)，這也是旅游地產(chǎn)初期開(kāi)發(fā)的主要模式。目前，旅游地產(chǎn)的容積率要明顯低于普通的商業(yè)地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)的投資項(xiàng)目要求旅游地產(chǎn)要具有一定的人文或者自然風(fēng)景底蘊(yùn)，往往處于優(yōu)秀的旅游風(fēng)景區(qū)。這對(duì)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的拿地成本要求比較高，往往地產(chǎn)投資項(xiàng)目的土地成本支出就是旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流的主要組成部分。

　　現(xiàn)在的旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)模比較大，項(xiàng)目涉及的占地面積往往近千畝，甚至部分投資項(xiàng)目比較大的占有上萬(wàn)畝，如此廣闊的地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)用地需要大筆的現(xiàn)金支出。旅游地產(chǎn)的投資項(xiàng)目往往參照商業(yè)地產(chǎn)的融資方式，占有率相對(duì)比較低，自從2004年國(guó)家出臺(tái)關(guān)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的現(xiàn)金流量占有比例的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的自有資金占比提出了明確的限制。

　　要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要全部繳納土地款項(xiàng)，在此基礎(chǔ)之上，要求企業(yè)的自有資金占比不得低于35%，但在實(shí)踐中，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)樽陨碣Y質(zhì)的限制，往往在商業(yè)銀行貸款中的融資能力比較差，借助于社會(huì)上的私人融資機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，而社會(huì)融資機(jī)構(gòu)的融資成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)銀行的貸款融資成本。這進(jìn)一步加大旅游地產(chǎn)的融資成本，加重旅游地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流壓力，用于幫助支出投資項(xiàng)目的利息支出。

　　(二)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流波動(dòng)比較大，難以控制

　　旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程涉及的單位比較多，投資項(xiàng)目涉及的利益群體也相對(duì)比較多，目前，旅游地產(chǎn)的投資來(lái)源多元化也已經(jīng)成為旅游地產(chǎn)主要的投資模式。正是由于投資主體的多元化，給旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流帶來(lái)比較大的不確定性。旅游地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)過(guò)程除了涉及商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式中的相關(guān)問(wèn)題，還包括旅游景區(qū)的管理機(jī)構(gòu)、相關(guān)部門(mén)的嚴(yán)格審批制度、環(huán)保部門(mén)的嚴(yán)格督察等。都可能對(duì)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流保持穩(wěn)定性造成一定的影響，進(jìn)而導(dǎo)致旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)加大。旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流涉及的投資主體過(guò)多，帶來(lái)多方之間的利益和意見(jiàn)難以協(xié)調(diào)，進(jìn)而導(dǎo)致投資項(xiàng)目涉及的現(xiàn)金流量波動(dòng)比較大，影響旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，這也是目前旅游地產(chǎn)應(yīng)盡量避免的問(wèn)題。

　　四、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流管理問(wèn)題的解決對(duì)策

　　(一)優(yōu)化旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的融資模式

　　在旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式中，社會(huì)融資占比過(guò)高導(dǎo)致旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金支出比較大，進(jìn)而影響旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行。因此，要優(yōu)化旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的融資模式，有效降低旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投融資成本，為投資項(xiàng)目進(jìn)行中的現(xiàn)金流支出控制打下良好的基礎(chǔ)。降低旅游地產(chǎn)的融資成本，加大商業(yè)銀行貸款在旅游地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)中的比例。

　　(二)優(yōu)化旅游地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)模式

　　當(dāng)前旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資主體比較多，對(duì)旅游地產(chǎn)的投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行和現(xiàn)金流控制影響不利，進(jìn)而對(duì)整個(gè)項(xiàng)目造成不可逆的損失。因此，優(yōu)化開(kāi)發(fā)投資模式就要建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)的投資平臺(tái)，運(yùn)用職業(yè)經(jīng)理人的專(zhuān)業(yè)能力對(duì)投資項(xiàng)目和現(xiàn)金流控制提供專(zhuān)業(yè)的管理，制定具有強(qiáng)制力的投資協(xié)調(diào)制度，為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目投資者的撤資行為進(jìn)行相應(yīng)的限制，確保旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流來(lái)源相對(duì)穩(wěn)定，不至于發(fā)生比較大的波動(dòng)。

　　(三)加強(qiáng)政策的穩(wěn)定性，創(chuàng)造良好的旅游地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境

　　旅游地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)周期相對(duì)比較長(zhǎng)，對(duì)國(guó)家政策的依賴(lài)性比較大，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資主要在國(guó)家或者國(guó)家主導(dǎo)的旅游風(fēng)景區(qū)或者人文景區(qū)，對(duì)國(guó)家開(kāi)發(fā)投資政策的依賴(lài)性比較大。旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資模式對(duì)國(guó)家政策比較敏感。部分國(guó)家政策可以直接對(duì)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的現(xiàn)金流數(shù)額或者比例進(jìn)行限制，進(jìn)而對(duì)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流控制產(chǎn)生不利的影響。

　　五、結(jié)語(yǔ)

　　本文通過(guò)對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)中的現(xiàn)金流控制進(jìn)行相應(yīng)的研究，發(fā)現(xiàn)我國(guó)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流控制還存在比較多的問(wèn)題，已經(jīng)影響到我國(guó)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行。因此，強(qiáng)化我國(guó)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目中的現(xiàn)金流控制對(duì)旅游地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。伴隨我國(guó)旅游地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，對(duì)我國(guó)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流的控制能力要求越來(lái)越高，因此，在未來(lái)的發(fā)展中，我國(guó)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流控制將更加完善。本文通過(guò)對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的研究，希望為我國(guó)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流控制提供更多的有益指導(dǎo)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善相關(guān)的理論體系，進(jìn)一步強(qiáng)化我國(guó)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流控制能力。

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　　作者：趙本瑞

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