本文摘要：經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。經(jīng)濟(jì)適用房相對于商品房具有3 個顯著特征：經(jīng)濟(jì)性、保障性、實用性。是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。 作為我國住房保障體系組
經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。經(jīng)濟(jì)適用房相對于商品房具有3 個顯著特征：經(jīng)濟(jì)性、保障性、實用性。是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。
作為我國住房保障體系組成部分的經(jīng)濟(jì)適用住房政策，從長期來看應(yīng)完成其歷史使命而逐漸消亡，從中期來看應(yīng)逐漸打通與其他各類保障性住房政策的銜接，從短期來看則應(yīng)予以保留，但需要對這一政策進(jìn)行完善。
明確政策目標(biāo)限定保障對象
淡化經(jīng)濟(jì)適用住房的商品性，突出其保障性。經(jīng)濟(jì)適用住房的性質(zhì)定位直接影響其政策的執(zhí)行方式和效果。如果說經(jīng)濟(jì)適用住房政策形成的背景決定了其政策目標(biāo)的多重性偏重于經(jīng)濟(jì)適用住房的商品性在特定時期是必要合理的，那么在房地產(chǎn)市場日益活躍、房改進(jìn)入深化階段后，經(jīng)濟(jì)適用住房政策的目標(biāo)就應(yīng)該逐漸回歸到“經(jīng)濟(jì)”、“適用”的保障初衷。
以低收入家庭為經(jīng)濟(jì)適用住房的主要保障對象。鑒于我國現(xiàn)有的財力，有必要縮小經(jīng)濟(jì)適用住房的保障范圍，避免因政策目標(biāo)群體過于寬泛而使財政投入成為大眾化的社會福利。同時，經(jīng)濟(jì)適用住房的面積和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)與低收入家庭承受能力相適應(yīng)，只能是水平適度的基本保障。
調(diào)整用地制度擴(kuò)大房源供給
調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)現(xiàn)有的土地供應(yīng)方式。在土地供應(yīng)方式上，可將現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地行政劃撥改為土地租賃。地方政府也可以根據(jù)土地價格上漲同步調(diào)整地租標(biāo)準(zhǔn)，從而共享土地增值收益。
逐步開放二級市場，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房供給。經(jīng)濟(jì)適用住房不應(yīng)僅局限于新建房，房改過程中的購買公房、安居工程房、集資建房等都應(yīng)屬于經(jīng)濟(jì)適用住房范圍。因此擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房房源，需要開放二級市場，同時制定相應(yīng)政策，保證中低收入家庭購買二手經(jīng)濟(jì)適用住房時同樣享受優(yōu)惠政策。
建立信用體系遏制違規(guī)行為
個人信用體系的建立，可借鑒國外的方式，即提供個人完稅證明作為個人信用的重要憑證，同時對個人收入所得稅的征收嚴(yán)格把關(guān)。現(xiàn)階段我國的完稅證明不能完全等同于收入證明，但可以從發(fā)放個人所得稅完稅證明開始，逐步建立我國的個人信用體系，為經(jīng)濟(jì)適用住房購房對象的條件審核提供可靠信息。此外，為了遏制騙購等違規(guī)行為，可考慮附加個人擔(dān)保制度，即要求每一個經(jīng)濟(jì)適用住房申請者要找到一個擔(dān)保人，由其擔(dān)保申請人收入的真實性，從而落實《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，使不符合保障條件的家庭因申請難度加大而選擇退出。
調(diào)整供應(yīng)模式試點補(bǔ)貼辦法
一方面，從“只售不租”盡快調(diào)整到“租售并舉”。經(jīng)濟(jì)適用住房的保障功能應(yīng)體現(xiàn)為保障中低收入者有房可住，而不是擁有房產(chǎn)。通過積極發(fā)展和大力推廣租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房，實行經(jīng)濟(jì)適用住房“租售并舉”，有效解決不同層次的中低收入者的住房問題;另一方面，由“補(bǔ)磚頭”逐步過渡到“補(bǔ)人頭”。將對供應(yīng)者提供隱性補(bǔ)貼轉(zhuǎn)化為向需求者提供顯性補(bǔ)貼或貨幣補(bǔ)貼，從而使需求者的購房能力得到提升，同時杜絕開發(fā)企業(yè)利用政策漏洞牟利。
完善政府監(jiān)管探索退出機(jī)制
第一，借助市場、公眾等多方面力量，實現(xiàn)政府有效監(jiān)管。政府的主要責(zé)任應(yīng)在于提供一個公平、公正、公開的規(guī)則，從制度上建立低收入家庭住房保障機(jī)制，完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策體系，在監(jiān)管時也要借助市場力量，培育非盈利組織或企業(yè)作為收入核查第三方。
第二，從發(fā)展方向來看，“共有產(chǎn)權(quán)”可能是實現(xiàn)政府投入的收益權(quán)、提供更為靈活的退出機(jī)制、體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房保障目標(biāo)的一種有效途徑。
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