房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理研究

　　【摘要】由于我國經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)和行業(yè)自身的發(fā)展階段，我國各大房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭逐漸加劇。在我國生產(chǎn)企業(yè)中，開發(fā)項(xiàng)目的成本控制環(huán)節(jié)是企業(yè)項(xiàng)目管理中的一個(gè)短板。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本已經(jīng)大大超過了預(yù)期計(jì)劃，這是行業(yè)上的轉(zhuǎn)折第二類房地產(chǎn)企業(yè)具有較大的影響力�；�于此，本文以房地產(chǎn)項(xiàng)目為研究對象，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段存在的成本管理問題，提出加強(qiáng)成本控制管理措施。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目;成本控制;工程管理

　　0引言

　　在經(jīng)濟(jì)全球化的競爭形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要保持核心競爭力，對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理提出了更高的要求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目成本管理工作中必須認(rèn)清成本管理現(xiàn)狀，深入研究存在的問題，并提出有效的解決辦法。這是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的重要出路。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的問題

　　(1)忽略項(xiàng)目成本的有效分配，可以有效管理產(chǎn)品定價(jià)、利潤監(jiān)控和稅收籌劃，提高成本管理效率，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益�，F(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目往往忽視成本管理的重要性，不重視成本分?jǐn)偅�未能�?shí)現(xiàn)科學(xué)管理。忽視項(xiàng)目成本分?jǐn)側(cè)菀桩a(chǎn)生稅收問題，影響項(xiàng)目利潤，無法實(shí)現(xiàn)成本管理的作用。

　　(2)項(xiàng)目預(yù)算是控制項(xiàng)目成本的重要手段，關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常開發(fā)和運(yùn)營。目前我國許多房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算缺乏依據(jù)，這是由于房地產(chǎn)開發(fā)商過于重視利潤，忽視了成本預(yù)算的科學(xué)管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算通常是沒有按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則,導(dǎo)致購買材料和其他假冒產(chǎn)品在項(xiàng)目的后期,這不僅會導(dǎo)致不合格的工程質(zhì)量,在以后的時(shí)期也很難管理成本,這是非常不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　(3)目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理普遍存在監(jiān)管不力的情況。一方面，對項(xiàng)目預(yù)算、采購等過程的監(jiān)督不夠，導(dǎo)致預(yù)算、采購過程中的腐敗;另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏優(yōu)秀的稅務(wù)籌劃、成本核算等專業(yè)會計(jì)人員，難以對項(xiàng)目的稅費(fèi)和成本進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，無法得到有效的監(jiān)督。

　　(4)成本控制重視程度低。該房地產(chǎn)項(xiàng)目在道路建設(shè)中，要統(tǒng)籌考慮單個(gè)成本的規(guī)劃需求。房地產(chǎn)項(xiàng)目常見的現(xiàn)象是:部分費(fèi)用計(jì)入成本預(yù)算它只占很小的份額，但這種管理方式卻有十余種，造成了資源、項(xiàng)目的浪費(fèi)在不同的實(shí)施階段，會產(chǎn)生一個(gè)甚至更多的成本節(jié)點(diǎn)。在紛繁復(fù)雜中在成本管理行為中，不能實(shí)施管理，更難以識別其影響，為整體戰(zhàn)略的理念也缺乏實(shí)施的能力，越來越難以空出，陷入死循環(huán)。

　　(5)成本控制的組織結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。具體房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)生的問題:一是基于前提從新項(xiàng)目的外部來看，企業(yè)很難與設(shè)計(jì)和施工單位形成一致且工程量不能達(dá)成一致;監(jiān)理單位和施工隊(duì)在投資在黃金方面出現(xiàn)了爭議，從而保證了項(xiàng)目的有效性。第二點(diǎn)是目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部管理還沒有形成完善的管理計(jì)劃，尤其是成本計(jì)劃方面。導(dǎo)致了資源的過度浪費(fèi)。使經(jīng)營系數(shù)上升。

　　(6)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度與成本不平衡。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程,概念往往伴隨著在這種情況下。它嚴(yán)重阻礙了人力和物質(zhì)資源的應(yīng)用。由于施工時(shí)間短，物質(zhì)資源人力投入需求大，從而造成一段時(shí)間質(zhì)量下降的現(xiàn)象。它甚至增加了投資額。同時(shí)，由于材料的質(zhì)量問題，項(xiàng)目將難以維持障礙、不完善的施工方法、抄近路等。上面的這些問題將阻礙工程質(zhì)量的體現(xiàn)。導(dǎo)致返工。此外，該項(xiàng)目在預(yù)期的完工，使成本不增加，造成經(jīng)濟(jì)浪費(fèi)、影響形象的建構(gòu)。

　　二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的方法

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中的重要組成部分。它關(guān)系到項(xiàng)目的材料采購和驗(yàn)收，影響著項(xiàng)目的過程和質(zhì)量。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理也會受到管理者和當(dāng)?shù)丨h(huán)節(jié)的影響。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理必須遵循科學(xué)的方法，加強(qiáng)項(xiàng)目成本的各個(gè)階段管理。

　　1加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理意識

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目是涉及人員眾多、管理復(fù)雜的項(xiàng)目。因此，有必要加強(qiáng)管理人員的成本管理意識。特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人和相關(guān)負(fù)責(zé)人要加強(qiáng)自身的項(xiàng)目成本管理意識。例如，在制定房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算的過程中，項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)人要參與其中，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況提出問題，討論對策，把成本控制在合理的范圍內(nèi)。同時(shí)，每個(gè)項(xiàng)目的預(yù)算都必須有依據(jù)，進(jìn)行合理的成本分?jǐn)�，既使預(yù)算在合理的范圍內(nèi)，又避免了稅收較高的問題。另一方面，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及相關(guān)成本管理人員應(yīng)積極加強(qiáng)對項(xiàng)目成本管理知識的學(xué)習(xí)、深入研究，掌握項(xiàng)目成本管理的科學(xué)方法，合理控制項(xiàng)目成本，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

　　2完善項(xiàng)目預(yù)算采購管理

　　項(xiàng)目預(yù)算是項(xiàng)目成本管理的源泉。科學(xué)的項(xiàng)目成本管理必須有科學(xué)的項(xiàng)目預(yù)算。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到大量的材料使用，材料種類繁多，管理人員眾多。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目必須不斷完善項(xiàng)目預(yù)算采購管理。例如，項(xiàng)目材料的運(yùn)輸成本、時(shí)間成本和施工成本都是房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算制定的考慮因素。因此，必須科學(xué)進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)算管理，以項(xiàng)目目標(biāo)為指導(dǎo)，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況制定預(yù)計(jì)算。

　　同時(shí)，項(xiàng)目的預(yù)估要按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定進(jìn)行，不能出現(xiàn)因低估利潤、低估資本而導(dǎo)致項(xiàng)目質(zhì)量不高的問題。其次，項(xiàng)目采購管理也是項(xiàng)目成本管理的核心部門。采購關(guān)系到項(xiàng)目的質(zhì)量和時(shí)間成本。這也是一個(gè)高發(fā)生率的腐敗。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目必須完善采購管理，加強(qiáng)采購產(chǎn)品的驗(yàn)收，監(jiān)控采購過程，防止不符合國家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的材料進(jìn)入項(xiàng)目，造成項(xiàng)目成本的增加。

　　3加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理監(jiān)督

　　加強(qiáng)工程造價(jià)管理監(jiān)督工程造價(jià)管理的環(huán)節(jié)很多，包括資源配置、成本與成本預(yù)算、成本控制等，每個(gè)階段都由專業(yè)人員進(jìn)行。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及大量人員和物資，必須加強(qiáng)對項(xiàng)目成本管理的監(jiān)督，防止不良腐敗行為的發(fā)生。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中，人員素質(zhì)和技術(shù)能力容易偏低，給整個(gè)項(xiàng)目造成損失。例如在成本費(fèi)用預(yù)算方面，執(zhí)行人員對項(xiàng)目所需的材料缺乏了解，對材料的性能和價(jià)格沒有做深入的分析，這使得成本費(fèi)用預(yù)算缺乏科學(xué)性。因此，一方面要加強(qiáng)對項(xiàng)目成本管理人員的監(jiān)督，對其進(jìn)行評估，了解其能力，避免因能力薄弱而增加成本。另一方面，加強(qiáng)工程造價(jià)管理各環(huán)節(jié)的工作監(jiān)督。例如，對已制定的成本和費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行科學(xué)分析，對預(yù)算進(jìn)行重新計(jì)算和驗(yàn)證，以確保預(yù)算滿足項(xiàng)目的要求，并能有效地控制項(xiàng)目成本。

　　4加強(qiáng)施工階段的成本控制

　　根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場的實(shí)際情況，進(jìn)行施工現(xiàn)場布置，協(xié)助做好開工準(zhǔn)備工作，重點(diǎn)組織項(xiàng)目圖紙的聯(lián)審與合作相同的交底工作和《施工組織設(shè)計(jì)》的審核，從一開始就由施工單位參與和人員要明確，明確工作目標(biāo)、任務(wù)、施工工藝、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、符合要求，職責(zé)范圍等。為整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)樹立良好的開端，項(xiàng)目現(xiàn)場涉及水、電、圍欄、道路、場面等對于合并臨時(shí)控制費(fèi)用，應(yīng)加強(qiáng)各部門之間的協(xié)調(diào)，明確各自的職權(quán)范圍。嚴(yán)格按照工作程序及時(shí)審核批準(zhǔn)，確保所有內(nèi)容的發(fā)生費(fèi)用合理，范圍明確，程序符合，成本控制。

　　二是加強(qiáng)對工程價(jià)款支付的管理，將工程價(jià)款支付作為合同主體其中項(xiàng)目控制的內(nèi)容和措施應(yīng)嚴(yán)格按照合同和管理進(jìn)行程序、審批程序和權(quán)限應(yīng)及時(shí)足額繳納，為了滿足項(xiàng)目的進(jìn)度要求和進(jìn)度要求，項(xiàng)目管理要求，使開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)能夠很好地規(guī)劃、逐步協(xié)調(diào)統(tǒng)一。根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃、目標(biāo)成本計(jì)劃、項(xiàng)目進(jìn)度、施工付款、設(shè)計(jì)變更、工程簽證、索賠等開發(fā)項(xiàng)目成本動態(tài)控制系統(tǒng)，包括設(shè)計(jì)變更、項(xiàng)目審批、合同索賠、資金支付計(jì)劃、進(jìn)度付款、已發(fā)生項(xiàng)目費(fèi)用、未付項(xiàng)目成本的發(fā)生，項(xiàng)目目標(biāo)成本就等于項(xiàng)目成本的動態(tài)管理控制報(bào)告系列，從月、季度、年等不同時(shí)間(點(diǎn))分段，動態(tài)反映項(xiàng)目建設(shè)成本和進(jìn)度狀況，從而了解項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容以一種積極和可控的方式發(fā)展。

　　經(jīng)濟(jì)師職稱論文投稿刊物：房地產(chǎn)世界主要包括，準(zhǔn)確解讀影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重大事件，及時(shí)捕捉行業(yè)內(nèi)先進(jìn)的產(chǎn)品和理念，為置業(yè)者提供房地產(chǎn)投資的有效信息，并記錄因房地產(chǎn)業(yè)的急劇發(fā)展而改變的社會生態(tài)。最終希望通過雜志的報(bào)道來影響整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

　　三、結(jié)論

　　項(xiàng)目成本管理是項(xiàng)目管理的重要組成部分，對項(xiàng)目質(zhì)量有著重要的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目是關(guān)系國計(jì)民生的重要項(xiàng)目，項(xiàng)目成本管理尤為重要。在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中，要加強(qiáng)管理人員的項(xiàng)目成本管理意識，完善項(xiàng)目預(yù)算采購管理，加強(qiáng)對項(xiàng)目成本管理的監(jiān)督，積極促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

　　作者：沈坤陽

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