物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理的困境及對(duì)策探討

　　[摘 要] 隨著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展空間的不斷壯大，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也逐步走向成熟，物業(yè)服務(wù)企業(yè)越來越重視企業(yè)的經(jīng)營 管理問題。預(yù)算管理是物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分，是提高企業(yè)競爭力和價(jià)值最大化的有效措施，是推動(dòng)物業(yè)企業(yè)發(fā) 展的重要手段。但是，我國物業(yè)公司的發(fā)展歷程較短，在全面預(yù)算管理方面還存在一些問題。文章從物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算 管理的意義和作用出發(fā)，分析了物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算管理的必要性及過程中面臨的一些困境，根據(jù)筆者在物業(yè)服務(wù)企 業(yè)預(yù)算管理的一些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，探討了如何加強(qiáng)和改進(jìn)企業(yè)預(yù)算管理的相關(guān)對(duì)策，并提出相應(yīng)的優(yōu)化策略，更好地做好物業(yè)公 司預(yù)算管理工作，希望能為物業(yè)公司的預(yù)算管理工作提供參考。

　　[關(guān)鍵詞] 物業(yè)服務(wù)企業(yè); 全面預(yù)算管理; 經(jīng)營管理

　　近10 年房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)也進(jìn) 入了一個(gè)快速發(fā)展階段，如今物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)根據(jù)市場管 理的需求走向了產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展道路。這促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐 步從原先的粗放型管理向精細(xì)型管理轉(zhuǎn)變，而加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi) 部管理是提升企業(yè)競爭力的有效手段。

　　在企業(yè)的各項(xiàng)管理 中，為了有效利用和控制公司在經(jīng)營過程中的收支，做到計(jì) 劃性、前瞻性和有序性，全面預(yù)算管理的重要性就凸顯出 來。關(guān)于物業(yè)企業(yè)在一年或一定期間內(nèi)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)活 動(dòng)、財(cái)務(wù)計(jì)劃等全方面的總體預(yù)測(cè)就是全面預(yù)算，包含經(jīng)營 預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算兩方面。根據(jù)對(duì)物業(yè)企業(yè)內(nèi)部外部環(huán)境的分 析結(jié)果，配置相應(yīng)的資源，對(duì)物業(yè)企業(yè)下一年度或未來一定 時(shí)期的經(jīng)營和財(cái)務(wù)等制訂一系列詳細(xì)的計(jì)劃。把計(jì)劃通過各 類詳細(xì)的數(shù)字、表格體現(xiàn)出來，預(yù)算具有全員性、各部門參 與的特征。

　　1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理的意義和作用

　　1. 1 有利于實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)目標(biāo)

　　預(yù)算管理是一種有效的控制機(jī)制，預(yù)算給實(shí)際工作制定 了一個(gè)目標(biāo)和界限，并且宣導(dǎo)到各位預(yù)算執(zhí)行主體了解到自 身的目標(biāo)以及怎么執(zhí)行預(yù)算，預(yù)算執(zhí)行的最終結(jié)果與績效考 評(píng)掛鉤，力求起到自我制約和自我鼓勵(lì)作用，從而更好地實(shí) 現(xiàn)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)。

　　1. 2 有利于整合物業(yè)服務(wù)企業(yè)各項(xiàng)資源

　　預(yù)算的制定有利于整合優(yōu)化各項(xiàng)資源，可以節(jié)約一些內(nèi) 部的交易成本，提高資源利用的效率。預(yù)算管理體系的數(shù)據(jù) 中，結(jié)合本部門上一年度財(cái)務(wù)收支情況和本年度預(yù)算收支變 化因素，科學(xué)衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)和實(shí)物，對(duì)現(xiàn)有的資 源進(jìn)行合理的調(diào)度和分配，有利于高效利用資源。

　　1. 3 有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)全程控制和管理內(nèi)部經(jīng)營活動(dòng)

　　預(yù)算管理可以規(guī)范業(yè)務(wù)流程，對(duì)業(yè)務(wù)執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān) 督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)執(zhí)行中存在的偏差，提高物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制 機(jī)制和提高經(jīng)營效益。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，作為全面預(yù)算管 理機(jī)制的主要組成部分，成本、收入、費(fèi)用等方面，相關(guān)數(shù) 據(jù)可以充分反映出上述各方面的問題。在企業(yè)的經(jīng)營過程做 好事前預(yù)測(cè)、事中控制和事后分析相結(jié)合，有效的控制企業(yè) 的成本、費(fèi)用，降低生產(chǎn)成本，切實(shí)提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

　　1. 4 有利于健全物業(yè)服務(wù)考評(píng)機(jī)制

　　預(yù)算的制定有利于健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)的績效考評(píng)，根據(jù) 預(yù)算的執(zhí)行對(duì)員工進(jìn)行激勵(lì)與獎(jiǎng)罰，做到有據(jù)可依，員工工 作的積極性和責(zé)任心也得以提高; 預(yù)算管理的過程，預(yù)算指 標(biāo)往往可以量化工作績效，預(yù)算編制完成并審批通過并全員 下達(dá)后，預(yù)算中的各項(xiàng)指標(biāo)是員工績效考評(píng)的基礎(chǔ)。通過預(yù) 算目標(biāo)與預(yù)算執(zhí)行情況對(duì)比分析，預(yù)算執(zhí)行偏差超過規(guī)定范 圍的，劃清和落實(shí)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，并與經(jīng)營者和職工的利益掛 鉤，使經(jīng)營者、職工和企業(yè)形成統(tǒng)一的責(zé)任共同體，并可通 過一定的獎(jiǎng)懲措施激勵(lì)員工的工作積極性。

　　2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理的困境

　　2. 1 存在思想認(rèn)識(shí)的誤區(qū)

　　各部門參與度不夠，很多部門和員工會(huì)覺得僅僅是財(cái)務(wù) 部的工作，大大地降低了作為預(yù)算管理的重要意義。首先， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理層對(duì)預(yù)算管理認(rèn)識(shí)存在不足，狹義地認(rèn)為 物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅僅服務(wù)于小業(yè)主和項(xiàng)目的管理，傳統(tǒng)管理經(jīng) 驗(yàn)影響，對(duì)經(jīng)營管理的意識(shí)沒有新的高度。其次，物業(yè)企業(yè) 的各部門及全體員工，都應(yīng)參與到預(yù)算管理過程中來，不可 將預(yù)算管理狹義地理解為部門管理。預(yù)算管理也不只是財(cái)務(wù) 部門的事情，而是企業(yè)全面的綜合的涉及全員的管理。

　　2. 2 預(yù)算管理體制不夠健全

　　對(duì)于物業(yè)企業(yè)尤其是集團(tuán)性企業(yè)，管理跨度比較大，如 果沒有一個(gè)良好的機(jī)制很難強(qiáng)化協(xié)調(diào)好公司的管理。預(yù)算管 理通過制度來代替管理，是一種非常有效的制度管理。構(gòu)建 健全的預(yù)算管理體系，不僅有助于強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部控制，提高 經(jīng)濟(jì)效益，而且有利于經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　2. 3 預(yù)算執(zhí)行結(jié)果偏差大，預(yù)算控制執(zhí)行不到位

　　在實(shí)施預(yù)算管理過程中，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)際的執(zhí)行 結(jié)果與預(yù)算目標(biāo)偏差較大，主要的原因有以下三點(diǎn): 其一， 指標(biāo)分解下達(dá)落實(shí)不徹底，未將指標(biāo)逐層分解，逐層落實(shí)， 未形成完整的預(yù)算執(zhí)行責(zé)任體系。其二，不重視預(yù)算執(zhí)行分 析，當(dāng)預(yù)算與實(shí)際出現(xiàn)偏差時(shí)，容易忽略主觀原因，更愿意 從客觀因素著手分析。其三，激勵(lì)機(jī)制不完善，很難提高員 工積極性。

　　2. 4 預(yù)算管理信息平臺(tái)不完善

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有統(tǒng)一的預(yù)算信息平臺(tái)，大多使用手 工表格編制預(yù)算，工作量大，上下傳遞周期長，給預(yù)算管 理工作帶來很多困難; 相較于傳統(tǒng)的 Excel 表格編制預(yù)算， 需要手 工 編 制、匯 總、分 析 等，工 作 強(qiáng) 度 大，工 作 效 率 低，預(yù)算執(zhí)行結(jié)果數(shù)據(jù)很難第一時(shí)間呈現(xiàn)給各部門。預(yù)算 電子表格在上、下 級(jí) 來 回 處 理 時(shí)，數(shù)據(jù)獲取的時(shí)效性較 差，效率過低。越來越多的物業(yè)公司需要在信息技術(shù)平臺(tái) 中建立預(yù)算模塊。

　　3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理困境的對(duì)策

　　3. 1 建立全員預(yù)算管理模式

　　預(yù)算管理應(yīng)是一個(gè)全員參與的過程，加強(qiáng)對(duì)各部門員 工的培訓(xùn)和宣導(dǎo)，把預(yù)算管理真正落實(shí)到各環(huán)節(jié)每位員 工; 編制主體支持深入到各個(gè)管家網(wǎng)格，做到 “全員工、 全層級(jí)、全過程”的預(yù)算管理。通過系統(tǒng)實(shí)施建立全面預(yù) 算管理體系，使集團(tuán)上上下下認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理的重要 性和必要性，提高全面預(yù)算管理執(zhí)行能力; 強(qiáng)化集團(tuán)各部 門及分公司參與度，強(qiáng)化各部門橫向溝通。加強(qiáng)各組織配 合，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)信息共享，統(tǒng)一數(shù)據(jù)口徑，保障數(shù)據(jù) 的一致性，提高預(yù)算編制的準(zhǔn)確性。從而推動(dòng)各級(jí)員工對(duì) 預(yù)算觀念認(rèn)識(shí) 的 轉(zhuǎn) 變，樹 立 正 確、科學(xué)的全面預(yù)算管理 理念。

　　3. 2 優(yōu)化預(yù)算管理體系

　　根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)、經(jīng)營規(guī)模大小等建立全面預(yù)算管理 體系架構(gòu)，明確各部門職責(zé)范圍和授權(quán)各層級(jí)的批準(zhǔn)程序， 對(duì)預(yù)算過程中的業(yè)務(wù)權(quán)責(zé)進(jìn)行劃分。全面預(yù)算管理決策機(jī) 構(gòu)、工作機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)三個(gè)層面構(gòu)成全面預(yù)算管理組織體 系，完善預(yù)算管理體系制度，使企業(yè)全面預(yù)算管理的實(shí)施有 據(jù)可依。

　　對(duì)預(yù)算期內(nèi)的重大影響事項(xiàng)進(jìn)行綜合考慮，并結(jié)合 企業(yè)過去幾年的經(jīng)營數(shù)據(jù)，制定科學(xué)有效的符合本企業(yè)特征 的預(yù)算管理體系。企業(yè)各個(gè)層面各個(gè)部門共同制定預(yù)算，提 高企業(yè)預(yù)算可行性; 加強(qiáng)預(yù)算過程控制、及時(shí)進(jìn)行預(yù)算分 析，如果發(fā)生重大的不可預(yù)期的環(huán)境或業(yè)務(wù)變化，出現(xiàn)編制 的預(yù)算與實(shí)際業(yè)務(wù)產(chǎn)生偏差時(shí)，應(yīng)及時(shí)上報(bào)集團(tuán)總部，對(duì)實(shí) 際情況進(jìn)行詳細(xì)說明，提請(qǐng)審批通過后按規(guī)定進(jìn)行預(yù)算調(diào) 整; 完善企業(yè)全面預(yù)算管理。

　　物業(yè)公司項(xiàng)目眾多，為了更好 地明確權(quán)責(zé)劃分，各項(xiàng)目分開制定預(yù)算，成本控制，績效考 核，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行進(jìn)行全方位的跟蹤，項(xiàng)目預(yù)算作為全 年預(yù)算的基本單元，是物業(yè)公司整個(gè)集團(tuán)全年預(yù)算逐步分解 的結(jié)果，項(xiàng)目預(yù)算管理以單個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目進(jìn)行各項(xiàng)合同簽 訂、成本費(fèi)用申請(qǐng)審批，預(yù)算的執(zhí)行和控制，績效的考評(píng)和 管理。

　　3. 3 加強(qiáng)預(yù)算管理控制，改善預(yù)算考核與激勵(lì)機(jī)制

　　預(yù)算考核工作對(duì)企業(yè)各部門工作成績進(jìn)行評(píng)定，預(yù)算獎(jiǎng) 罰工作對(duì)提升員工工作熱情起到了積極作用，有利于企業(yè)的 發(fā)展，加強(qiáng)預(yù)算管理控制，改善預(yù)算考評(píng)與激勵(lì)制度，制定 相關(guān)的考評(píng)和獎(jiǎng)懲制度，使得預(yù)算管理工作真正發(fā)揮其作 用。各部門的年度或階段性預(yù)算列入部門年度或階段性工作 目標(biāo)考核書中，公司將考核各部門的預(yù)算完成情況。

　　定期對(duì) 預(yù)算完成情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，對(duì)存在執(zhí)行偏差的部分提出預(yù) 警并制定相關(guān)措施，將損失降到最低。逐步完善預(yù)算考評(píng)和 獎(jiǎng)罰機(jī)制，將預(yù)算的編制和完成情況納入績效考核制度中， 預(yù)算考評(píng)結(jié)果全員享受和分擔(dān)，把責(zé)任分擔(dān)到每一個(gè)員工肩 上，各個(gè)部門積極控制各項(xiàng)預(yù)算成本支出，合理地獎(jiǎng)勵(lì)和懲 罰，人人自覺的執(zhí)行預(yù)算。

　　3. 4 完善預(yù)算管理信息系統(tǒng)，建立科學(xué)的信息化反饋平臺(tái)

　　信息系統(tǒng)在預(yù)算管理中起著重要的作用，信息系統(tǒng)可以 將預(yù)算管理的各個(gè)模塊規(guī)范到系統(tǒng)中，把業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與 相關(guān)合同做到有效銜接及共享，因而選擇一套適用本企業(yè)的 ERP 系統(tǒng)非常重要; 開通預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算分析、 績效管理等功能，在信息技術(shù)平臺(tái)中增加預(yù)算管理模塊，實(shí) 現(xiàn)信息化管理。

　　預(yù)算編制模塊建立兩個(gè)用戶，一個(gè)用戶作用 是預(yù)算編制，對(duì)各類預(yù)算報(bào)表進(jìn)行編寫編制、上報(bào)、申請(qǐng)調(diào) 整預(yù)算等; 另一個(gè)用戶起到預(yù)算管理的作用，主要對(duì)預(yù)算指 標(biāo)的最終下達(dá)、指標(biāo)的分解以及預(yù)算的匯總、審批。預(yù)算執(zhí) 行模塊在預(yù)算執(zhí)行過程中如有出現(xiàn)偏差，可以及時(shí)提出預(yù) 警，并反饋至相應(yīng)的執(zhí)行部門。預(yù)算分析模塊對(duì)預(yù)算數(shù)和預(yù) 算執(zhí)行數(shù)進(jìn)行分析對(duì)比，這為預(yù)算執(zhí)行部門對(duì)當(dāng)期預(yù)算完成 情況提供了良好的參考決策。

　　經(jīng)濟(jì)師論文投稿刊物：《中國集體經(jīng)濟(jì)》雜志高舉鄧小平理論、“三個(gè)代表”重要思想偉大旗幟，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，指導(dǎo)企業(yè)深入改革、擴(kuò)大開放、與時(shí)俱進(jìn)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

　　4 結(jié)論

　　綜上所述，對(duì)預(yù)算管理在物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)際運(yùn)用中的一些困境進(jìn)行探討，并提出了相關(guān)優(yōu)化的對(duì)策，希望在預(yù)算管 理工作中能為物業(yè)服務(wù)公司提供一些有用的參考意見。進(jìn)行有效的預(yù)算管理是每個(gè)物業(yè)企業(yè)都在探索的問題，物業(yè)決策 提供有效的依據(jù)，更好地發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用，促進(jìn)物 業(yè)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn):

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　　作者：鄭穎瑜

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