本文摘要：我國房地產(chǎn)起步較晚，但是發(fā)展飛速，房地產(chǎn)投資占我國全社會固定資產(chǎn)投資總額逐年上升。但同時，我國房地產(chǎn)業(yè)的項目管理水平卻沒有與時俱進，還停留在比較落后的水平。主要表現(xiàn)在：把項目成本控制的注意力過分的放在了施工環(huán)節(jié)，輕視房地產(chǎn)項目管理中的技術(shù)管
本篇文章是由《世界建筑導報》本刊為雙月刊，特大16開本，76頁彩色精印，是一份面向國內(nèi)外發(fā)行的建筑專業(yè)雜志。1985年創(chuàng)刊的《世界建筑導報》直接向國內(nèi)外著名建筑師、設(shè)計事務(wù)所組稿，采集第一手技術(shù)資料，現(xiàn)已編印出版了總98期，其中有多種形式的�？秃嫌啽尽！秾蟆穲D片精美，文字簡練, 中英對照, 信息量大。它是了解世界建筑趨勢的窗口，設(shè)計各類建筑的資料庫，學習建筑學的良師益友，有收藏價值的中英文建筑雜志。
摘要：我國房地產(chǎn)起步較晚，但是發(fā)展飛速，房地產(chǎn)投資占我國全社會固定資產(chǎn)投資總額逐年上升。但同時，我國房地產(chǎn)業(yè)的項目管理水平卻沒有與時俱進，還停留在比較落后的水平。主要表現(xiàn)在：把項目成本控制的注意力過分的放在了施工環(huán)節(jié)，輕視房地產(chǎn)項目管理中的技術(shù)管理，項目成本控制各階段“各掃門前雪”，不注重利用先進的項目管理工具和方法，項目運作過程中重實施輕計劃等，怎樣才能有效提升房地產(chǎn)項目成本控制的水平。在20世紀80年代和90年代初，我國提出了全過程造價管理(whole process cost managent--WPCM)的思想和觀念，它的主要思想就是要求工程造價的計算與控制必須從項目立項開始直到工程竣工交付使用，進行全過程管理。
關(guān)鍵詞：工程造價 控制 管理
0 引言
就房地產(chǎn)項目而言，其工程造價管理工作就是從項目前期工作抓起，在可行性研究、投資決策的基礎(chǔ)上，對建設(shè)準備、勘察設(shè)計、施工、竣工驗收、交付使用等全過程的一等系列過程進行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督、控制和總體評價，以保證項目質(zhì)量、進度、投資目標的順利實現(xiàn)。
房地產(chǎn)項目工程造價控制與管理工作重點主要應(yīng)放在如下三個階段：
1 決策設(shè)計階段工程造價控制
1.1 實行招投標，優(yōu)選設(shè)計方案。引入競爭機制，通過公開招投標的形式確定優(yōu)選的設(shè)計單位，不僅能保證工程設(shè)計的先進性、合理性和準確性，避免因設(shè)計質(zhì)量問題出現(xiàn)工程洽商，同時通過招投標還可以選擇到優(yōu)秀的設(shè)計方案， 避免因工程設(shè)計落后，影響房屋銷售，造成投資損失。
1.2 積極實行限額設(shè)計。限額設(shè)計是工程建設(shè)過程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。限額設(shè)計是按照批準的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計，即按照批準的初步設(shè)計控制施工圖設(shè)計，同時各相關(guān)部門要在確保功能滿足的條件下，按照分配的投資限額控制設(shè)計，嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，保證總的投資限額不被突破。投資分解和工程量控制是實行限額設(shè)計的有效途徑和主要方法。將上一階段設(shè)計審定的投資額和工程量分解到各相關(guān)部門，再分解到各單位工程和分部工程，層層分解實現(xiàn)對投資限額的控制與管理，實現(xiàn)對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標準、工程數(shù)量和預(yù)算指標等各方面的控制。作為設(shè)計單位，要強化經(jīng)濟意識，凡是能進行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算確定，要用數(shù)據(jù)說話，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，確保工程的投資估算不被突破。
1.3 運用價值工程原理優(yōu)化設(shè)計方案。價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的成本投入實現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的一種管理方法，其主要特點是以使用者的功能需求為出發(fā)點，對所研究的對象進行功能分析，使設(shè)計工作做到功能與造價的統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。例如利用深基礎(chǔ)增加地下室，地下儲藏室可以停放車輛和儲存雜物，小區(qū)可以不必建地上停車場，既節(jié)約了用地，也美化了環(huán)境。價值工程中的成本略有上升，卻能帶來功能大幅提高。
1.4 加強圖紙會審工作。圖紙會審應(yīng)對設(shè)計單位交來的設(shè)計圖紙進行各專業(yè)細致的審查，發(fā)現(xiàn)明顯錯誤和不合理因素，查漏補缺，使設(shè)計圖紙最大限度地滿足業(yè)主對該項目的要求，以定奪方案，確定工程量，為編制招標文件提供保證。加強圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，有利于控制工程造價。在設(shè)計階段，克服設(shè)計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，并可取得最好效果。
2 施工階段工程造價控制
按照工程造價理論，該階段是工程造價形成的主要階段。它主要通過工程招投標及工程施工中的動態(tài)控制，確定工程項目的合同價及工程竣工時的結(jié)算價，是工程造價控制工作中一個極為重要的階段。
2.1 工程招投標階段的工程造價控制
2.1.1 把好投標人資格預(yù)審關(guān)。應(yīng)從投標人技術(shù)能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進行評估，目的是篩選出優(yōu)秀的投標人，以降低工程承包風險。
2.1.2 根據(jù)項目實際，確定合理的投標條件
根據(jù)房地產(chǎn)項目多為住宅工程的特點，其工期短，工程總投資相對規(guī)模不大，應(yīng)采取工程量清單、固定合同價格的方式，以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風險。
對設(shè)計中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計項目，無定額項目及單價、信息價可參照的，應(yīng)重點說明，讓投標人明確在投標時以綜合價報價，以避免結(jié)算糾紛。
確定合理、科學的評標原則：對有標低的，可在評標前確定合理的中標降低率，在綜合考慮投標人響應(yīng)質(zhì)量、工期等投標條件并編制切實可行的施工組織方案的前提下，采取合理低價中標的原則，從中選擇技術(shù)能力強、管理水平高、資信可靠且報價合理的承建單位。
2.1.3 嚴格依照工程招投標有關(guān)文件簽定工程承包合同，注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價，對工程造價、質(zhì)量、工期、風險因素承擔等重要條款，應(yīng)以專用條款或補充合同的方式加以約束。
2.2 加強工程施工事中控制
2.2.1 嚴格控制施工中設(shè)計變更。經(jīng)論證確需設(shè)計變更的，應(yīng)力求減少變更費用，可制定設(shè)計變更的程序加以規(guī)范設(shè)計變更行為。
2.2.2 加強現(xiàn)場鑒證工作。施工中往往有各種不可預(yù)見的現(xiàn)場因素，導致標外工程量項目增加現(xiàn)象，如基礎(chǔ)土方量、井點降水等，現(xiàn)場工程師應(yīng)在合理安排施工組織、加強技術(shù)措施的前提下，按實簽證、審核，以真實反映實際工程造價。
2.2.3 嚴格按照合同進行工程款支付。
2.2.4 及時掌握國家工程造價調(diào)價動態(tài)。
2.2.5 對可能存在的工程造價目標風險進行分析，并制定防范性對策。
3 決算階段對工程造價的控制
竣工決算是反映建設(shè)工程實際造價和投資效果的文件。及時、準確地對竣工決算審核，對于總結(jié)分析建設(shè)過程的經(jīng)驗教訓，提高工程造價管理水平及積累技術(shù)經(jīng)濟資料都具有重要意義。
3.1 在確定工程造價時，堅持以現(xiàn)行的計價規(guī)范為依據(jù)，按照施工合同和招標文件的規(guī)定，根據(jù)竣工圖、結(jié)合現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進行審核。工程審計人員不但要熟練掌握工程量的計算規(guī)則、定額子目的組成及包含的工作內(nèi)容、工程造價計算程序、費用定額包含內(nèi)容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內(nèi)在聯(lián)系，確保工程造價計算的準確性。
3.2 要堅持深入現(xiàn)場，掌握工程動態(tài)，了解工程是否按圖紙和工程變更施工，是否有的洽商沒有施工，是否有已經(jīng)去掉的部分沒有變更通知，是否有在變更的基礎(chǔ)上又變了。因此，在結(jié)算時不能只是對圖紙和工程變更的計算審核，要深入現(xiàn)場，細致認真的核對，確保工程結(jié)算的質(zhì)量，提高投資效益。應(yīng)采取二審終審制，第一審為內(nèi)審，第二審為外審，嚴格控制每個環(huán)節(jié)，層層把關(guān)，使工程造價經(jīng)濟合理，符合現(xiàn)行的計價規(guī)范。
綜上所述，房地產(chǎn)項目管理和造價控制應(yīng)是有計劃、有目標的合同管理，通過采集積累信息、清單編制、風險管理、簽證管理等多方面管理手段相結(jié)合的系統(tǒng)管理。在實際管理中，要避免單方面的管理、控制，加強前期計劃管理。目標定位，信息管理控制，過程管理才能有效地使項目始終處于受控狀態(tài)，提高投資效益。
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