中級(jí)經(jīng)濟(jì)師論文房地產(chǎn)金融發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)是近幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)的一大熱門(mén)行業(yè)，也是增長(zhǎng)速度最快的行業(yè)。作者在這篇中級(jí)經(jīng)濟(jì)師論文提出了自己對(duì)房地產(chǎn)金融發(fā)展的思考。以江西房地產(chǎn)金融發(fā)展為例進(jìn)行分析，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)合理調(diào)控房地產(chǎn)金融，促使房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展�！�住宅與房地產(chǎn)》以推動(dòng)我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革，推動(dòng)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的體制改革與健康發(fā)展為辦刊宗旨，探索發(fā)展我國(guó)社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)，解決城鎮(zhèn)住房問(wèn)題，提高人民居住水平的途徑，在住宅與房地產(chǎn)領(lǐng)域的理論和實(shí)踐間架橋鋪路，為全國(guó)物業(yè)管理、房改系統(tǒng)工作人員，海內(nèi)外住宅與房地產(chǎn)行業(yè)的理論研究者和實(shí)際工作者、廣大企事業(yè)單位和城鎮(zhèn)居民提供了及時(shí)、詳實(shí)的業(yè)內(nèi)新聞和行業(yè)內(nèi)有理論指導(dǎo)意義的研究文章，引起了業(yè)界的強(qiáng)烈的反響。

　　金融業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可替代的重要支持和動(dòng)力，與房地產(chǎn)業(yè)有著不可分割的密切聯(lián)系。住房分配制度的改革在帶動(dòng)以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也為房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展創(chuàng)造了空間和舞臺(tái)，提供了發(fā)展的土壤;而銀行信貸資金的支持在保證住房分配貨幣化改革順利實(shí)施的同時(shí)，更為以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和廣大購(gòu)房者輸送了急需的血液”成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的助推器”就是在這種相互依存的關(guān)系下，江西省的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)得到了前所未有的發(fā)展，走過(guò)了從無(wú)到有、由弱漸強(qiáng)的歷程。

　　一、江西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀隨著住房制度改革的深化、擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施、招商引資力度的加大和建設(shè)花園城市步伐的加快，江西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資迅猛增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始步入發(fā)展的快車(chē)道。

　　(一)房地產(chǎn)業(yè)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)之一。2004年江西省房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值174.74億元，占全省GDP的比重為55，比1999年上升1.11個(gè)百分點(diǎn)，1999-2004年江西省房地產(chǎn)業(yè)增加值平均增速18.025，比全省同期第三產(chǎn)業(yè)增加值平均增速高出8.09個(gè)百分點(diǎn)，是第三產(chǎn)業(yè)中增長(zhǎng)速度最快的行業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為推動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)之一。

　　(二)宏觀調(diào)控有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　從2004年開(kāi)始，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)快發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)一系列政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，江西省房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)：

　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅回落較快。

　　2004年全省房地產(chǎn)業(yè)投資完成324.41億元，比上年增長(zhǎng)445，增幅比上年回落27.2個(gè)百分點(diǎn)。2005年1-9月，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資170.87億元，同比增長(zhǎng)24.45，增幅比上年同期回落10.1個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅投資113.54億元，同比增長(zhǎng)29.15，增幅比上年同期回落13.7個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅的回落，表明在國(guó)家各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)后，江西省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資得到了有效調(diào)控，而且收效明顯。

　　2.新購(gòu)置土地面積增幅有明顯上升趨勢(shì)。

　　1999年至2004年，江西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

　　累計(jì)購(gòu)置土地面積5560.38萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)48.625;支付土地購(gòu)置費(fèi)145.69億元，年均增長(zhǎng)60.465。土地購(gòu)置面積在2004年4月以前，快速增長(zhǎng)，2001年增長(zhǎng)率最高達(dá)201.145，2004年4月份以后，土地購(gòu)置面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2005年1-9月，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)購(gòu)置土地面積891.14萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.75，增幅同比增加49.2個(gè)百分點(diǎn)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍在繼續(xù)加大對(duì)土地儲(chǔ)備的投入。

　　3.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求依然旺盛。

　　2005年1-9月，江西省商品房累計(jì)施工面積 3023.48萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.9%，其中累計(jì)新開(kāi)工面積1370.58萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.3%;商品房累計(jì)竣工面積574.33萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.5%;商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積576.43萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45.8%。商品房新開(kāi)工面積、竣工面積和銷(xiāo)售面積增幅均有提高，增幅分別比去年同期提高29.7.9.2和23.4個(gè)百分點(diǎn)。可以看出，江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)依然非常活躍。

　　二、江西房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀

　　近年來(lái)，江西省房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)信貸一直保持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。截止2005年末，全省金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占全省金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的比重為12.91%，比1999年增加了10.48個(gè)百分點(diǎn)。從江西省房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展和變動(dòng)情況看，具有以下特點(diǎn)：

　　1.房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。2005年末江西省房地產(chǎn)貸款余額389.68億元，比1999年增長(zhǎng)8.46倍，年均增長(zhǎng)45.42%，高于同期全省人民幣貸款增速35.33個(gè)百分點(diǎn)。1999-2003年全省房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)速度逐年加快，2003年最高達(dá)到67.71%，2004年以后受宏觀調(diào)控影響，又呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢(shì)，2004年和2005年的增長(zhǎng)率分另ij為31.6%、23.76%。

　　2.房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)主要集中在中心城市。地域的差異導(dǎo)致江西省各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展極為不平衡。與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡的特點(diǎn)相對(duì)應(yīng)，全省房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展也不平衡，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)主要集中在城市化進(jìn)程快、居民收入穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)環(huán)境好的地區(qū)和城市。2005年末，僅南昌市的房地產(chǎn)貸款余額就占全省房地產(chǎn)貸款余額的47.65%，其中個(gè)人住房貸款余額占全省個(gè)人住房貸款余額的50.29%。

　　3.個(gè)人住房貸款占比快速上升。近年來(lái)，江西省個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛，貸款余額由1999年的8.05億元增長(zhǎng)到2005年的201.34億元，增長(zhǎng)24倍，占全部房地產(chǎn)貸款余額的比重從1999年末的19.54%上升至ij2005年末的51.67%，占全省各項(xiàng)貸款余額的比重從1999年末的0.47%上升為2005年末的6.67%。

　　4.房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)質(zhì)量較好。江西省各家商業(yè)銀行在發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)過(guò)程中，都對(duì)貸款審批、發(fā)放和管理工作進(jìn)行了規(guī)范，而且房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)主要集中在中心城市，使房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)得到了很好的控制，房地產(chǎn)貸款尤其個(gè)人住房貸款不良率處于較低水平，已經(jīng)成為各家商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量最好的業(yè)務(wù)品種之一。

　　5.房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)品種不斷豐富。為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，各家商業(yè)銀行在改進(jìn)房地產(chǎn)金融服務(wù)的同時(shí)，紛紛創(chuàng)新房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)品種。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款已在最初的經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)貸款、商品房開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款的基礎(chǔ)上又增加了土地儲(chǔ)備貸款、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款等新業(yè)務(wù)品種，購(gòu)房貸款也在單位購(gòu)建房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房按揭貸款的基礎(chǔ)上增加了個(gè)人住房裝修貸款、個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款、家居組合貸款等新業(yè)務(wù)品種。

　　三、江西房地產(chǎn)金融服務(wù)發(fā)展存在的問(wèn)題

　　從2000-2004年江西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源構(gòu)成情況看，本年資金來(lái)源中排在前三位的均為自籌資金、定金及預(yù)收款和銀行貸款，雖然自2003年以來(lái)，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策影響，銀行加強(qiáng)了房地產(chǎn)貸款的發(fā)放與管理，銀行貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的占比呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，2004年占比為13.71%。但是考慮到在其他資金來(lái)源中的定金和預(yù)付款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中銀行貸款占比可達(dá)40-50%，甚至更高。江西省房地產(chǎn)領(lǐng)域融資以銀行信貸為主的單一化特點(diǎn)明顯。以銀行信貸為單一渠道的房地產(chǎn)領(lǐng)域融資運(yùn)作圖

　　銀行和企業(yè)的市場(chǎng)選擇行為促成了目前房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)的高依存度，二者已高度融合，榮辱共擔(dān)。但是由于房地產(chǎn)融資方式?jīng)]有形成風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的機(jī)制，絕大部分風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行身上，蘊(yùn)藏了 金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前江西省房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要有：

　　1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)失衡等問(wèn)題的存在，不利于江西省房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，也帶來(lái)了潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.信用風(fēng)險(xiǎn)。一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含風(fēng)險(xiǎn)，目前江西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般在60-70%以上;二是有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在異地開(kāi)發(fā)過(guò)程中將銀行貸款或其他債務(wù)資金以資本形態(tài)進(jìn)行新項(xiàng)目注冊(cè)，從而形成低資本或無(wú)資本的擴(kuò)張;三是大量占用施工單位墊資和期房按揭的預(yù)售樓款。這些問(wèn)題都可能引發(fā)較大的銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房按揭貸款都屬于中長(zhǎng)期貸款，而銀行的資金來(lái)源大部分為居民的儲(chǔ)蓄存款，資金的來(lái)源與運(yùn)用存在著期限不匹配的問(wèn)題，容易引發(fā)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　4.操作風(fēng)險(xiǎn)。一是部分商業(yè)銀行為了搶占房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)，有意放寬貸款條件，降低貸款準(zhǔn)入門(mén)檻，違反規(guī)定發(fā)放房地產(chǎn)貸款;二是有的銀行貸前對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目調(diào)查不深入，沒(méi)能對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真測(cè)算，貸后又忽視對(duì)項(xiàng)目資金跟蹤監(jiān)控，出現(xiàn)項(xiàng)目資金不到位、信貸資金被挪用等情況，致使項(xiàng)目資金回籠失控;三是個(gè)人住房貸款的貸后管理不到位。

　　5.道德風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)的提高，一些房地產(chǎn)商利用住房按揭貸款申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)較低、銀行審查不嚴(yán)、社會(huì)征信體系不健全等可乘之機(jī)，大肆辦理假按揭”套取銀行資金。這些貸款被房地產(chǎn)商假借住房按揭貸款的名義取得，實(shí)際使用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，極容易形成不良資產(chǎn)，從而成為商業(yè)銀行新的風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。

　　四、防范與化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的建議一)科學(xué)規(guī)劃，正確引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　政府要科學(xué)地制定房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控與引導(dǎo)，嚴(yán)格防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。一要引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求相適應(yīng)，避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模過(guò)大、商品房結(jié)構(gòu)失調(diào);二要引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速遠(yuǎn)超于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度;三要正確引導(dǎo)地價(jià)、房?jī)r(jià)，避免房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，脫離居民的購(gòu)買(mǎi)力水平，同時(shí)又防止房?jī)r(jià)回落太快，影響開(kāi)發(fā)商的合理收益，影響市場(chǎng)景氣。

　　二)加強(qiáng)管理，健全機(jī)制，引導(dǎo)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)正常發(fā)展。

　　1.完善制度，規(guī)范操作，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的管理。各家商業(yè)銀行應(yīng)建立和完善房地產(chǎn)信貸的有關(guān)制度，建立房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)、評(píng)價(jià)、分析機(jī)制，提高決策的科學(xué)性，防范和規(guī)避系統(tǒng)性及區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于各類(lèi)房地產(chǎn)貸款的辦理，各家銀行要嚴(yán)格遵守有關(guān)制度和業(yè)務(wù)操作規(guī)程，認(rèn)真執(zhí)行三查”制度，切實(shí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，不能擅自降低標(biāo)準(zhǔn)和條件，違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款。

　　2.防范假按揭”風(fēng)險(xiǎn)，完善懲戒機(jī)制。對(duì)于開(kāi)發(fā)商以虛假房屋交易、偽造借款人信息資料、文件，騙取銀行按揭貸款的要依法起訴，嚴(yán)厲打擊企業(yè)的欺詐行為;對(duì)于個(gè)人住房貸款，要建立并嚴(yán)格堅(jiān)持銀行信貸人員與借款人的當(dāng)面談話制度，嚴(yán)格核驗(yàn)借款人的購(gòu)房行為的真實(shí)性;要加強(qiáng)對(duì)銀行工作人員的管理，對(duì)于銀行工作人員明知企業(yè)騙貸而不制止，縱容和遷就企業(yè)欺詐行為的要嚴(yán)肅處理;對(duì)于協(xié)助開(kāi)發(fā)商套取個(gè)人住房按揭貸款的銀行責(zé)任人，要追宄法律責(zé)任。

　　3.加快征信體系建設(shè)，實(shí)現(xiàn)信息共享。各家銀行要積極參與征信體系的建設(shè)，大力推進(jìn)企業(yè)和個(gè)人基礎(chǔ)信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)，通過(guò)互聯(lián)互通，信息共享，有效防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　三)加快改革，完善體系，防范與化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.大力拓展房地產(chǎn)融資渠道。要充分發(fā)展當(dāng)前國(guó)內(nèi)的融資渠道，開(kāi)拓上市、發(fā)債、信托、基金、海外融資等多元化的融資渠道，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源多元化的格局，以分散日趨嚴(yán)重的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.推進(jìn)住房抵押貸款證券化。要加快金融創(chuàng)新步伐，加快推進(jìn)住房貸款證券化，進(jìn)一步增強(qiáng)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，改善銀行資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)，分散抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，增加銀行貸款資金來(lái)源。

　　3.加強(qiáng)相關(guān)立法，創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)投融資法律環(huán)境。目前我國(guó)已實(shí)施的房地產(chǎn)金融方面的法律法規(guī)還不多，有些法律法規(guī)缺乏可操作性，遠(yuǎn)不能滿足新形勢(shì)下調(diào)整投融資關(guān)系的需要。因此，要建立和完善與金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的法律體系，通過(guò)它們對(duì)房地產(chǎn)金融所涉及的各個(gè)方面進(jìn)行規(guī)范，明確各有關(guān)主體的權(quán)利和義務(wù)，加大立法力度，加快房地產(chǎn)證券法》、房地產(chǎn)抵押法》和產(chǎn)業(yè)投資基金法》等法律法規(guī)的制定進(jìn)度，為房地產(chǎn)融資創(chuàng)造一個(gè)良好的法律環(huán)境，確保房地產(chǎn)金融在法制軌道上健康發(fā)展。

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