中級經(jīng)濟師論文房地產(chǎn)金融發(fā)展風險

　　房地產(chǎn)是近幾年我國經(jīng)濟的一大熱門行業(yè)，也是增長速度最快的行業(yè)。作者在這篇中級經(jīng)濟師論文提出了自己對房地產(chǎn)金融發(fā)展的思考。以江西房地產(chǎn)金融發(fā)展為例進行分析，認為應當合理調(diào)控房地產(chǎn)金融，促使房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展�！�住宅與房地產(chǎn)》以推動我國城鎮(zhèn)住房制度改革，推動城鎮(zhèn)住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的體制改革與健康發(fā)展為辦刊宗旨，探索發(fā)展我國社會主義房地產(chǎn)市場，解決城鎮(zhèn)住房問題，提高人民居住水平的途徑，在住宅與房地產(chǎn)領(lǐng)域的理論和實踐間架橋鋪路，為全國物業(yè)管理、房改系統(tǒng)工作人員，海內(nèi)外住宅與房地產(chǎn)行業(yè)的理論研究者和實際工作者、廣大企事業(yè)單位和城鎮(zhèn)居民提供了及時、詳實的業(yè)內(nèi)新聞和行業(yè)內(nèi)有理論指導意義的研究文章，引起了業(yè)界的強烈的反響。

　　金融業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可替代的重要支持和動力，與房地產(chǎn)業(yè)有著不可分割的密切聯(lián)系。住房分配制度的改革在帶動以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時，也為房地產(chǎn)金融業(yè)務的發(fā)展創(chuàng)造了空間和舞臺，提供了發(fā)展的土壤;而銀行信貸資金的支持在保證住房分配貨幣化改革順利實施的同時，更為以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和廣大購房者輸送了急需的血液”成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的助推器”就是在這種相互依存的關(guān)系下，江西省的房地產(chǎn)金融業(yè)務得到了前所未有的發(fā)展，走過了從無到有、由弱漸強的歷程。

　　一、江西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀隨著住房制度改革的深化、擴大內(nèi)需政策的實施、招商引資力度的加大和建設(shè)花園城市步伐的加快，江西房地產(chǎn)開發(fā)投資迅猛增長，房地產(chǎn)業(yè)開始步入發(fā)展的快車道。

　　(一)房地產(chǎn)業(yè)成為推動經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)之一。2004年江西省房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值174.74億元，占全省GDP的比重為55，比1999年上升1.11個百分點，1999-2004年江西省房地產(chǎn)業(yè)增加值平均增速18.025，比全省同期第三產(chǎn)業(yè)增加值平均增速高出8.09個百分點，是第三產(chǎn)業(yè)中增長速度最快的行業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為推動全省經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)之一。

　　(二)宏觀調(diào)控有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　從2004年開始，針對房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展，國家出臺一系列政策對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控，江西省房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出新的特點：

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落較快。

　　2004年全省房地產(chǎn)業(yè)投資完成324.41億元，比上年增長445，增幅比上年回落27.2個百分點。2005年1-9月，全省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資170.87億元，同比增長24.45，增幅比上年同期回落10.1個百分點，其中住宅投資113.54億元，同比增長29.15，增幅比上年同期回落13.7個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅的回落，表明在國家各項宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺后，江西省的房地產(chǎn)開發(fā)投資得到了有效調(diào)控，而且收效明顯。

　　2.新購置土地面積增幅有明顯上升趨勢。

　　1999年至2004年，江西省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　累計購置土地面積5560.38萬平方米，年均增長48.625;支付土地購置費145.69億元，年均增長60.465。土地購置面積在2004年4月以前，快速增長，2001年增長率最高達201.145，2004年4月份以后，土地購置面積出現(xiàn)負增長。2005年1-9月，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計購置土地面積891.14萬平方米，同比增長25.75，增幅同比增加49.2個百分點，表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍在繼續(xù)加大對土地儲備的投入。

　　3.房地產(chǎn)市場供求依然旺盛。

　　2005年1-9月，江西省商品房累計施工面積 3023.48萬平方米，同比增長22.9%，其中累計新開工面積1370.58萬平方米，同比增長33.3%;商品房累計竣工面積574.33萬平方米，同比增長33.5%;商品房累計銷售面積576.43萬平方米，同比增長45.8%。商品房新開工面積、竣工面積和銷售面積增幅均有提高，增幅分別比去年同期提高29.7.9.2和23.4個百分點�？梢钥闯觯�江西省房地產(chǎn)市場依然非�；钴S。

　　二、江西房地產(chǎn)金融業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀

　　近年來，江西省房地產(chǎn)金融業(yè)務發(fā)展迅速，房地產(chǎn)信貸一直保持較快的增長勢頭。截止2005年末，全省金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占全省金融機構(gòu)人民幣貸款余額的比重為12.91%，比1999年增加了10.48個百分點。從江西省房地產(chǎn)金融業(yè)務的發(fā)展和變動情況看，具有以下特點：

　　1.房地產(chǎn)信貸業(yè)務發(fā)展迅速。2005年末江西省房地產(chǎn)貸款余額389.68億元，比1999年增長8.46倍，年均增長45.42%，高于同期全省人民幣貸款增速35.33個百分點。1999-2003年全省房地產(chǎn)貸款增長速度逐年加快，2003年最高達到67.71%，2004年以后受宏觀調(diào)控影響，又呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢，2004年和2005年的增長率分另ij為31.6%、23.76%。

　　2.房地產(chǎn)金融業(yè)務主要集中在中心城市。地域的差異導致江西省各地房地產(chǎn)市場發(fā)展極為不平衡。與房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡的特點相對應，全省房地產(chǎn)金融業(yè)務發(fā)展也不平衡，房地產(chǎn)金融業(yè)務主要集中在城市化進程快、居民收入穩(wěn)定、經(jīng)濟環(huán)境好的地區(qū)和城市。2005年末，僅南昌市的房地產(chǎn)貸款余額就占全省房地產(chǎn)貸款余額的47.65%，其中個人住房貸款余額占全省個人住房貸款余額的50.29%。

　　3.個人住房貸款占比快速上升。近年來，江西省個人住房貸款業(yè)務發(fā)展迅猛，貸款余額由1999年的8.05億元增長到2005年的201.34億元，增長24倍，占全部房地產(chǎn)貸款余額的比重從1999年末的19.54%上升至ij2005年末的51.67%，占全省各項貸款余額的比重從1999年末的0.47%上升為2005年末的6.67%。

　　4.房地產(chǎn)金融業(yè)務質(zhì)量較好。江西省各家商業(yè)銀行在發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務過程中，都對貸款審批、發(fā)放和管理工作進行了規(guī)范，而且房地產(chǎn)金融業(yè)務主要集中在中心城市，使房地產(chǎn)貸款的風險得到了很好的控制，房地產(chǎn)貸款尤其個人住房貸款不良率處于較低水平，已經(jīng)成為各家商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量最好的業(yè)務品種之一。

　　5.房地產(chǎn)金融業(yè)務品種不斷豐富。為適應房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，各家商業(yè)銀行在改進房地產(chǎn)金融服務的同時，紛紛創(chuàng)新房地產(chǎn)金融業(yè)務品種。目前，房地產(chǎn)開發(fā)貸款已在最初的經(jīng)濟適用房開發(fā)貸款、商品房開發(fā)貸款、房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款的基礎(chǔ)上又增加了土地儲備貸款、項目儲備貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款等新業(yè)務品種，購房貸款也在單位購建房貸款、個人商用房貸款、個人住房按揭貸款的基礎(chǔ)上增加了個人住房裝修貸款、個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款、家居組合貸款等新業(yè)務品種。

　　三、江西房地產(chǎn)金融服務發(fā)展存在的問題

　　從2000-2004年江西省房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成情況看，本年資金來源中排在前三位的均為自籌資金、定金及預收款和銀行貸款，雖然自2003年以來，受國家宏觀調(diào)控政策影響，銀行加強了房地產(chǎn)貸款的發(fā)放與管理，銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比呈現(xiàn)下降的趨勢，2004年占比為13.71%。但是考慮到在其他資金來源中的定金和預付款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款，因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中銀行貸款占比可達40-50%，甚至更高。江西省房地產(chǎn)領(lǐng)域融資以銀行信貸為主的單一化特點明顯。以銀行信貸為單一渠道的房地產(chǎn)領(lǐng)域融資運作圖

　　銀行和企業(yè)的市場選擇行為促成了目前房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)的高依存度，二者已高度融合，榮辱共擔。但是由于房地產(chǎn)融資方式?jīng)]有形成風險分擔的機制，絕大部分風險集中在銀行身上，蘊藏了 金融風險。當前江西省房地產(chǎn)金融風險主要有：

　　1.市場風險。部分地區(qū)房地產(chǎn)價格上漲過快、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)失衡等問題的存在，不利于江西省房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，也帶來了潛在的市場風險。

　　2.信用風險。一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營隱含風險，目前江西省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一般在60-70%以上;二是有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在異地開發(fā)過程中將銀行貸款或其他債務資金以資本形態(tài)進行新項目注冊，從而形成低資本或無資本的擴張;三是大量占用施工單位墊資和期房按揭的預售樓款。這些問題都可能引發(fā)較大的銀行貸款風險。

　　3.流動性風險。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房按揭貸款都屬于中長期貸款，而銀行的資金來源大部分為居民的儲蓄存款，資金的來源與運用存在著期限不匹配的問題，容易引發(fā)銀行的流動性風險。

　　4.操作風險。一是部分商業(yè)銀行為了搶占房地產(chǎn)信貸市場，有意放寬貸款條件，降低貸款準入門檻，違反規(guī)定發(fā)放房地產(chǎn)貸款;二是有的銀行貸前對開發(fā)項目調(diào)查不深入，沒能對貸款項目進行認真測算，貸后又忽視對項目資金跟蹤監(jiān)控，出現(xiàn)項目資金不到位、信貸資金被挪用等情況，致使項目資金回籠失控;三是個人住房貸款的貸后管理不到位。

　　5.道德風險。隨著房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放標準的提高，一些房地產(chǎn)商利用住房按揭貸款申請標準較低、銀行審查不嚴、社會征信體系不健全等可乘之機，大肆辦理假按揭”套取銀行資金。這些貸款被房地產(chǎn)商假借住房按揭貸款的名義取得，實際使用于房地產(chǎn)開發(fā)，極容易形成不良資產(chǎn)，從而成為商業(yè)銀行新的風險領(lǐng)域。

　　四、防范與化解房地產(chǎn)金融風險的建議一)科學規(guī)劃，正確引導，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　政府要科學地制定房地產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展規(guī)劃，進一步加強調(diào)控與引導，嚴格防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，確保房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。一要引導房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)市場需求相適應，避免房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過大、商品房結(jié)構(gòu)失調(diào);二要引導房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)濟發(fā)展相適應，避免房地產(chǎn)開發(fā)投資增速遠超于經(jīng)濟發(fā)展速度;三要正確引導地價、房價，避免房價漲幅過快，脫離居民的購買力水平，同時又防止房價回落太快，影響開發(fā)商的合理收益，影響市場景氣。

　　二)加強管理，健全機制，引導房地產(chǎn)信貸業(yè)務正常發(fā)展。

　　1.完善制度，規(guī)范操作，進一步加強房地產(chǎn)貸款的管理。各家商業(yè)銀行應建立和完善房地產(chǎn)信貸的有關(guān)制度，建立房地產(chǎn)行業(yè)風險監(jiān)測、評價、分析機制，提高決策的科學性，防范和規(guī)避系統(tǒng)性及區(qū)域性風險。對于各類房地產(chǎn)貸款的辦理，各家銀行要嚴格遵守有關(guān)制度和業(yè)務操作規(guī)程，認真執(zhí)行三查”制度，切實加強風險控制，不能擅自降低標準和條件，違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款。

　　2.防范假按揭”風險，完善懲戒機制。對于開發(fā)商以虛假房屋交易、偽造借款人信息資料、文件，騙取銀行按揭貸款的要依法起訴，嚴厲打擊企業(yè)的欺詐行為;對于個人住房貸款，要建立并嚴格堅持銀行信貸人員與借款人的當面談話制度，嚴格核驗借款人的購房行為的真實性;要加強對銀行工作人員的管理，對于銀行工作人員明知企業(yè)騙貸而不制止，縱容和遷就企業(yè)欺詐行為的要嚴肅處理;對于協(xié)助開發(fā)商套取個人住房按揭貸款的銀行責任人，要追宄法律責任。

　　3.加快征信體系建設(shè)，實現(xiàn)信息共享。各家銀行要積極參與征信體系的建設(shè)，大力推進企業(yè)和個人基礎(chǔ)信用信息數(shù)據(jù)庫的建設(shè)，通過互聯(lián)互通，信息共享，有效防范房地產(chǎn)信貸風險。

　　三)加快改革，完善體系，防范與化解房地產(chǎn)金融風險。

　　1.大力拓展房地產(chǎn)融資渠道。要充分發(fā)展當前國內(nèi)的融資渠道，開拓上市、發(fā)債、信托、基金、海外融資等多元化的融資渠道，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源多元化的格局，以分散日趨嚴重的房地產(chǎn)信貸風險。

　　2.推進住房抵押貸款證券化。要加快金融創(chuàng)新步伐，加快推進住房貸款證券化，進一步增強銀行資產(chǎn)的流動性，改善銀行資產(chǎn)負債期限結(jié)構(gòu)，分散抵押貸款的風險，增加銀行貸款資金來源。

　　3.加強相關(guān)立法，創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)投融資法律環(huán)境。目前我國已實施的房地產(chǎn)金融方面的法律法規(guī)還不多，有些法律法規(guī)缺乏可操作性，遠不能滿足新形勢下調(diào)整投融資關(guān)系的需要。因此，要建立和完善與金融市場和房地產(chǎn)市場相關(guān)的法律體系，通過它們對房地產(chǎn)金融所涉及的各個方面進行規(guī)范，明確各有關(guān)主體的權(quán)利和義務，加大立法力度，加快房地產(chǎn)證券法》、房地產(chǎn)抵押法》和產(chǎn)業(yè)投資基金法》等法律法規(guī)的制定進度，為房地產(chǎn)融資創(chuàng)造一個良好的法律環(huán)境，確保房地產(chǎn)金融在法制軌道上健康發(fā)展。

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