房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文房地產(chǎn)限購(gòu)政策效果持續(xù)性

　　限購(gòu)政策作為強(qiáng)制性手段，只能是非常時(shí)期采用的特殊手段。這篇房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文認(rèn)為由于其自身固有的弊端，具有“殺敵一千，自損八百”的特點(diǎn)，一旦采用就必須做好相配套的制度安排，保證這一政策不僅有效實(shí)施，更能順利退出。而且限購(gòu)政策是一項(xiàng)治標(biāo)手段，長(zhǎng)期使用會(huì)因人們的策略行為而適得其反�！吨袊�(guó)房地產(chǎn)金融》(月刊)1992年創(chuàng)刊，是由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融專業(yè)委員會(huì)主辦的專業(yè)性學(xué)術(shù)經(jīng)濟(jì)期刊。是我國(guó)目前唯一一份經(jīng)國(guó)家新聞出版署批準(zhǔn)向國(guó)內(nèi)外公開(kāi)發(fā)行的房地產(chǎn)金融專業(yè)期刊。本刊辦刊宗旨是：深入倡導(dǎo)和開(kāi)展房地產(chǎn)金融理論研究與學(xué)術(shù)爭(zhēng)鳴，超前反映和探索住房制度改革與房地產(chǎn)金融發(fā)展中的重大政策性問(wèn)題，為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融事業(yè)的健康發(fā)展服務(wù)。

　　內(nèi)容摘要：本文通過(guò)實(shí)證分析來(lái)研究房地產(chǎn)限購(gòu)政策效果的持續(xù)性，發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)限購(gòu)政策取得了階段性的積極效果，然而限購(gòu)政策的長(zhǎng)期延續(xù)效果卻適得其反。要想完善房地產(chǎn)限購(gòu)政策，文章認(rèn)為應(yīng)該注重政策差異化，提供多元保障機(jī)制;提高政策可信度，建立長(zhǎng)效機(jī)制;減少行政性干預(yù)，完善退出機(jī)制。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);限購(gòu)政策;成交量;房?jī)r(jià)

　　模型說(shuō)明

　　脈沖響應(yīng)函數(shù)(IRF)可以用來(lái)衡量一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊對(duì)內(nèi)生變量當(dāng)前和未來(lái)的價(jià)值影響。線性系統(tǒng)響應(yīng)到一個(gè)合理的單位脈沖輸入信號(hào)表示零初始條件。廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)是基于穩(wěn)定的VAR模型，通過(guò)Cholesky分解，使誤差項(xiàng)正交。這種方法的局限性在于不能得到單一的脈沖響應(yīng)函數(shù)。而由Koopetal.(1996)，Pesaran和Shin(1996，1998)進(jìn)一步完善的廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)則克服了這一點(diǎn)，其結(jié)果與VAR系統(tǒng)中各個(gè)內(nèi)生變量的排序無(wú)關(guān)，只要求所建立的VAR模型穩(wěn)定。

　　實(shí)證分析

　　(一)房地產(chǎn)限購(gòu)政策對(duì)新建商品住宅市場(chǎng)的持續(xù)性影響

　　為了研究限購(gòu)政策的連續(xù)性，本文以S市為例，采用脈沖響應(yīng)函數(shù)方法進(jìn)行分析。限購(gòu)政策可以通過(guò)交易量的負(fù)面影響來(lái)表達(dá)，面對(duì)交易量一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊，交易量本身與交易價(jià)格的反應(yīng)方式有所差異：如圖1所示，交易量本身持續(xù)做出同向響應(yīng)，第一期響應(yīng)最為劇烈，隨后響應(yīng)程度震蕩縮減，至第八期影響基本消失;而交易價(jià)格在受到交易量的沖擊后，第一期并未作出明顯響應(yīng)，第二期作出最為劇烈的同向反應(yīng)后，于第三期轉(zhuǎn)變?yōu)榉聪蝽憫?yīng)，但并未持續(xù)，于第五期又做出同向反應(yīng)。由于交易量本身與交易價(jià)格對(duì)交易量的沖擊做出的響應(yīng)程度有明顯差異，若面對(duì)負(fù)向的交易量沖擊，交易量本身在第一期將下降42%左右，而交易價(jià)格最多降低4%，第七期后對(duì)交易價(jià)格的影響基本消失。交易價(jià)格對(duì)自身標(biāo)準(zhǔn)偏差的影響做出一致反應(yīng)，但影響逐漸減弱。交易量在面對(duì)價(jià)格沖擊時(shí)，做出了持續(xù)的負(fù)面反應(yīng)。同樣，交易量比交易價(jià)格更具反應(yīng)性。在限購(gòu)政策下新建商品住房市場(chǎng)的交易量面臨本身的負(fù)面影響，會(huì)迅速下降，但交易價(jià)格下降的水平是有限的。根據(jù)脈沖響應(yīng)函數(shù)圖來(lái)推斷，交易價(jià)格下降引起交易量的早期下降，剛性需求能夠得到有效釋放。如果短期的供應(yīng)沒(méi)有明顯的增加，房?jī)r(jià)將停止下跌。

　　(二)房地產(chǎn)限購(gòu)政策對(duì)二手住宅市場(chǎng)的持續(xù)性影響

　　為研究限購(gòu)政策對(duì)二手房市場(chǎng)的影響仍將采用脈沖響應(yīng)函數(shù)跟蹤樣本的VAR模型，限購(gòu)政策的頒布可由交易量的負(fù)向沖擊來(lái)表示。面對(duì)交易量一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊，交易量本身與交易價(jià)格的反應(yīng)方式有所不同：如圖2所示，第一期交易量產(chǎn)生了最大的同向響應(yīng)，隨后影響程度逐漸減小，至第七期交易量本身開(kāi)始做出反向響應(yīng);而交易價(jià)格則逐步做出同向反應(yīng)，隨后影響力度增加，至第四期攀至頂峰，隨后影響回落。交易價(jià)格對(duì)其自身一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊，做出了持續(xù)的同向響應(yīng)，但后期影響逐步減弱，至第九期開(kāi)始對(duì)價(jià)格本身產(chǎn)生反向影響。而交易量面對(duì)價(jià)格沖擊后，經(jīng)過(guò)初期的小幅同向調(diào)整，便做出持續(xù)的負(fù)向反應(yīng)，但沖擊力度在第四期后有所減弱。在限購(gòu)政策下，二手住宅市場(chǎng)的交易量將迅速減少，交易價(jià)格也會(huì)呈現(xiàn)緩慢下降趨勢(shì)，但至第四期起下降的速率將放緩。隨著交易價(jià)格的下降，剛性需求得以釋放，交易量將在第七期反彈。交易量對(duì)交易價(jià)格的影響遠(yuǎn)小于交易量對(duì)交易價(jià)格的反向，在限購(gòu)政策下，二手房的價(jià)格也略有下降，但可能導(dǎo)致報(bào)復(fù)性反彈需求，使價(jià)格再次上升。

　　房地產(chǎn)限購(gòu)政策的效果評(píng)價(jià)

　　(一)限購(gòu)政策取得了階段性的積極效果

　　通過(guò)分析可知，限購(gòu)政策在實(shí)施一年半左右之后達(dá)到最佳效果。限購(gòu)政策是通過(guò)抑制投資和投機(jī)性購(gòu)房，降低人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。因其特有的針對(duì)性和強(qiáng)制性，會(huì)在一段時(shí)期內(nèi)打擊投機(jī)性購(gòu)房需求，使房屋價(jià)格增幅下跌，短時(shí)間內(nèi)起到“退燒針”作用，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。這樣一方面可以為政府推出長(zhǎng)效相關(guān)政策爭(zhēng)取時(shí)間，另一方面體現(xiàn)政府高度關(guān)注民生的態(tài)度，一定程度上促進(jìn)了社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。首先，限購(gòu)政策穩(wěn)定了房?jī)r(jià)，為政府制定長(zhǎng)期的房地產(chǎn)調(diào)控政策贏得了時(shí)間。但是在這段時(shí)間內(nèi)政府并沒(méi)有給出相應(yīng)其他政策，而是一直依賴于限購(gòu)政策短期內(nèi)所取得的暫時(shí)穩(wěn)定，當(dāng)限購(gòu)政策不能再控制房?jī)r(jià)的時(shí)候，政府只能任由房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲而無(wú)法松綁限購(gòu)政策。但限購(gòu)政策確實(shí)能在一段時(shí)間內(nèi)控制房?jī)r(jià)上漲，并穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果不實(shí)行限購(gòu)政策，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格將在下降之前呈現(xiàn)出更猛烈的上升態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)的投資將繼續(xù)增加，房地產(chǎn)泡沫將不斷累積，最終導(dǎo)致金融市場(chǎng)失控，引發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)和政治危機(jī)。

　　金融市場(chǎng)雖然可以進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，但卻存在三個(gè)嚴(yán)重的缺陷：一是調(diào)節(jié)時(shí)間過(guò)長(zhǎng);二是會(huì)導(dǎo)致巨大浪費(fèi)，給金融市場(chǎng)的恢復(fù)帶來(lái)很大困難;三是金融市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)會(huì)在形成巨大的泡沫后突然破裂，出現(xiàn)類雪崩似的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難，最終導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)受損。所以，當(dāng)金融市場(chǎng)的投資者出現(xiàn)各種非理性的過(guò)度反應(yīng)行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)由政府出面及時(shí)實(shí)行金融管制，來(lái)調(diào)節(jié)資本市場(chǎng)的過(guò)大波動(dòng)。其次，限購(gòu)政策表明政府高度關(guān)注民生的態(tài)度，促進(jìn)了社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。限購(gòu)政策意在抑制房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲，保障全民的住房需求。一個(gè)國(guó)家不僅要實(shí)現(xiàn)全體社會(huì)消費(fèi)者效用總和的最大化，還要兼顧社會(huì)公平，保障社會(huì)和諧穩(wěn)定。住房問(wèn)題不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是社會(huì)問(wèn)題，如果因?yàn)樽》繉?dǎo)致貧困人口無(wú)法滿足最基本的生存需要，將會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定、影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。實(shí)行商品限購(gòu)政策有三個(gè)必要條件。一是社會(huì)成員之間收入差距大。

　　如果社會(huì)成員之間的收入是基本均等的，那么即使不進(jìn)行限購(gòu)，其生活必需品的消費(fèi)量也會(huì)基本均等，其邊際效用基本相等，社會(huì)福利達(dá)到最大化。二是商品供給不足。如果該產(chǎn)品供給充足，那么按照市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)節(jié)，其價(jià)格不會(huì)太過(guò)偏離其價(jià)值，低收入者也足以支付，其消費(fèi)量與高收入者會(huì)基本相同，邊際效用也基本相等，能夠?qū)崿F(xiàn)社會(huì)福利最大化。三是該商品是生活必需品。如果該商品不是生活必需品，那么低收入者完全不必購(gòu)買，而是讓高收入者獨(dú)自進(jìn)入市場(chǎng)，由市場(chǎng)自行給出一個(gè)供求平衡的價(jià)格。當(dāng)一種商品滿足以上三個(gè)條件時(shí)，如果不對(duì)其進(jìn)行限購(gòu)而是由市場(chǎng)自行按照價(jià)格機(jī)制分配，結(jié)果就會(huì)使高收入者對(duì)該商品的消費(fèi)量遠(yuǎn)大于低收入者，使低收入者對(duì)該商品消費(fèi)的邊際效益遠(yuǎn)大于高收入者，這樣就偏離了社會(huì)福利最大化的目標(biāo)。因此，基于對(duì)社會(huì)福利最大化的追求，政府應(yīng)該對(duì)該商品實(shí)行限購(gòu)政策，以維護(hù)公民生存和發(fā)展的最基本權(quán)力。

　　最后，租房可以保障低收入人群的基本住宅權(quán)，但不是長(zhǎng)久之計(jì)。如果要滿足人類最基本的住房需要，那么通過(guò)租房就可以實(shí)現(xiàn)。因此政府需要解決的是住房需要而不是購(gòu)房需要。在短期內(nèi)租房比買房相對(duì)容易，但作為短期的住房解決方案并不是長(zhǎng)久之計(jì)。如果房?jī)r(jià)長(zhǎng)期居高不下，房租也會(huì)逐漸攀升，致使低收入人群負(fù)擔(dān)不起。但是，在租房能夠滿足居住需求的情況下人們還要堅(jiān)持購(gòu)房，主要原因是租房的方式會(huì)增加居住風(fēng)險(xiǎn)。房屋出租由租用者和出租者共同協(xié)商決定，當(dāng)出租者不愿繼續(xù)出租住房時(shí)，租用者就要面臨重新尋找房源的問(wèn)題，這樣給租房者的生活會(huì)帶來(lái)極大的不便。

　　(二)限購(gòu)政策的長(zhǎng)期延續(xù)效果適得其反

　　限購(gòu)政策與其它經(jīng)濟(jì)政策不同，它不是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求，來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定運(yùn)行，而是通過(guò)行政手段限制人們對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買行為，以期實(shí)現(xiàn)平抑市場(chǎng)房?jī)r(jià)的目的。主要做法，一是通過(guò)對(duì)購(gòu)房資格的審查，取消某類購(gòu)房者的購(gòu)買資格;二是限制一些購(gòu)房者的購(gòu)買數(shù)量。實(shí)行限購(gòu)政策的目的是為了通過(guò)限制投資性購(gòu)房者的購(gòu)買行為，打破房?jī)r(jià)上漲自我支持的惡性循環(huán)，使房?jī)r(jià)回歸正常水平。在目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，投資性需求占據(jù)主導(dǎo)地位，房?jī)r(jià)上漲自我支持的惡性循環(huán)難以打破，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重影響到國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全與社會(huì)穩(wěn)定的條件下，實(shí)行房地產(chǎn)限購(gòu)政策是一個(gè)短期見(jiàn)效的治標(biāo)手段。但在特定的歷史條件下，無(wú)論是選擇限購(gòu)還是不限購(gòu)，都會(huì)給經(jīng)濟(jì)與社會(huì)生活帶來(lái)傷害。從理論上講，限購(gòu)政策作為一種行政手段，由于強(qiáng)制性和針對(duì)性，可以通過(guò)限制投資性購(gòu)房者的購(gòu)買行為，使房地產(chǎn)市場(chǎng)上消費(fèi)需求占據(jù)主導(dǎo)地位，從而打破房?jī)r(jià)上漲自我支持的惡性循環(huán)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給贏得時(shí)間。但是，限購(gòu)政策的長(zhǎng)期實(shí)施仍不可避免地會(huì)凸顯如下問(wèn)題：第一，限購(gòu)政策的實(shí)施有可能會(huì)形成房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的預(yù)期。

　　限購(gòu)政策在實(shí)施一年半左右的時(shí)間之后仍不退出，而是長(zhǎng)期延續(xù)下去，效果會(huì)適得其反。即限購(gòu)政策的長(zhǎng)期實(shí)施對(duì)平抑房?jī)r(jià)起反作用。而限購(gòu)政策之所以能夠起作用，最關(guān)鍵的一點(diǎn)是通過(guò)投資性購(gòu)房需求的強(qiáng)制性退出，改變?nèi)藗儗?duì)房?jī)r(jià)不斷上漲的預(yù)期。但這一結(jié)果出現(xiàn)的前提，是人們對(duì)政府政策的改變不會(huì)形成理性預(yù)期。當(dāng)人們把政府的政策改變作為參數(shù)納入個(gè)人購(gòu)買決策時(shí)，情形就會(huì)有所不同。如果不實(shí)行限購(gòu)政策，房?jī)r(jià)還會(huì)不斷上升。所以，一旦限購(gòu)政策退出，房?jī)r(jià)就會(huì)迅速反彈。符合購(gòu)買條件的居民擔(dān)心限購(gòu)政策退出后房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，使自己承擔(dān)更多的購(gòu)房成本，原計(jì)劃不在近期購(gòu)房者，也會(huì)提前購(gòu)買;不符合購(gòu)買條件的購(gòu)房者或是為了以較低的成本實(shí)現(xiàn)居住條件的改善，或是為未來(lái)獲得更多的投資性收入，人們會(huì)通過(guò)各種“變通”手段，實(shí)現(xiàn)自己的購(gòu)買意愿。第二，限購(gòu)政策不僅會(huì)抑制需求還會(huì)在較大程度上影響供給。

　　由于限購(gòu)的對(duì)象是購(gòu)買者，而不是生產(chǎn)者，人們通常會(huì)認(rèn)為限購(gòu)政策只會(huì)帶來(lái)需求的減少，而不會(huì)影響供給的增加。但是需求與供給不是相互隔離的，而是相互影響的。一方面需求的增加可以通過(guò)價(jià)格上漲來(lái)刺激供給;另一方面，供給的增加也會(huì)通過(guò)價(jià)格的下降來(lái)誘導(dǎo)需求。事實(shí)上，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何市場(chǎng)供給都是需求誘導(dǎo)的結(jié)果。政府實(shí)行限購(gòu)政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期到市場(chǎng)需求會(huì)大幅度減少，所以就會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給。由于限購(gòu)政策在抑制投資性需求的同時(shí)，也會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)的供給，所以如果房地產(chǎn)供給量的減少低于投資需求的下降，房?jī)r(jià)不僅不會(huì)下跌反而會(huì)繼續(xù)上漲。

　　一旦這種情況出現(xiàn)，就會(huì)使決策當(dāng)局陷入進(jìn)退兩難的困境：退出限購(gòu)，房?jī)r(jià)還未能下降;不退出限購(gòu)，與房地產(chǎn)密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)由于房地產(chǎn)投資的減少而面臨較大困難。第三，限購(gòu)政策會(huì)對(duì)改善性需求的購(gòu)房者形成誤傷�？陀^來(lái)說(shuō)，限購(gòu)政策的限購(gòu)對(duì)象是投資性購(gòu)房者，而不是消費(fèi)性購(gòu)房者。消費(fèi)性購(gòu)房者有兩種類型，自住性需求的購(gòu)房者和改善性需求的購(gòu)房者，自住性需求的購(gòu)房者只買一套住房，而改善性需求的購(gòu)房者則會(huì)需要購(gòu)買第二套住房，用以替換現(xiàn)有的住宅。也有些購(gòu)房者購(gòu)買第二套或以上住房，并非為了投資獲利，而是為了生活、工作的方便或是為了享受生活。但是，對(duì)購(gòu)房數(shù)量的限制根本無(wú)法區(qū)分投資性需求與改善性需求;通過(guò)購(gòu)房資格審查限購(gòu)?fù)顿Y性購(gòu)房者“入場(chǎng)”的做法，也會(huì)對(duì)改善性需求形成傷害。如一些城市對(duì)外地戶籍人口在本地購(gòu)買住房實(shí)行限購(gòu)，使一些長(zhǎng)期在本地工作，但沒(méi)有本地戶籍的中低收入者無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)房需求。

　　一些人長(zhǎng)期不在戶籍所在地工作，由于收入水平偏低而且無(wú)法提供納稅證明，所以會(huì)因?yàn)橄拶?gòu)政策而失去購(gòu)房資格。這種誤傷不僅損害了購(gòu)房者本人的利益，而且影響了勞動(dòng)力流動(dòng)和人口遷移，不利于人力資源的合理配置。在一個(gè)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，改善性住房需求占有較大比重。受預(yù)算約束，人們初次購(gòu)房時(shí)不會(huì)選擇價(jià)格較高的房產(chǎn);隨著居民收入水平的提高，人們會(huì)通過(guò)繼續(xù)購(gòu)買住房改善居住條件，使替換下來(lái)的房產(chǎn)成為二手房市場(chǎng)的房源，滿足其他購(gòu)房者的居住需求。在這樣一個(gè)市場(chǎng)上，由于二手房市場(chǎng)比較活躍，不同群體的購(gòu)房需求都會(huì)比較容易實(shí)現(xiàn)。所以，對(duì)于改善性住房需求不僅不能抑制，還應(yīng)保護(hù)和支持。只要沒(méi)有形成房?jī)r(jià)追漲殺跌，少量的投資性需求對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展是有利的。由于房地產(chǎn)商品自身的特點(diǎn)，任何國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)都不可能沒(méi)有投資性需求的存在。

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