本文摘要：內(nèi)容摘要：小編主要對房地產(chǎn)投資風險的特征進行分析,并總結(jié)了目前房地產(chǎn)投資中存在的風險,提出了在房地產(chǎn)投資中應(yīng)該如何規(guī)避風險的相關(guān)對策，希望對要買房或投資房地產(chǎn)的人有所幫助。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 投資 風險 (一)外部風險 1.宏觀經(jīng)濟風險。宏觀經(jīng)濟風險對
內(nèi)容摘要：小編主要對房地產(chǎn)投資風險的特征進行分析,并總結(jié)了目前房地產(chǎn)投資中存在的風險,提出了在房地產(chǎn)投資中應(yīng)該如何規(guī)避風險的相關(guān)對策，希望對要買房或投資房地產(chǎn)的人有所幫助。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 投資 風險
(一)外部風險
1.宏觀經(jīng)濟風險。宏觀經(jīng)濟風險對于每個房地產(chǎn)投資企業(yè)都是不可幸免的。譬如說,當經(jīng)濟衰退,處于低速消沉時,社會對消費的需求也會大幅度減縮,這其中當然包括房地產(chǎn)。更有甚者,每當經(jīng)濟陷于低谷,消費減縮時,受沖擊最大的往往是如汽車、房地產(chǎn)之類的長線耐用消費品,這時人們會修正在經(jīng)濟景氣時制訂的消費計劃,推遲或干脆取消對耐用消費品的購買。社會風尚如此,造成房地產(chǎn)市場一時供大于求,房屋價格亦連連下跌。
2.財政利率風險。財政利率風險多來自于利率波動的影響,因為很多人買房并不是全額付款,一般都會利用杠桿原則向金融機構(gòu)申請抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升,投資人所需要負擔的貸款利息就可能是樓價本身的價值,此種情形對于一些財力有限的投資人來說,無疑是雪上加霜,加息有可能迫使他們放棄房地產(chǎn)。當然如銀行收回抵押房地產(chǎn)可以得到貸出款項的話,則投資人無須再負擔任何責任。然而,假如房地產(chǎn)市場正處于低潮,銀行在拍賣房地產(chǎn)時仍得不列足夠的款項償還抵押貸款時,則投資人仍需負一定責任。所以,投資者在策劃置業(yè)計劃和議價房地產(chǎn)時,必須把利率波動因素考慮進去。
3.市場風險。由于供求形勢變化,引起市場競爭范圍、競爭程度、競爭方式以及房地產(chǎn)市場性質(zhì)、市場結(jié)構(gòu)、市場發(fā)育等變化而導致的風險。市場風險是房地產(chǎn)市場價值跌落的一種可能性,主要來源于房地產(chǎn)供應(yīng)的時間誤差。譬如當房價因供應(yīng)短缺而上升時,開發(fā)公司便會紛紛興建樓宇,但由于建筑需要一定時間,故此雖然待建樓的總體規(guī)模已經(jīng)超出供應(yīng)需要,但短期內(nèi)樓價仍然會持續(xù)上揚。近年來,建筑業(yè)技術(shù)日漸先進,所以造成房地產(chǎn)能迅速供應(yīng)市場,直接縮短了地產(chǎn)循環(huán)的時間,也使得樓價波動變得更為頻繁。
4.自然風險。由于自然因素的不確定性、不可抗性(如地震、洪水、風暴、火災(zāi)等)以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟特性帶來的風險。
(二)內(nèi)部風險
1.經(jīng)營風險。經(jīng)營風險是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤(或其可能性),造成實際經(jīng)營結(jié)果偏離預(yù)期望值的可能性;經(jīng)營風險起源于投資內(nèi)部問題和項目的經(jīng)濟環(huán)境情況,如管理水平、管理效率低,使用經(jīng)營費用超過預(yù)計值,房屋空置率高,租金回籠等問題,都將使企業(yè)的營業(yè)收入小于預(yù)期值。經(jīng)濟環(huán)境可能不理想,對房地產(chǎn)的需求偏低,會產(chǎn)生比預(yù)期高的空置率。
2.財務(wù)風險。財務(wù)風險是指房地產(chǎn)投資者運用財務(wù)杠桿,在使用貸款的條件下,既擴大了投資的利潤范圍,同時也增加了不確定性、增加的營業(yè)收入不足以償還債務(wù)的可能性。
房地產(chǎn)投資風險產(chǎn)生的原因
所掌握信息不全、不準,投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準確,或前期調(diào)研不細,對購買力及項目的銷售前景預(yù)期過于樂觀,都會導致在運用中出現(xiàn)與當初的估計有較大偏差。
宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化,由此引發(fā)多種風險。這在近年的經(jīng)濟生活中也經(jīng)常遇到。表現(xiàn)為:一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲,誘發(fā)建材價格上漲,工程造價跟著上漲;二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風險。三是房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)供給嚴重不足的狀況已成歷史,現(xiàn)在的情況是供過于求,房價自然就要下降,銷售難度增加,促銷成本加大,期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)?ldquo;購買”,這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項目的開展。
發(fā)展商主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢,房地產(chǎn)政策,金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差。具體表現(xiàn)為:發(fā)展商過分相信自己的“感覺”,而實際上“感覺”錯了或反了。如有的發(fā)展商過分地相信自己會容易地找到“下家”,將項目脫手,而實際并未如愿;有的發(fā)展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢,而沒把開發(fā)的周期因素考慮進去,結(jié)果供求關(guān)系“此一時彼一時”,或者對市場的估計及項目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀,最終導致銷售困難;還有的發(fā)展商過分相信自己的“道”(即通過“關(guān)系”拿到“好項目”的能力),而經(jīng)營實力(開發(fā)實力、管理能力、行銷能力)不足或較弱,項目運作中難于實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營業(yè)績。
此外,自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生也是引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)中的工程建設(shè)風險的原因。
房地產(chǎn)投資風險的識別
如何正確估計和評價一宗房地產(chǎn)投資的風險呢?通常的辦法是計算投資風險率,其計算方法有以下幾種。
(一)采用國際房地產(chǎn)投資業(yè)常用的三個指標來識別
1.投資房地產(chǎn)的營業(yè)率。一切能夠帶來收入的房地產(chǎn)都必然發(fā)生經(jīng)營費用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業(yè)率被用來判定投資報告的凈營業(yè)收入是否具有現(xiàn)實性。計算公式為:
營業(yè)率=年營業(yè)總費用/年計劃總收入
據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)表明,新公寓樓營業(yè)率在38%—40%之間是可行的。辦公樓、商業(yè)樓有不同的營業(yè)率。營業(yè)率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風險太大。
2.償債收益比。營業(yè)凈收入是扣除所有成本費后的收入,是償還債務(wù)資金的基本來源。它和償債責任的比率反映了借款人償還貸款的能力。
償債收益比=營業(yè)凈收入/要求的年償債額
償債收益比數(shù)值越小,該項借款投資的風險越大;反之,則風險越小。住宅資產(chǎn)的償債收益比一般要求超過1:2才被認為是安全的。
3.保本占用率。保本占用率是計算房地產(chǎn)安全性的另一重要指標。其計算公式為:
保本占用率=(年營業(yè)總費用+要求的年償債額)/年計劃總收入
保本占用率越高,投資風險越大�？梢越邮艿淖≌Y產(chǎn)的保本占用率一般為85%-90%。
(二)概率與數(shù)理統(tǒng)計的方法
由于風險度量涉及到房地產(chǎn)投資項目可能結(jié)果的概率分布,因而可以采用概率論和數(shù)理統(tǒng)計作為房地產(chǎn)投資風險的識別方法。這里的投資結(jié)果主要是指房地產(chǎn)投資的報酬回報率。而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調(diào)查,有已開發(fā)項目的資料,可以使用數(shù)理統(tǒng)計的方法得出分布或其估計,甚至通過統(tǒng)計檢驗,但其結(jié)果只能在相對意義上代表擬開發(fā)項目的概率分布。這是因為各個房地產(chǎn)項目之間的差異較大,有時相距十幾米的位置,即使其它條件都相同,投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調(diào)查的方法與主觀概率判斷結(jié)合而確定出房地產(chǎn)項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。
但如果某一房地產(chǎn)項目投資的報酬回報率的可能結(jié)果有幾種,每一種可能的結(jié)果為xi其出現(xiàn)的概率為Pi,則其數(shù)學期望為:
如果投資者將投資報酬率的預(yù)期結(jié)果取為數(shù)學期望是合符情理的。因為在統(tǒng)計的意義上真實的投資報酬率出現(xiàn)在數(shù)學期望左右的概率最大。那么此標準差就描述了預(yù)期結(jié)果與實際結(jié)果的“平均”變動程度,因此可作為一種風險的度量。標準差越大,風險越大,標準差越小,風險越小。用標準差度量投資風險的優(yōu)點是概念比較清楚直觀,可以借用成熟的數(shù)理統(tǒng)計一整套理論和方法。在降低投資風險的投資組合理論中,這一度量有出色的表現(xiàn)。其缺點是準確的概率分市Pi不易找出�？紤]到相同的標準差,對于期望值不同的投資項目,它所表達的影響程度或?qū)ν顿Y者的損害程度,也即風險大小,應(yīng)該是不同的。期望值大時,風險應(yīng)小些,期望值小時,風險應(yīng)大些。所以人們更喜歡用變異系數(shù)來度量風險:
R=б/E
怎樣的R值是小(大)風險,與投資者的風險偏好性格有關(guān)。但R接近1的風險,通常是投資者不愿接受的風險。R>1的風險,是很多投資者不能忍受的風險。也可以用Δ=E-б這一絕對數(shù)來度量風險。Δ分析以作出科學的項目決策
風險是指在投資經(jīng)營過程中各種不確定因素,使實際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性,從而減少這種偏離的最好方法,就是通過市場調(diào)查,獲得盡可能詳盡的信息,把不確定性降低到最低限度,從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進行全面的調(diào)查分析,從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目,這部分工作可以由投資者自己對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查,也可委托咨詢公司等中介機構(gòu)進行。
(二)在預(yù)期收益相同的情況下投資風險較小的房地產(chǎn)項目
房地產(chǎn)投資項目種類較多,它們的風險度大小不一。有的風險度較大,可能遭遇的不確定性也較高,而有些投資項目的風險度較小,選擇風險小的投資項目可以使投資收益能得到有效的保證。
(三)以合理組織融資形式進行滾動開發(fā)
房地產(chǎn)投資需要量大,必須以一定的形式籌措資金,以滿足需要。房地產(chǎn)融資的形式主要有以下幾種:通過發(fā)行金融債券,籌集開發(fā)資金。通過預(yù)售開發(fā)的商品房和賣樓花,從客戶那里籌集房地產(chǎn)開發(fā)所需資金。利用已取得的土地使用權(quán)到銀行獲得抵押貸款。組建股份公司,申請成為上市公司。從股票市場上融資。各房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)根據(jù)自身的實際情況,選用最適合的融資形式,以便迅速、大量、低成本地融入資金,投入房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)公司不但要掌握融資技巧;而且還要采取切實可行措施提高資金使用的效益。比如在投資項目管理中,引入競爭機制,運用多種手段,促使施工單位降低工程造價,提高工程質(zhì)量,縮短建設(shè)周期。房地產(chǎn)企業(yè)還要增收節(jié)支、提高勞動效率,減少經(jīng)營管理費用,以保證所投入的資金獲得最大的經(jīng)濟效益。
(四)通過多項投資組合及多種經(jīng)營分散風險
不同投資項目的風險、收益等因素也是不同的,所以,實行多項目投資組合可以獲得比所有投資集中于一個項目上更穩(wěn)定的收益:當然,各項目之間的相關(guān)性不能太強,否則就無法起到降低風險的作用。
(五)通過加強資產(chǎn)管理來控制風險
一個投資項目能否達到預(yù)期的收益水平,管理人員是最為重要的關(guān)鍵因素。提高管理人員的素質(zhì)進而提高管理水平,可以提高對市場的可預(yù)測性,降低不確定性,可以更有效地使用資產(chǎn),減少經(jīng)營費用,降低空置率,提高收益水平,進而降低和控制風險。
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