房地產(chǎn)全過(guò)程成本管控思路解析

　　摘 要:文中就房地產(chǎn)全過(guò)程成本管控理論及重要性展開(kāi)論述，深入探討了房地產(chǎn)全過(guò)程成本管控思路。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);全過(guò)程;成本管控

　　1 房地產(chǎn)全過(guò)程成本管控理論概述

　　1.1房地產(chǎn)成本管控的定義美國(guó)相關(guān)會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)提出對(duì)成本的定義，是為了達(dá)到一定的目的，應(yīng)該發(fā)生的或者是發(fā)生的一種成本費(fèi)用支出，繼而進(jìn)行的有系統(tǒng)的、有組織的計(jì)劃、控制、決策、核算、分析等的科學(xué)管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理包括有很多方面，包括是在完成項(xiàng)目所需要的全部過(guò)程，具體有成本估算方面、成本控制分析、成本預(yù)算研究、和編制資源計(jì)劃等方面。

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　　1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程的構(gòu)成在分析房地產(chǎn)項(xiàng)目全國(guó)成成本控制的時(shí)候，一定要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用的構(gòu)成有清楚的認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)全過(guò)程項(xiàng)目有很多個(gè)方面組成，包含有主要的內(nèi)部和外部因素。也主要涉及到經(jīng)營(yíng)、環(huán)境、管理和技術(shù)等的各個(gè)方面。

　　2 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理與控制的重要性一個(gè)結(jié)構(gòu)龐大的房地產(chǎn)必須有很多方面組成，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的最終目的就是要有效的實(shí)現(xiàn)盈利，就要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行時(shí)時(shí)刻刻的關(guān)注，并且也對(duì)每一個(gè)部門(mén)的共同努力進(jìn)行實(shí)現(xiàn)，一直從第一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始，到接著執(zhí)行項(xiàng)目，然后從開(kāi)工到完工再到檢驗(yàn)期間的管理，都全程實(shí)施著房地產(chǎn)全過(guò)程項(xiàng)目實(shí)施控制的理念。

　　根據(jù)有關(guān)的研究表明，有關(guān)單位在對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，有部分環(huán)節(jié)對(duì)項(xiàng)目成本的影響很大，有些像設(shè)計(jì)與決策環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響能達(dá)到百分之八十左右，明顯的可以看出，在控制房地產(chǎn)建設(shè)成本時(shí)，不是對(duì)某一反面進(jìn)行控制，而是對(duì)每一個(gè)涉及到的方面都進(jìn)行有效地控制。那么對(duì)于房地產(chǎn)控制項(xiàng)目成本理念就是在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，控制資金的風(fēng)險(xiǎn)成本，以保證可以達(dá)到項(xiàng)目的總投資目標(biāo)，并且能夠合理的應(yīng)用人員管控，協(xié)調(diào)每一個(gè)部門(mén)中的物資、人力以及方面的投入以使得項(xiàng)目得到更高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。

　　3 房地產(chǎn)全過(guò)程成本管控思路

　　3.1詳細(xì)進(jìn)行對(duì)于土地的選購(gòu)因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目中的每一個(gè)階段都具有不一樣的基本管理方式，因此對(duì)于最基礎(chǔ)的事情我們要保證做好才可以有一個(gè)完美的結(jié)果。因此對(duì)于房地產(chǎn)也是這樣，也只有最大程度的做好初始階段的成本管理工作才能夠有效的對(duì)資金的消耗進(jìn)行降低。而通常情況下，人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)土地的時(shí)候，都是按照有效的性?xún)r(jià)比進(jìn)行購(gòu)置，而不對(duì)其他的因素進(jìn)行參考，因此就造成購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)后期過(guò)程中出現(xiàn)有很多問(wèn)題。因?yàn)樵谫?gòu)買(mǎi)土地的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)有很多方面的影響因素，比如地理位置對(duì)對(duì)房地產(chǎn)土地價(jià)格產(chǎn)生很大的影響，如果我們買(mǎi)到了一塊很好的土地，這對(duì)于一些企業(yè)也是有著很大的幫助的[1]。

　　3.2針對(duì)設(shè)計(jì)時(shí)的成本管理

　　3.2.1提前預(yù)算好大概的費(fèi)用在房地產(chǎn)成本開(kāi)始設(shè)計(jì)階段，我們就要大致的控制一下房地產(chǎn)成本預(yù)算費(fèi)用。一定要結(jié)合相關(guān)施工人員以及企業(yè)的綜合情況進(jìn)行設(shè)計(jì)預(yù)算，要有效的保證對(duì)合理控制預(yù)算費(fèi)用的每一個(gè)階段。在購(gòu)買(mǎi)方面，我們必須要選擇經(jīng)濟(jì)適用的材料和設(shè)備，保證購(gòu)買(mǎi)的質(zhì)量，在使用時(shí)也要合理保護(hù)好我們的設(shè)備，避免在以后維修中產(chǎn)生大量的費(fèi)用。在對(duì)一些零件選用時(shí)我們盡可能的去選擇具有互換性的標(biāo)準(zhǔn)零件，這樣也可以有效的節(jié)約了成本。在設(shè)計(jì)圖紙的時(shí)候，有關(guān)設(shè)計(jì)人員也要和施工單位及時(shí)的溝通，在有效的保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，對(duì)一些不必要的預(yù)算和開(kāi)支盡可能的去避免，也同時(shí)也要盡可能的控制項(xiàng)目出現(xiàn)臨時(shí)變動(dòng)的情況。如果在預(yù)算過(guò)程中出現(xiàn)有圖紙?jiān)O(shè)計(jì)失誤的情況，并且導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)成本的增加，那么就理應(yīng)讓相關(guān)的設(shè)計(jì)部門(mén)去進(jìn)行費(fèi)用的承擔(dān)，以此來(lái)加強(qiáng)他們對(duì)待工作的負(fù)責(zé)心態(tài)。

　　3.2.2對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的審核我們知道在整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目中一個(gè)非常重要的階段就是設(shè)計(jì)階段，而設(shè)計(jì)階段又比較重要的問(wèn)題就是就是圖紙的質(zhì)量。因此有關(guān)人員要在設(shè)計(jì)圖紙的時(shí)候仔細(xì)認(rèn)真的進(jìn)行，并有效的加強(qiáng)圖紙的可靠程度，只有加強(qiáng)了圖紙的可靠程度才可以最大程 度上順利的保證設(shè)計(jì)階段有效地進(jìn)行。同時(shí)這個(gè)階段也是整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目中比較重要的階段，并且還是房產(chǎn)項(xiàng)目的核心階段。從現(xiàn)在我們國(guó)家在房地產(chǎn)施工中的情況可以有效的看出來(lái)，要想更好的完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，就需要從設(shè)計(jì)圖紙方面就做好相應(yīng)的工作，即使是對(duì)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)的圖紙也要及時(shí)的進(jìn)行檢查，也是應(yīng)了“當(dāng)局者迷，旁觀者清”這句老話。

　　只有對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)進(jìn)行合理有效的完善才可以在房地產(chǎn)成本管控中盡可能的降低一些經(jīng)濟(jì)損失，并且在后期進(jìn)行房地產(chǎn)施工的時(shí)候也可以更加方便的進(jìn)行，并且還可以對(duì)有關(guān)企業(yè)建設(shè)房產(chǎn)進(jìn)行成本管理更加有利。3.3施工的重要性階段在設(shè)計(jì)圖紙完成以后，基本上也就是對(duì)工程的具體方案進(jìn)行了完成。接著就開(kāi)始了進(jìn)行施工過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生有很多資金的投資，因此有關(guān)人員就要對(duì)這個(gè)過(guò)程的資金成本進(jìn)行合理的管控，要有效的會(huì)減少資金的浪費(fèi)情況。因此這個(gè)階段進(jìn)行的成本管控就是一個(gè)比較重要的過(guò)程。

　　另外，因?yàn)樵诜慨a(chǎn)施工的階段中，進(jìn)行的各種項(xiàng)目和工程都比較復(fù)雜，因此施工階段可能就會(huì)出現(xiàn)有很多其他方面的問(wèn)題，最常見(jiàn)的一種情況就是會(huì)出現(xiàn)有其他事情以及整體施工之間的矛盾，出現(xiàn)的這種矛盾就很有可能對(duì)房產(chǎn)工程成本管控造成比較嚴(yán)重的一些損失。如果房產(chǎn)工程有一定的變動(dòng)情況出現(xiàn)，就也要根據(jù)出現(xiàn)的這種變動(dòng)情況檢查是否在成本經(jīng)濟(jì)方面出現(xiàn)了一些變動(dòng)，主要是審查是否會(huì)出現(xiàn)有明顯的效益變化情況。工程中的發(fā)包人必須對(duì)么一次工程中的變動(dòng)情況進(jìn)行審核，而且要經(jīng)過(guò)準(zhǔn)以后才可以正常作業(yè)。

　　3.4細(xì)心檢查結(jié)算階段的質(zhì)量結(jié)算階段是房地產(chǎn)過(guò)程的最后一個(gè)階段，而這個(gè)階段后就是對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)行資金的計(jì)算過(guò)程。主要進(jìn)行的工作有，要仔細(xì)認(rèn)真的對(duì)資料進(jìn)行審查，檢查其是否能夠有比較齊全資料，以及是否具有比較屬實(shí)的房產(chǎn)工程，對(duì)于現(xiàn)實(shí)中用到的一些資料的單價(jià)以及相應(yīng)的費(fèi)用更要進(jìn)行詳細(xì)的審查。并有效的結(jié)合合同以及設(shè)計(jì)圖紙的內(nèi)容有效地進(jìn)行檢查，對(duì)工程的整體質(zhì)量進(jìn)行有效的判斷，不能對(duì)一些細(xì)節(jié)性的工程遺漏掉。

　　4 結(jié)論

　　在管控房地產(chǎn)成本的整個(gè)過(guò)程中，每一個(gè)工作人員以及進(jìn)行的每一個(gè)工程項(xiàng)目都存在有緊密的聯(lián)系。因此不管是針對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目中的工作人員還是對(duì)房產(chǎn)中的每一項(xiàng)目，都應(yīng)該進(jìn)行有效的保證，最重要的就是對(duì)施工的工期以及質(zhì)量進(jìn)行確保，并且有效的對(duì)資金進(jìn)行管控，保證利益最大化。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]謝琳琳.淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目中成本管控對(duì)工程建設(shè)的重要性[J].四川水泥，2020(10)：236-237.

　　作者：林宣清

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