房地產(chǎn)全過程成本管控思路解析

　　摘 要:文中就房地產(chǎn)全過程成本管控理論及重要性展開論述，深入探討了房地產(chǎn)全過程成本管控思路。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);全過程;成本管控

　　1 房地產(chǎn)全過程成本管控理論概述

　　1.1房地產(chǎn)成本管控的定義美國相關(guān)會計學(xué)會提出對成本的定義，是為了達(dá)到一定的目的，應(yīng)該發(fā)生的或者是發(fā)生的一種成本費用支出，繼而進(jìn)行的有系統(tǒng)的、有組織的計劃、控制、決策、核算、分析等的科學(xué)管理。房地產(chǎn)項目的成本管理包括有很多方面，包括是在完成項目所需要的全部過程，具體有成本估算方面、成本控制分析、成本預(yù)算研究、和編制資源計劃等方面。

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　　1.2房地產(chǎn)項目全過程的構(gòu)成在分析房地產(chǎn)項目全國成成本控制的時候，一定要對開發(fā)項目的成本費用的構(gòu)成有清楚的認(rèn)識，房地產(chǎn)全過程項目有很多個方面組成，包含有主要的內(nèi)部和外部因素。也主要涉及到經(jīng)營、環(huán)境、管理和技術(shù)等的各個方面。

　　2 房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理與控制的重要性一個結(jié)構(gòu)龐大的房地產(chǎn)必須有很多方面組成，因為房地產(chǎn)項目的最終目的就是要有效的實現(xiàn)盈利，就要對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行時時刻刻的關(guān)注，并且也對每一個部門的共同努力進(jìn)行實現(xiàn)，一直從第一個項目開始，到接著執(zhí)行項目，然后從開工到完工再到檢驗期間的管理，都全程實施著房地產(chǎn)全過程項目實施控制的理念。

　　根據(jù)有關(guān)的研究表明，有關(guān)單位在對房地產(chǎn)建設(shè)過程中，有部分環(huán)節(jié)對項目成本的影響很大，有些像設(shè)計與決策環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)項目的影響能達(dá)到百分之八十左右，明顯的可以看出，在控制房地產(chǎn)建設(shè)成本時，不是對某一反面進(jìn)行控制，而是對每一個涉及到的方面都進(jìn)行有效地控制。那么對于房地產(chǎn)控制項目成本理念就是在對房地產(chǎn)項目啟動時，控制資金的風(fēng)險成本，以保證可以達(dá)到項目的總投資目標(biāo)，并且能夠合理的應(yīng)用人員管控，協(xié)調(diào)每一個部門中的物資、人力以及方面的投入以使得項目得到更高的經(jīng)濟(jì)回報。

　　3 房地產(chǎn)全過程成本管控思路

　　3.1詳細(xì)進(jìn)行對于土地的選購因為房地產(chǎn)項目中的每一個階段都具有不一樣的基本管理方式，因此對于最基礎(chǔ)的事情我們要保證做好才可以有一個完美的結(jié)果。因此對于房地產(chǎn)也是這樣，也只有最大程度的做好初始階段的成本管理工作才能夠有效的對資金的消耗進(jìn)行降低。而通常情況下，人們在購買房地產(chǎn)土地的時候，都是按照有效的性價比進(jìn)行購置，而不對其他的因素進(jìn)行參考，因此就造成購買房地產(chǎn)后期過程中出現(xiàn)有很多問題。因為在購買土地的過程中會出現(xiàn)有很多方面的影響因素，比如地理位置對對房地產(chǎn)土地價格產(chǎn)生很大的影響，如果我們買到了一塊很好的土地，這對于一些企業(yè)也是有著很大的幫助的[1]。

　　3.2針對設(shè)計時的成本管理

　　3.2.1提前預(yù)算好大概的費用在房地產(chǎn)成本開始設(shè)計階段，我們就要大致的控制一下房地產(chǎn)成本預(yù)算費用。一定要結(jié)合相關(guān)施工人員以及企業(yè)的綜合情況進(jìn)行設(shè)計預(yù)算，要有效的保證對合理控制預(yù)算費用的每一個階段。在購買方面，我們必須要選擇經(jīng)濟(jì)適用的材料和設(shè)備，保證購買的質(zhì)量，在使用時也要合理保護(hù)好我們的設(shè)備，避免在以后維修中產(chǎn)生大量的費用。在對一些零件選用時我們盡可能的去選擇具有互換性的標(biāo)準(zhǔn)零件，這樣也可以有效的節(jié)約了成本。在設(shè)計圖紙的時候，有關(guān)設(shè)計人員也要和施工單位及時的溝通，在有效的保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，對一些不必要的預(yù)算和開支盡可能的去避免，也同時也要盡可能的控制項目出現(xiàn)臨時變動的情況。如果在預(yù)算過程中出現(xiàn)有圖紙設(shè)計失誤的情況，并且導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)成本的增加，那么就理應(yīng)讓相關(guān)的設(shè)計部門去進(jìn)行費用的承擔(dān)，以此來加強(qiáng)他們對待工作的負(fù)責(zé)心態(tài)。

　　3.2.2對設(shè)計圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的審核我們知道在整個房產(chǎn)項目中一個非常重要的階段就是設(shè)計階段，而設(shè)計階段又比較重要的問題就是就是圖紙的質(zhì)量。因此有關(guān)人員要在設(shè)計圖紙的時候仔細(xì)認(rèn)真的進(jìn)行，并有效的加強(qiáng)圖紙的可靠程度，只有加強(qiáng)了圖紙的可靠程度才可以最大程 度上順利的保證設(shè)計階段有效地進(jìn)行。同時這個階段也是整個房產(chǎn)項目中比較重要的階段，并且還是房產(chǎn)項目的核心階段。從現(xiàn)在我們國家在房地產(chǎn)施工中的情況可以有效的看出來，要想更好的完成房地產(chǎn)項目的建設(shè)，就需要從設(shè)計圖紙方面就做好相應(yīng)的工作，即使是對設(shè)計人員進(jìn)行設(shè)計的圖紙也要及時的進(jìn)行檢查，也是應(yīng)了“當(dāng)局者迷，旁觀者清”這句老話。

　　只有對圖紙設(shè)計進(jìn)行合理有效的完善才可以在房地產(chǎn)成本管控中盡可能的降低一些經(jīng)濟(jì)損失，并且在后期進(jìn)行房地產(chǎn)施工的時候也可以更加方便的進(jìn)行，并且還可以對有關(guān)企業(yè)建設(shè)房產(chǎn)進(jìn)行成本管理更加有利。3.3施工的重要性階段在設(shè)計圖紙完成以后，基本上也就是對工程的具體方案進(jìn)行了完成。接著就開始了進(jìn)行施工過程，在這個過程中會產(chǎn)生有很多資金的投資，因此有關(guān)人員就要對這個過程的資金成本進(jìn)行合理的管控，要有效的會減少資金的浪費情況。因此這個階段進(jìn)行的成本管控就是一個比較重要的過程。

　　另外，因為在房產(chǎn)施工的階段中，進(jìn)行的各種項目和工程都比較復(fù)雜，因此施工階段可能就會出現(xiàn)有很多其他方面的問題，最常見的一種情況就是會出現(xiàn)有其他事情以及整體施工之間的矛盾，出現(xiàn)的這種矛盾就很有可能對房產(chǎn)工程成本管控造成比較嚴(yán)重的一些損失。如果房產(chǎn)工程有一定的變動情況出現(xiàn)，就也要根據(jù)出現(xiàn)的這種變動情況檢查是否在成本經(jīng)濟(jì)方面出現(xiàn)了一些變動，主要是審查是否會出現(xiàn)有明顯的效益變化情況。工程中的發(fā)包人必須對么一次工程中的變動情況進(jìn)行審核，而且要經(jīng)過準(zhǔn)以后才可以正常作業(yè)。

　　3.4細(xì)心檢查結(jié)算階段的質(zhì)量結(jié)算階段是房地產(chǎn)過程的最后一個階段，而這個階段后就是對房地產(chǎn)工程進(jìn)行資金的計算過程。主要進(jìn)行的工作有，要仔細(xì)認(rèn)真的對資料進(jìn)行審查，檢查其是否能夠有比較齊全資料，以及是否具有比較屬實的房產(chǎn)工程，對于現(xiàn)實中用到的一些資料的單價以及相應(yīng)的費用更要進(jìn)行詳細(xì)的審查。并有效的結(jié)合合同以及設(shè)計圖紙的內(nèi)容有效地進(jìn)行檢查，對工程的整體質(zhì)量進(jìn)行有效的判斷，不能對一些細(xì)節(jié)性的工程遺漏掉。

　　4 結(jié)論

　　在管控房地產(chǎn)成本的整個過程中，每一個工作人員以及進(jìn)行的每一個工程項目都存在有緊密的聯(lián)系。因此不管是針對房產(chǎn)項目中的工作人員還是對房產(chǎn)中的每一項目，都應(yīng)該進(jìn)行有效的保證，最重要的就是對施工的工期以及質(zhì)量進(jìn)行確保，并且有效的對資金進(jìn)行管控，保證利益最大化。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]謝琳琳.淺析房地產(chǎn)項目中成本管控對工程建設(shè)的重要性[J].四川水泥，2020(10)：236-237.

　　作者：林宣清

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