房地產(chǎn)投融資制度中的問題及對策

　　摘要：如今我國社會經(jīng)濟進入到了一個新的發(fā)展階段，人民生活水平不斷地提高。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)成為了我國的重要產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟發(fā)展做出了很大貢獻，其中房地產(chǎn)投融資制度已經(jīng)成為了我國最重要的制度之一，能夠有效促進房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模越來越大，投融資制度也在慢慢地暴露出來了一些問題，其中有些制度的內(nèi)容比較落后，已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)的發(fā)展需要了，本文就當前階段房地產(chǎn)行業(yè)的投融資制度進行進一步分析，分析產(chǎn)生的缺陷，并就這些缺陷提出一些具有合理性的建議。

　　關鍵詞：房地產(chǎn);投融資;解決對策

　　引言

　　近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的越來越迅速，有的企業(yè)因為缺乏必要的投融資制度管理，所以容易遇見各種各樣的危機。在這些危機中，企業(yè)的資金鏈斷裂是最嚴重的危機。另外，經(jīng)濟體制正在不斷地深化改革，同時伴隨著國外的資本不斷地涌入房地產(chǎn)市場，有的企業(yè)資金密集性比較強，所以就直接導致出現(xiàn)了很多的融資問題，在這種困難的情況下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)融資模式就沒有辦法滿足發(fā)展的需要了。因此，房地產(chǎn)行業(yè)需要進行調(diào)控，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的任務就是對投融資管理制度進行適當?shù)馗母铩Ｓ需b于此，本文就我國的房地產(chǎn)行業(yè)的投融資制度的一些問題進行分析，并給出一些具體的解決措施。

　　一、房地產(chǎn)投融資管理的特點

　　房地產(chǎn)行業(yè)的運營特點和其他行業(yè)有很大的不同，具有非常大的個性化特征。我們可以舉一個稍微簡單點的例子，房地產(chǎn)行業(yè)每次投資都需要花費幾個億，甚至是幾十個億的資金，這種資金量是其他的行業(yè)無法想象的，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營最大的特點。一般情況下房地產(chǎn)在投資一個項目的時候并不能馬上拿到投資資金，需要經(jīng)過很長的一段時間才能夠拿到。這樣就會導致企業(yè)的生產(chǎn)資金線被拉伸的過長，直接導致了投資的周期變長了，因此房地產(chǎn)企業(yè)就迫切地需要更多的資金讓自己維持生存。

　　房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的時間比較漫長，在這個過程中不僅國家對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控政策往往會發(fā)生一些變動，而且市場經(jīng)濟的走向和建筑材料的價格都會發(fā)生一定的變動，所以房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中會遇見更多的困難和挑戰(zhàn)。最后，房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)的發(fā)展密切相關，像鋼材行業(yè)、水泥行業(yè)和裝修行業(yè)都會受到很大的影響。

　　因為房地產(chǎn)行業(yè)非常的特殊，就直接導致了融資途徑比較少、融資的資金問題不容易解決等困難。商業(yè)銀行一般是房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資路徑，由于近年來房地產(chǎn)行業(yè)的高風險和高收益的特征越來越明顯，商業(yè)銀行對它的貸款問題和按揭貸款門檻作要求越來越嚴苛。我國的房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理有兩個顯著的特征：一是在房地產(chǎn)企業(yè)的資金中，銀行資金占到了一半以上;二是在金融市場中，房地產(chǎn)企業(yè)正在走下坡路，融資路徑變得比較狹窄。目前，房地產(chǎn)企業(yè)資金有三個方面組成，分別是自身資產(chǎn)的資金、銀行的資金和來自客戶的資金。歸根結底，銀行企業(yè)要想實現(xiàn)高速發(fā)展，還是需要靠銀行資金來運轉(zhuǎn)的，由此可看出，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑被大大地限制住了，投融資途徑的多樣化發(fā)展也沒有辦法得到保障。

　　二、當前房地產(chǎn)企業(yè)投融資現(xiàn)狀以及面臨的主要問題

　　(一)融資渠道比較少目前，很多的房地產(chǎn)企業(yè)在融資選擇上有兩種路徑，第一種是向金融機構進行貸款，第二種是通過自身企業(yè)的上市，來實現(xiàn)融資的目的。在實際情況中，房地產(chǎn)行業(yè)的上市有很多的限制條件，所以很多的房地產(chǎn)企業(yè)都會選擇第一種路徑進行融資。由于很多的經(jīng)營風險都是無法避免的，因此為了避免因為投資的行為帶來的風險，會實施一些金融政策，讓房地產(chǎn)行業(yè)去承擔這些風險，這樣就會直接導致房地產(chǎn)企業(yè)中銀行資金鏈發(fā)生大概率的斷裂，讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨更大的經(jīng)營風險。另外，為了維護銀行資金的安全性能，讓市場經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，國家也會出臺一些新的舉措，讓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展慢下來。

　　(二)對資金鏈的管理不夠完善房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著一個比較嚴重的現(xiàn)象，那就是資金鏈的管理不夠完善。房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)鏈條比較長，從開始建設到完成收工需要很長的時間，這一過程涵蓋了實地調(diào)研、選擇位置、進行建設、進行銷售、完成驗收這幾個過程，在這些過程里面，在對工程進行結算的時候會出現(xiàn)很多的問題。另外，由于建筑工程有著比較特殊的結算方式，就直接導致我國建筑企業(yè)的回籠日期不確定，回籠時的具體金額大小也不明確，這些不確定性因素，進一步加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈管理水平的低下。

　　另外，有的房地產(chǎn)企業(yè)對自己的經(jīng)營能力和經(jīng)營狀況過度自信，在進行融資的時候，對自身的盈利狀況往往過于樂觀，當現(xiàn)實情況出現(xiàn)和預測的情況不一致的時候，他們的融資貸款就沒有辦法進行償還，這樣會大大降低企業(yè)的信用水平，房地產(chǎn)企業(yè)的信用也會大大地降低，這樣就進一步阻止了社會對房地產(chǎn)行業(yè)的融資。

　　(三)外部環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理的影響近年來金融機構的貸款政策開始出現(xiàn)一定程度的收縮。在房地產(chǎn)企業(yè)的手續(xù)辦理上，國家相關銀行部門規(guī)定更加苛刻了，對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款要求進行了一些更為嚴格的設置，出臺的一些政策不符合房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展，像限購措施和限貸措施，這些政策不利于房地產(chǎn)行業(yè)向著市場正常的方向發(fā)展，被認為地抬升了發(fā)展的步伐，就進一步導致一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)遭到了淘汰。另外，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟正經(jīng)歷泡沫發(fā)展的過程，很多的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險比較高，情況不容樂觀，一些金融機構在進行投資時都會小心翼翼，考慮再三。另外，國家為了防止海外機構對社會主義市場經(jīng)濟造成破壞，對海外的融資限制力度很強，這樣一些流動資金就無法進入我國的市場。國家加入WTO已經(jīng)有十幾年的時間了，一些經(jīng)濟控制政策已經(jīng)比較松散了，但是對海外的流動資金的管理仍然非常嚴格，這樣會導致房地產(chǎn)企業(yè)無法在國外進行正常融資。

　　(四)投資者盲從導致市場資金配置能力不強房地產(chǎn)行業(yè)是當前的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，高速發(fā)展的同時也促進了經(jīng)濟的快速發(fā)展。但是近年來房地產(chǎn)投融資市場非常熱鬧，參與投資活動的人和企業(yè)越來越多了，這些人對房地產(chǎn)發(fā)展有著自己不同的看法，對價格的理解和未來房地產(chǎn)的走向不了解，直接導致很多人盲目投資。而實際上房地產(chǎn)行業(yè)的價格非常不穩(wěn)定，在不同的發(fā)展階段價格就不一樣，當房地產(chǎn)行業(yè)供給不足的時候，就會讓人們的需求得不到滿足，如果價值持續(xù)增加的話，很多的投資者在作出決策的時候，都會寧愿買高，也不愿意買低，這項舉措更會讓那個房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)供給不平衡的現(xiàn)象。一方面投資者出現(xiàn)了盲目的從眾跟風現(xiàn)象，對房地產(chǎn)信息理解比較模糊，導致房地產(chǎn)行業(yè)的價格不斷地上漲，虛假的信息被頻繁地暴露了出來。

　　三、提升房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理的對策

　　(一)創(chuàng)新融資渠道目前房地產(chǎn)企業(yè)要想提升自己的競爭力，最重要的一點就是擴大資金的來源渠道，從大方向上來看的話，主要有兩種手段，第一種是讓企業(yè)擁有更多的流動性資金，第二種方式是讓企業(yè)擁有更多的融資資金。具體的細節(jié)上需要從以下幾個方面來著手解決：1.企業(yè)聯(lián)盟，所謂的企業(yè)聯(lián)盟就是很多的房地產(chǎn)企業(yè)設立相同的經(jīng)營目標，設置相同的發(fā)展方向，綜合整合或者優(yōu)化企業(yè)的服務資源、資金資源和項目資源，讓企業(yè)和企業(yè)之間的利益達到最大化，讓他們最大限度的利用資源來實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化;2.夾層融資，夾層融資的風險和收益高于股權，低于優(yōu)先債券，是一種比較新型的投資形式�？梢岳�用股權和債權的特點，進行不同的組合，讓投資者和借款者的需求得到滿足;3.房地產(chǎn)證券化，投資者進行投資的方式多種多樣，可以通過股票的方式，債券的方式，信托資金的方式和收益憑證的方式等等多種形式進行企業(yè)的融資，讓企業(yè)的投資收益持續(xù)增高，讓房地產(chǎn)項目的資金能夠得到有效保障。

　　(二)對企業(yè)的內(nèi)部資金結構進行整合改善房地產(chǎn)企業(yè)的資金具有密集型的性質(zhì)。這樣就讓企業(yè)內(nèi)部一直處于高水平的負債狀態(tài)中。在短期內(nèi)這些高負債是有一定的好處的，能讓企業(yè)的經(jīng)營能力得到一些提升，但是長期發(fā)展下去，會讓企業(yè)掉入一個持續(xù)還貸的惡性循環(huán)中去。而且高負債勢必會給企業(yè)的經(jīng)營帶來高風險，一旦出現(xiàn)差錯的話，勢必會讓企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)斷裂。因此，為了改變著這種不利的條件，企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)在市場的發(fā)展情況和行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，讓企業(yè)的資金結構得到調(diào)整，積累自身的資本，并且要對企業(yè)未來的資金短期需求量和長期需求量進行準確的預測，讓企業(yè)的資金規(guī)劃做得更好。

　　(三)實施科學的戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展遵循著一定的發(fā)展規(guī)律和發(fā)展特點。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該按照這些規(guī)律的發(fā)展，去制定相應的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。當房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)蕭條的時候，應該實施比較保守的經(jīng)營政策，例如購買并儲備土地資源，合理調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模;當房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)高漲的發(fā)展階段的時候，應該利用本來就準備好的土地資源來擴大自身的經(jīng)營規(guī)模。

　　房地產(chǎn)論文范例：房地產(chǎn)金融發(fā)展的困境與破解

　　總結

　　綜上所述，投融資管理深刻影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)迅速的成長起來。房地產(chǎn)企業(yè)應該積極響應國家的房地產(chǎn)政策，增強自身的融資能力和資金積累能力，讓自身的投融資管理水平越來越高，讓房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展獲得進一步的提升。

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　　作者：唐建標

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