本文摘要：這篇經(jīng)濟(jì)師職稱論文發(fā)表了利益衡平視角下小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)之探究，隨著房價的不斷攀升，小產(chǎn)權(quán)房價格低廉，更受人們的青睞，那么小產(chǎn)權(quán)房在法律上是如何界定的呢?論文分析了小產(chǎn)權(quán)房的成因。
這篇經(jīng)濟(jì)師職稱論文發(fā)表了利益衡平視角下小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)之探究，隨著房價的不斷攀升，小產(chǎn)權(quán)房價格低廉，更受人們的青睞，那么小產(chǎn)權(quán)房在法律上是如何界定的呢?論文分析了小產(chǎn)權(quán)房的成因。
[摘 要]小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)作為一種社會現(xiàn)象，是現(xiàn)有房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展的結(jié)果。產(chǎn)權(quán)本無所謂大小，只存在有無的問題，但小產(chǎn)權(quán)房的存在乃至流轉(zhuǎn)著實讓人無可奈何。“不拆違法，拆之可惜”是現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房問題的主要癥結(jié)。本文從利益衡平的視角出發(fā)，為解決小產(chǎn)權(quán)房主要問題提出了若干建議。
[關(guān)鍵詞]經(jīng)濟(jì)師職稱論文,小產(chǎn)權(quán)房,利益衡平
一、小產(chǎn)權(quán)房之法律界定。
近年來，隨著商品房房價的不斷攀升，價格相對低廉的小產(chǎn)權(quán)房備受購房者的青睞，小產(chǎn)權(quán)房市場不僅未隨著政府的禁令銷聲匿跡，反而呈現(xiàn)出愈演愈烈之勢。因此，有必要對小產(chǎn)權(quán)房作定性分析，以明確其內(nèi)涵和外延。
( 一) 小產(chǎn)權(quán)房之內(nèi)涵。
阿爾欽認(rèn)為，“產(chǎn)權(quán)是社會所強(qiáng)制實施的選擇一種經(jīng)濟(jì)品的使用權(quán)利”
[1]。《牛津法律大辭典》對產(chǎn)權(quán)這樣定義： “產(chǎn)權(quán)是指存在于任何客體之中或之上的完全權(quán)力”
[2]�！吨腥A實用法律大辭典》則認(rèn)為：
“產(chǎn)權(quán)通常指財產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)有三種： 動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)的所有人可隨意使用其財產(chǎn)，如未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人準(zhǔn)許使用其財產(chǎn)，就是一種侵權(quán)行為”
[3]。筆者認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)作為一種民事權(quán)利，其權(quán)利的權(quán)能應(yīng)該是完整的，包括一切附著于物上之權(quán)利。目前，學(xué)界關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的定義有很多，按照主流的觀點，所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在集體非農(nóng)用地建造的，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，面向本集體組織以外的成員出售的，其產(chǎn)權(quán)是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)而不是由國家房管部門頒發(fā)的房屋[4]。
( 二) 小產(chǎn)權(quán)房之外延。
首先，小產(chǎn)權(quán)房是在集體非農(nóng)用地上建造的。我國法律禁止在農(nóng)用地上建造房屋，農(nóng)用地上建造的房屋自建造之日起任何人都不得取得該房屋的所有權(quán)。
其次，小產(chǎn)權(quán)房是被用作交易給集體組織以外成員的房屋。如果房屋建造在集體非農(nóng)用地上，但僅在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，則不能被視為小產(chǎn)權(quán)房。因此，本文所討論的小產(chǎn)權(quán)房包括兩種： 一種是建造在宅基地上，出售給集體組織以外成員的房屋，另一種是建造在符合土地利用總體規(guī)劃的集體建設(shè)用地上，出售給集體組織以外成員的房屋。
二、小產(chǎn)權(quán)房之成因。
( 一) 經(jīng)濟(jì)原因。
小產(chǎn)權(quán)房由于沒有繳納土地出讓金等稅費(fèi)，價格相對低廉，由此吸引了不少的購房者。以武漢為例，2002 年以后，武漢住宅的平均價格開始不斷攀升，2004 - 2005 年增速高達(dá) 25. 42% ，2003 以后，住宅平均價格增長率一直在人均可支配收入增長率之上[5]。
相比之下，武漢小產(chǎn)權(quán)房的價格卻維持在 3000 ～4000元/m2。對于想在大城市安家但又無力購買昂貴商品房的人來說，小產(chǎn)權(quán)房無疑是最佳選擇。
( 二) 社會原因小產(chǎn)權(quán)房之所以能夠保持長久的競爭力，政府相關(guān)管理部門難辭其咎。如果政府監(jiān)管查處及時，小產(chǎn)權(quán)房很可能在建造之初就會被遏止。在某種意義上，政府相關(guān)管理部門實際上是“小產(chǎn)權(quán)房”快速發(fā)展的制造者和實際推動者[6]。小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀與地方土地管理部門的嚴(yán)重失職、管理不到位密不可分，因此可以說，是地方政府的管理不到位促成了“小產(chǎn)權(quán)房”快速發(fā)展[7]。
( 三) 制度原因。
《土地管理法》及相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)民自建的住房可以出租，也可以出售，但僅允許出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員。農(nóng)民為了追求經(jīng)濟(jì)利益，經(jīng)常故意混淆“出售”與“出租”，以種種借口或解釋來掩蓋其真實的買賣行為，土地執(zhí)法部門也只能不了了之。另外，雖然我國實行的是國家和集體二元制的土地所有權(quán)制度，但國家仍操控著土地使用權(quán)買賣的一級市場，集體土地所有權(quán)的主體參與市場的主動權(quán)受到很大的限制。隨著國有土地使用權(quán)買賣利潤的不斷攀升，集體土地的所有者為追逐自身土地的增值利益，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)也便成為順理成章之事了。
三、現(xiàn)有法律框架下小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的合法性分析。
( 一) 《憲法》。
《憲法》規(guī)定我國實行國家和集體二元制的土地所有權(quán)制度。從憲法學(xué)的角度來講，我國《憲法》對小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)持支持態(tài)度。農(nóng)民處分其宅基地上的私有房屋即出售其“小產(chǎn)權(quán)房”，是在行使憲法賦予的對其私有財產(chǎn)的處分權(quán)，國家不應(yīng)當(dāng)過多的干預(yù)和介入，否則就是在破壞國家公權(quán)力與公民之間的憲法秩序關(guān)系，侵犯公民的基本人權(quán)[7]。
( 二) 法律。
1.《物權(quán)法》。
《物權(quán)法》第 153 條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”我國物權(quán)法對小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)采取了回避和沉默的態(tài)度。
2.《土地管理法》。
《土地管理法》第 43 條及 63 條對農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)予以了限制，但對宅基地上建造的房屋作為小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行流轉(zhuǎn)卻并未加以限制。
( 三) 行政法規(guī)與部門規(guī)章我國行政法規(guī)和部門規(guī)章僅對涉及農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)后宅基地使用權(quán)面積超過標(biāo)準(zhǔn)的處理進(jìn)行了規(guī)定，如《中華人民共和國土地管理法實施條例》第 6 條，國家土地管理局印發(fā)的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第 49、51 條，但并沒有涉及農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的禁止性規(guī)定。
( 四) 國家政策。
國家政策對“小產(chǎn)權(quán)房”流轉(zhuǎn)采取了直接限制的態(tài)度。如 1999 年 5 月 6 日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、2004 年國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、2006 年國土資源部發(fā)布的《關(guān)于堅持依法管理節(jié)約集約用地支持社會主義新農(nóng)村建設(shè)的通知》、2007 年原建設(shè)部出臺的《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險提示》
等都從不同角度限制“小產(chǎn)權(quán)房”流入市場。
綜上所述，我國憲法和物權(quán)法并未禁止小產(chǎn)權(quán)房之流轉(zhuǎn)，土地管理法也僅是對集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行了限制，對宅基地上房屋的流轉(zhuǎn)并未限制。對小產(chǎn)權(quán)房的全面限制主要集中在國家政策之中。
四、小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)之探究———以利益衡平為視角。
正如恩格斯所說： “每一個社會的經(jīng)濟(jì)關(guān)系首先是作為利益表達(dá)出來的。立法是認(rèn)識利益、表達(dá)利益的過程。”
[8]梁上上認(rèn)為，根據(jù)利益衡量的需要，可以把利益分為當(dāng)事人的具體利益、群體利益、制度利益及社會公共利益[9]，其地位依次遞增。因此，在制度的重建上應(yīng)重點注意衡平購房者、開發(fā)商和村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民之間的利益關(guān)系。筆者認(rèn)為，可從以下幾個方面予以完善：
( 一) 打擊小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商。
小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商是小產(chǎn)權(quán)房問題的直接推動者。
地方政府和相關(guān)部門應(yīng)加大對房地產(chǎn)開發(fā)商的監(jiān)管力度，對違法開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)商予以行政處罰，情節(jié)嚴(yán)重的，依照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》進(jìn)行處理。
( 二) 對現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行分類化處理。
Larenz 教授曾說： “當(dāng)抽象的一般概念及其邏輯體系不足以掌握某生活現(xiàn)象或意義脈絡(luò)的多樣表現(xiàn)形態(tài)時，大 家 首 先 會 想 到 的 輔 助 思 考 形 式 是 類型。”
[10]小產(chǎn)權(quán)房合法與否關(guān)系到購房者和村經(jīng)濟(jì)組織或村民的綜合利益，很難用單一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評價。
因此有必要對不同狀態(tài)的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分類處理。首先，對已開發(fā)但尚未建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，由于其投入成本很低，可以直接確定其違法并要求恢復(fù)到土地原有的狀態(tài)，并對相關(guān)開發(fā)商給予一定的處罰。其次，對已經(jīng)建成但尚未出售的小產(chǎn)權(quán)房或已經(jīng)出售的小產(chǎn)權(quán)房，不應(yīng)統(tǒng)一認(rèn)定為違法建筑。對于符合城市發(fā)展規(guī)劃，建筑質(zhì)量合格的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)在對開發(fā)單位進(jìn)行處罰、責(zé)令補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用、將該土地征收歸國家所有的基礎(chǔ)上確認(rèn)購房人的房屋所有權(quán)，并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。購房人在申請辦理產(chǎn)權(quán)證書時應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金的差價。土地出讓金的補(bǔ)交視購房者的經(jīng)濟(jì)條件可一次交清，也可分期繳納，待其交清之后為其辦證，但辦證之前禁止流轉(zhuǎn)。再次，對于農(nóng)民出售個人宅基地上的自住房屋，不應(yīng)統(tǒng)一認(rèn)定為買賣合同無效。如有些農(nóng)民通過個人努力已在城市購買了房屋，應(yīng)認(rèn)定買賣合同有效。但對于僅有農(nóng)村宅基地上一套房屋的農(nóng)民，基于保障其生存的需要，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效，將房屋歸還給農(nóng)民。
( 三) 完善配套的法律、法規(guī)。
目前，比較可行的做法是通過全國人大常委會對《土地管理法》的相關(guān)條文進(jìn)行修改，允許集體土地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)，并在各地試點的基礎(chǔ)上，盡快制定全國性的法律法規(guī)，如《集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》及《宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，以此來解決集體土地在流轉(zhuǎn)中無法可依的現(xiàn)象。另外，對于農(nóng)用地上建造的房屋，筆者在上文中并未將其認(rèn)定為小產(chǎn)權(quán)房，究其原因，是由于對占用農(nóng)地的房屋允許流轉(zhuǎn)會直接影響到耕地保護(hù)，危及到糧食安全。有些學(xué)者認(rèn)為，糧食占有量與耕地?zé)o關(guān)，隨著耕地畝產(chǎn)量的不斷增加，同等面積的農(nóng)地產(chǎn)量相比之前有很大的進(jìn)步，占用農(nóng)地建房并不危及耕地保護(hù)[11]。對此觀點，筆者不敢茍同。農(nóng)用地畝產(chǎn)量的增加是毋庸置疑的，但還應(yīng)考慮到人口增加等社會因素，保護(hù)耕地最有效方法就是禁止將耕地用作他途。
五、結(jié)語。
小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)不僅是一個法律問題，更是一個政治問題。它關(guān)系到我國土地二元制的改革以及集體土地所有權(quán)權(quán)能的實現(xiàn)。小產(chǎn)權(quán)房的成因極其復(fù)雜，本文僅從利益衡平的角度提出了若干建議，但農(nóng)村集體土地制度的改革以及城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，仍需各方的共同努力。
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