本文摘要：本篇2016研究生論文將回顧中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的背景，分析房地產(chǎn)市場發(fā)展的驅(qū)動因素，同時，討論和歸納房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中遺留的問題，以此對中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的全面狀況進行鋪墊�！� 中國房地產(chǎn)金融 》(月刊)1992年創(chuàng)刊，是由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)
本篇2016研究生論文將回顧中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的背景，分析房地產(chǎn)市場發(fā)展的驅(qū)動因素，同時，討論和歸納房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中遺留的問題，以此對中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的全面狀況進行鋪墊�！吨袊康禺a(chǎn)金融》(月刊)1992年創(chuàng)刊，是由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)委員會主辦的專業(yè)性學(xué)術(shù)經(jīng)濟期刊。是我國目前唯一一份經(jīng)國家新聞出版署批準(zhǔn)向國內(nèi)外公開發(fā)行的房地產(chǎn)金融專業(yè)期刊。
摘要：房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的增長有著至關(guān)重要的作用。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟安全有著密不可分的關(guān)系。中國房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高，帶動性強，與其他行業(yè)以及人民生活聯(lián)系密切，故其發(fā)展態(tài)勢關(guān)系到整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展和國民經(jīng)濟安全。與此相對應(yīng)的是房地產(chǎn)業(yè)作為周期性消費品，又具有波動較大和變化多端等固有特征，所以政府通過宏觀調(diào)控政策平抑或減緩房地產(chǎn)周期波動帶來的不利影響，防止房地產(chǎn)市場供求關(guān)系過大波動，通過促進房地產(chǎn)市場健康和穩(wěn)定的發(fā)展推動中國經(jīng)濟的快速發(fā)展。但是，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)熱引起社會各界對房地產(chǎn)泡沫的廣泛關(guān)注。若房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過度增長、脫離實際經(jīng)濟基礎(chǔ)的支撐，則有可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，威脅金融體系的安全，進而極大地危害整個國民經(jīng)濟安全�；诖�，本文對房地產(chǎn)泡沫進行全方位研究，關(guān)注房地產(chǎn)市場泡沫與國民經(jīng)濟安全的關(guān)系，測度中國房地產(chǎn)的泡沫程度，提出治理房地產(chǎn)市場泡沫的對策建議，很有價值，也很有意義。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 泡沫 國民經(jīng)濟安全 經(jīng)濟關(guān)聯(lián)
一、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程和結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀
隨著中國經(jīng)濟水平的不斷提高，人們的物質(zhì)生活水平有了巨大的提升，對于住房的需求也不斷提高，由此也造就了中國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。無論是住房增量需求還是改善需求都非常旺盛，推動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，也導(dǎo)致了市場呈供不應(yīng)求狀態(tài)，更是使得房價一路走高�！ �(一)中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程
改革開放以來，通過持續(xù)的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型帶動經(jīng)濟增長，我國國民經(jīng)濟發(fā)展水平取得了長足的發(fā)展，與此同時，人民生活水平持續(xù)提高，這就為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了一定的物質(zhì)基礎(chǔ)。在1984年第六屆全國人民代表大會第二次會議的政府工作報告中，中央政府首次提出了“開展房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，通過多種途徑，增加資金來源，逐步緩和城市住房緊張狀況”①的方針，這為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了政策基礎(chǔ)。自此以后，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展速度迅猛，在階段劃分上，大致可以劃分為如下幾個階段：
1.房地產(chǎn)市場改革起步階段(1978—1991年)
在住房改革之前，中國城鎮(zhèn)居民住房居住權(quán)長期由政府和企業(yè)安排，沒有私人產(chǎn)權(quán)概念，公用住房租金較低，租金不能負擔(dān)房屋保養(yǎng)費用，政府與企業(yè)財力不足，不能大量解決中低收入人群的住房問題，如此形成了惡性循環(huán)，導(dǎo)致了居住條件一直處于較低水平。因此，在房地產(chǎn)市場改革的起步階段，房地產(chǎn)市場的發(fā)展是與住房制度改革相輔相成，相互促進。一方面，住房制度的改革向房地產(chǎn)市場的發(fā)展注入強大動力，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)市場的快速發(fā)展也支撐和推動了住房制度改革。
1978年，改革開放伊始經(jīng)濟學(xué)家們就提出了土地產(chǎn)權(quán)化、住房商品化等觀點。1980年之后，特別是在鄧小平同志發(fā)表了關(guān)于住宅問題的談話之后，中國部分地區(qū)開始了對住房改革的探索②。北京市是最早進行住房改革的城市之一，1980年9月成立了住房統(tǒng)建辦公室，并成立了專業(yè)的城市開發(fā)公司—— 北京市城市開發(fā)總公司。1982年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)在鄭州、常州、沙市、四平四個城市進行新建住房補貼出售試點，開始了售房試點。1984年，廣東和重慶兩地開始率先對土地征收使用費。此后的1987年到1991年間，中國房地產(chǎn)市場開始起步。改革開放的試驗田——深圳市率先與1987年11月開始對住房用地進行公開招標(biāo)出讓。1988年，國務(wù)院決定在全國范圍內(nèi)逐步推開住房改革。1990年上海市首先出臺了住房改革方案，并開始了住房公積金制度的建設(shè)。從 1991年開始，國務(wù)院先后對全國24個省市的住房改革總體方案進行了批復(fù)。到1991年11月，國務(wù)院決定開始在全國范圍內(nèi)推進住房改革。在這一階段的改革核心是對公房租金進行合理的調(diào)整，并對新、舊公房進行出售此推動住房的商品化�？梢钥闯�，在這一階段所進行的改革，主要還是針對“存量房”而并非是針對“增量房”。
在這一階段，我國商品房綜合開發(fā)投資額度逐年上升，譬如，在1986年這一數(shù)值僅為103億元，而兩年后，我國商品房綜合開發(fā)投資額就迅速發(fā)展到了207億元。但是，從整體上來看，這一數(shù)值的規(guī)模仍然整體較小，也不能滿足人民群眾的實際住房需求。
2.房地產(chǎn)市場改革探索階段(1992—1998年)
1992年至1998年間，國民經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出跳躍式發(fā)展態(tài)勢，這也刺激和拉動了房地產(chǎn)市場發(fā)展，這樣的結(jié)果即是大量的社會資源流入房地產(chǎn)業(yè)，其表現(xiàn)為國民經(jīng)濟增長速度遠低于房地產(chǎn)業(yè)投資增長速度，導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)的過熱超過了國民經(jīng)濟各部門的實際承受能力。以具體數(shù)值舉例，1992年，國民經(jīng)濟增長速度只有房地產(chǎn)投資增長率的1/8不到，而到了1993年，房地產(chǎn)投資增長速度更是達到了國民經(jīng)濟速度的12.2倍。這樣夸張的比例促使中央下決心調(diào)控房地產(chǎn)市場，以解決行業(yè)發(fā)展過熱的問題。到了1994年，商品房銷售價格增長率就由102.5%下降到了17.92%③，同期投資增長速度得到限制。同時，這段時間的經(jīng)濟發(fā)展也印證了國民經(jīng)濟增長率低于房地產(chǎn)投資增長率過多時國民經(jīng)濟受到較大沖擊的觀點。而隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的開展和深入，住房市場逐步進入平穩(wěn)發(fā)展階段。
同時，在住房制度改革方面，從1994年開始，中國的住房改革開始進入了一個新的階段。國務(wù)院于1994年7月頒布下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(以下簡稱《決定》)。這一決定具有非常重要的意義，第一次提出了將房屋供應(yīng)體系分為以高收入家庭為供應(yīng)對象的商品房供應(yīng)體系和以中低收入家庭為主要供應(yīng)對象的具有保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用房供應(yīng)體系，對于商品房按市場價出售，而對于經(jīng)濟適用房則按成本價出售;第一次提出了要強化對經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設(shè)，將中低收入家庭住房問題的解決放在了首位;第一次提出了要在全國范圍內(nèi)推行住房公積金制度，鼓勵各單位進行集資建房;第一次提出了要對各高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目進行嚴(yán)格控制等。這些措施對于中國住房制度改革具有重要的推動作用。
國務(wù)院于1998年7月下發(fā)了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(以下簡稱《通知》)�！锻ㄖ分忻鞔_要求從1998年下半年開始，要在全國范圍內(nèi)逐漸停止住房的實物分配，實行住房分配的貨幣化�！锻ㄖ愤�要求對住房投資結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，將投資的重點放在經(jīng)濟適用房的建設(shè)上;要求在全國范圍內(nèi)建立與完善多層次的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系;明確規(guī)定了所有的商業(yè)銀行都可以在全國范圍內(nèi)向個人發(fā)放住房貸款。《通知》還對物業(yè)管理體制進行了規(guī)定，要求建立起由業(yè)主自治與專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理結(jié)合的市場化、專業(yè)化、社會化體制。此外，《通知》還要求對房地產(chǎn)價格適時進行調(diào)控，繼續(xù)加強集資合作建房，從多個渠道加快經(jīng)濟適用房建設(shè)。《通知》延續(xù)了1994年《決定》的精神，對經(jīng)濟適用房和商品房區(qū)別對待，經(jīng)濟適用房由政府定價，原則上實行成本價;商品房則由市場定價，由開發(fā)企業(yè)根據(jù)成本與市場供求情況確定價格。由此，中國房地產(chǎn)市場(尤其是開發(fā)商與購房者之間以及住房二級市場)的市場化程度顯著提升。
3.房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展階段(1999—2003年)
1997年東南亞金融危機對我國的房地產(chǎn)市場沖擊巨大。同時，受國內(nèi)有效需求不足以及國民經(jīng)濟減速的影響，中央以寬松的貨幣政策為抓手刺激房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。從數(shù)據(jù)上來看，1999—2003年之間，國民經(jīng)濟增長率和房地產(chǎn)市場開發(fā)投資增長率維持在1：3～1：2之間。由此顯示這期間房地產(chǎn)市場發(fā)展和國民經(jīng)濟相協(xié)調(diào)，走勢也基本吻合，整體態(tài)勢良好(見表1)。
同時，需要指出的是，自20世紀(jì)90年代以后，中國個人購買商品房的規(guī)模高速增長， 1987年只有426.66萬平方米，占當(dāng)年商品房銷售的17.9%;到 1997年，個人購買的商品房達5233.72萬平方米，占當(dāng)年商品房銷售的66.6%;1998年達到73.6%;2000年達到80%;2001年達到87%。①
4.房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段(2004年至今)
2004年至今，我國房地產(chǎn)市場進入了第二次快速發(fā)展的階段，其動力主要來自于住房分配貨幣化改革。同時，政府也多次對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，在防止房地產(chǎn)市場過熱的同時，也在經(jīng)濟增速低迷時通過刺激房地產(chǎn)市場帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展。
2003年，為了促進房地產(chǎn)市場快速健康的發(fā)展，國務(wù)院辦公廳頒布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，明確了房地產(chǎn)市場的發(fā)展思路，即深化改革，加強宏觀調(diào)控，采取因地制宜和分別決策，促進房地產(chǎn)市場和國民經(jīng)濟相協(xié)調(diào)。而2003年以后，我國房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)“過熱”的情況，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2004年和2005年商品房銷售價格增長率高于城鎮(zhèn)居民家庭人均收入增長率，有房地產(chǎn)泡沫初現(xiàn)。2005年，國務(wù)院頒布了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，明確提出充分認識房地產(chǎn)業(yè)的重要性以及房地產(chǎn)價格上漲過快的危害性，同時要求各級地方政府高度重視，加強領(lǐng)導(dǎo)，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格的工作作為國家宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容和組成部分。在此之后，國家也頒布了如“國五條”等一系列嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場也在2008年一度低迷，但在2010年房地產(chǎn)投資劇增�？傮w來說，在這一階段房地產(chǎn)市場發(fā)展速度十分迅猛(見表2)。
(二)推動中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素
1.經(jīng)濟發(fā)展階段
根據(jù)世界銀行研究報告，一國住宅產(chǎn)業(yè)在人均GDP在300美元時開始起步;至1300美元時，進入穩(wěn)定的快速增長期，至1500美元時達到增速的峰值，一直到8000美元時才進入平穩(wěn)期。世界各國經(jīng)濟發(fā)展的歷史表明，當(dāng)人均GDP超過1000美元時，進入消費升級階段，對大宗商品如：房屋、汽車和品牌產(chǎn)品的消費需求加速，并推動自身經(jīng)濟的高速增長。
同樣，也有發(fā)達國家的經(jīng)驗表明，當(dāng)人均GDP達到300美元時，住宅產(chǎn)業(yè)開始起步;在600～800美元時，住宅業(yè)就會進入高速發(fā)展期;到 1300美元時，進入穩(wěn)定的快速增長期;到8000美元左右，就進入住宅業(yè)平穩(wěn)發(fā)展期。人均GDP超過13000美元時，住宅業(yè)就會開始衰退。
從人均住房面積的角度來看，根據(jù)國際經(jīng)驗，在人均住房建筑面積達到35平方米之前，都會保持比較旺盛的住房需求。從我國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2003年，中國人均GDP首次突破l000美元，剛好差不多從這時起，中國房地產(chǎn)行業(yè)進入了快速發(fā)展時期。2006年，中國人均 GDP達到2010美元。中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積從2001年的 20.8平方米增加到2006年的27平方米。而到了2012年底，中國人均GDP增加到6100美元①，中國城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均住房面積32.9平方米②�？傮w而言，中國目前正處于迫切希望改善住房的旺盛需求期，中國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展?jié)摿�很大。
2.城市化
城市化是研究中國房地產(chǎn)市場不可忽視的重大背景。對于一個正處于城市化過程中的國家而言，城市化是影響住房需求的一個非常重要的因素。 1980年，中國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎貫?19.4%，1995年上升至29%，2001年上升至36.2%，2006年進一步上升至43.9%，城鎮(zhèn)人口達到5.77億，2012年底，中國城鎮(zhèn)人口達到7.11億。這還不包括一大批已經(jīng)實際長期居住在城鎮(zhèn)的農(nóng)村戶籍人口。據(jù)統(tǒng)計，目前中國至少有 1.5億城市流動人口。中國城鎮(zhèn)人口持續(xù)而快速的增長，形成了持續(xù)而巨大的住房需求。
美國城市地理學(xué)家雷·M.諾瑟姆(Ray M.Northam)1975年分析世界各國的城市化過程發(fā)現(xiàn)經(jīng)驗規(guī)律(即“諾瑟姆S形曲線”)：城市化的初級階段(城市化率小于30%)，城市化水平低，發(fā)展緩慢;城市化中期階段(城市化率大于30%，小于70%)，城市化加速;城市化后期階段(城市化率大于70%)，城市化又緩慢發(fā)展。
目前，中國52.7%左右的城鎮(zhèn)化率③，正處于城鎮(zhèn)化的最快發(fā)展速度階段上，對住房需求形成巨大的壓力，未來還有很大的發(fā)展空間。
3.流動性過剩
最近幾年，由于經(jīng)濟的發(fā)展，經(jīng)濟的貨幣化程度的提高，以及長期國際收支順差導(dǎo)致的貨幣發(fā)行，中國流動性過剩已經(jīng)成為越來越嚴(yán)重的經(jīng)濟問題，并且它直接對房地產(chǎn)市場形成巨大影響。最直接的表現(xiàn)就是過多的流動性追逐相對有限的房產(chǎn)供應(yīng)。
中國M2/GDP增長過快，出現(xiàn)了明顯的流動性過剩。2000年 M2/GDP值為1.356，隨后逐年上升，2013年達到1.945170。這表明整個金融系統(tǒng)中存在著嚴(yán)重的流動性過剩問題，只能進入房地產(chǎn)市場來推高房價。造成房地產(chǎn)泡沫。
4.特殊的市場結(jié)構(gòu)
住房商品化以來，中國房地產(chǎn)市場有著非常特殊的市場結(jié)構(gòu)。中國房地產(chǎn)市場最大的特殊之處在于土地一級開發(fā)的行政壟斷，即“房屋拆遷”、“土地征用”以及“土地用途性質(zhì)改變”的土地一級開發(fā)由政府壟斷。這是導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場諸多亂象的最大根源之一。
如前文所述，在中國，地方政府對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有名目繁多的讓人眩暈的管制和制約手段，包括各種各樣的潛規(guī)則，這使得房地產(chǎn)開發(fā)成為一個行政壁壘(更準(zhǔn)確地說是“官僚尋租壁壘”)非常高的行業(yè)。開發(fā)商與地方政府關(guān)系不能很好地“融洽”，就很難在當(dāng)?shù)亻_發(fā)房地產(chǎn)項目。
資產(chǎn)規(guī)模方面，從1998—2012年間，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由 2.4萬家增加到5.7萬家，企業(yè)普遍規(guī)模不大，2012年中國房地產(chǎn)企業(yè)前百強企業(yè)總資產(chǎn)均值445億萬。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在負債率過高的狀況。
盈利能力方面，在2012年房地產(chǎn)百強企業(yè)中，利潤超過10億元僅7家，利潤在5億～10億元間的也只有8家，利潤在3億～5億元間的有13家，利潤在l億～3億元間的多達43家，更有29家利潤總額不足1億元①。
市場份額方面，市場化程度較高的上海、深圳排名前10位的開發(fā)商的市場占有率大致在20%～25%，而香港前9位的房地產(chǎn)商的市場占有率達到 80%。2012年全國排名前十的企業(yè)市場份額達到12.46%，較2011年上升了2.03%。而排名前20的企業(yè)市場份額相比于2011年也有 2.77%的上升②。這說明，目前，在全國范圍內(nèi)，房地產(chǎn)市場的集中度仍然不高，但卻是在逐漸增加的過程中。同樣由于中國房地產(chǎn)行業(yè)在過去10年是一個暴利行業(yè)，高利潤導(dǎo)致一大批小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也很容易生存。但在區(qū)域性市場，中國房地產(chǎn)市場繁榮集中度有比較明顯的提升。例如，2010年，萬科和上海陸家嘴集團兩家公司，在全國銷售額和銷售面積的市場占有率不足1%，但它們與其他幾家同屬于中國房地產(chǎn)百強企業(yè)的幾家開發(fā)商一起，在北京開發(fā)的項目的銷售額和銷售面積卻占北京市場份額的4l%和30.8%。中國區(qū)域性房地產(chǎn)市場有不同程度的壟斷競爭市場特征。
(三)中國房地產(chǎn)市場中存在的問題
1.土地產(chǎn)權(quán)制度存在重大瑕疵
在中國，土地產(chǎn)權(quán)制度帶有非常濃厚的計劃經(jīng)濟遺存，它與需要產(chǎn)權(quán)(包括交易權(quán))明晰的現(xiàn)代市場經(jīng)濟存在越來越嚴(yán)重的不匹配。中國現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)制度涉及土地性質(zhì)、土地用途以及土地使用權(quán)獲得的類型。
按照中國法律規(guī)定，中國的土地性質(zhì)分為：國有土地所有權(quán)、集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)、土地他項權(quán)利等。土地用途構(gòu)成中國土地產(chǎn)權(quán)的重要組成部分。中國土地用途主要有：商業(yè)用地、工業(yè)用地、教育用地、城鎮(zhèn)單一住宅用地、城鎮(zhèn)混合住宅用地、農(nóng)村宅基地等。土地使用權(quán)獲得類型：國有土地使用權(quán)獲得主要有劃撥、出讓、入股、授權(quán)經(jīng)營或租賃等類型;集體土地使用權(quán)主要有荒地拍賣、批準(zhǔn)宅基地、批準(zhǔn)撥用企業(yè)用地、農(nóng)用地承包、集體土地入股等類型。不同的土地使用權(quán)獲得類型往往對應(yīng)不同的使用權(quán)交易限制。但是在實際操作中，相關(guān)利益主體往往有能力通過種種技術(shù)突破本來就不當(dāng)?shù)闹T多管制。例如，本來是國有劃撥土地，不允許商業(yè)性交易，但常常被用來建造物業(yè)向外長期出租，用于商業(yè)，達到變相土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的，如此等等，不一而足。
中國土地產(chǎn)權(quán)制度最大的兩大缺陷在于：政府壟斷土地用途變更權(quán)往往用它來謀取巨額地租差異;農(nóng)村集體所有土地本來屬于全體村民，但是在實際中確是產(chǎn)權(quán)主體不明、產(chǎn)權(quán)界限不清、產(chǎn)權(quán)殘缺等內(nèi)在缺陷，加上公共體系的諸多弊端，導(dǎo)致農(nóng)民利益沒有保障并受到嚴(yán)重侵害，農(nóng)村集體土地成為一塊被鄉(xiāng)村兩級組織和官員(與投機商人勾結(jié))大肆侵蝕的“準(zhǔn)公共地”。很多時候，以上兩者的疊加，構(gòu)成地方政府以及官員謀取巨額租金侵害相關(guān)主體利益的豐裕礦藏。這也是導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場諸多亂象的最重要制度根源。
2.土地供給壟斷
在特殊的土地產(chǎn)權(quán)制度基礎(chǔ)上，地方政府進一步壟斷土地以及開發(fā)。政府拆遷辦與本來應(yīng)該商業(yè)化運營的拆遷公司很多時候是“一套班子兩塊牌子”。政府壟斷土地開發(fā)并且長期以來非公開交易導(dǎo)致土地開發(fā)成為中國最大的腐敗溫床之一。這也決定了 地方政府和政府官員有最大的動力去搞土地開發(fā)，并千方百計地抬高房地產(chǎn)價格進而抬高土地租金和尋租空間。
與土地開發(fā)行政壟斷緊密相連的另一項糟糕制度，是土地使用權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是最為核心的資源之一，若一個房地產(chǎn)企業(yè)連土地使用權(quán)都不能獲得的話，其他的所有都沒有意義。中國從實施城市土地使用權(quán)有償出讓制度以來，在很長的一段時間內(nèi)對于原始的土地使用權(quán)都是采用協(xié)議出讓方式。這種方式是由土地使用權(quán)的出讓方(也就是政府)與受讓方(房地產(chǎn)開發(fā)商)對需要出讓的地塊使用協(xié)商談判的方式確定土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓價格。這一方式嚴(yán)重缺乏透明和競爭，對于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與否和轉(zhuǎn)讓價格都是由雙方在私下的協(xié)商來決定的。哪一家房地產(chǎn)開發(fā)商能夠最終獲得土地使用權(quán)都取決于開發(fā)商的“公關(guān)”能力和政府相應(yīng)主管官員的主觀偏好，嚴(yán)重缺乏應(yīng)有的競爭機制。這樣一來，部分具有真正開發(fā)實力的開發(fā)商可能會不能獲得土地使用權(quán)而不能開展任何項目開發(fā)，而一些實力有限的開發(fā)商則更是難以獲得土地使用權(quán)。反過來，一些具有政府背景的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者是關(guān)于進行政府“公關(guān)”的開發(fā)商則能夠獲取大量的土地使用權(quán)成為土地使用權(quán)批發(fā)商，利用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓來牟取巨額利潤。雖然，2004年開始實行的土地公開拍賣制度終結(jié)了這一出讓方式，但是在一些城市中利用出讓方式所圈占的土地量過大，直到現(xiàn)在，部分開發(fā)商所圈占的土地都未開發(fā)完，舊的土地使用權(quán)出讓制度在部分城市仍然影響著市場。
3.地方政府介入過多利益分享
在中國幾乎所有的地區(qū)，土地批租早已成了地方政府的“第二財政”。據(jù)全國人大常委會副委員長盛華仁在向十屆全國人大常委會第十次會議報告土地管理法執(zhí)法檢查情況時透露，2001—2003年的3年間，全國土地出讓金收入累計達9100多億元，扣除成本后的純收入約有1/4。而根據(jù)國土資源部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國土地出讓金在2013年就達到了3.9萬億，超收“五成”。①在部分地區(qū)，土地使用權(quán)出讓金收入在當(dāng)?shù)刎斦杖胫械谋壤_到了35%左右，有的甚至高達60%。由于地方政府在土地出讓過程中可以賺取到較大的征售價差，借地生財也成了部分地方政府征用農(nóng)田、經(jīng)營土地的原始驅(qū)動力。一些地方政府為了獲得高額的土地收益，不僅推動土地出讓金的最大化，而且盲目擴大城市規(guī)模，大搞政績工程、形象工程。據(jù)調(diào)查，部分省、市土地收入甚至超過了同期的財政收入，對于這一部分巨額資金的使用又缺乏行之有效的監(jiān)督管理制度。因此，如何對土地出讓金進行合理使用，也是一個急需解決的重要問題。
顯而易見，受到利益的驅(qū)使，地方政府最不愿意看到的是房價的下降，甚至是房價增長幅度的下降也不愿意看到，并且它們有極大的動力和一些實際有效的手段突破中央政府的調(diào)控，有時甚至直接或間接地鼓勵指揮轄區(qū)內(nèi)的主要開發(fā)商哄抬房價、操控房價。
再一方面的問題是沉重的稅費、權(quán)力設(shè)租和尋租。要想開始對一個房產(chǎn)項目進行開發(fā)，房地產(chǎn)公司必須首先取得以下四個許可證書，分別是國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)模許可證、建設(shè)工程許可證。要想對所開發(fā)的項目實施預(yù)售，還需要滿足投入開發(fā)建設(shè)資金占工程投資的25%以上才能取得預(yù)售許可證進行預(yù)售。要想上述五個許可證書辦下來，需要以下若干個文件，分別是當(dāng)?shù)卣娜雲(yún)^(qū)批文、土地出讓合同、基建立項批文、土地征用批文、土地劃撥文件、建設(shè)用地核定表、規(guī)劃定點圖、土地出讓金繳納證明、土地登記審批表、地籍測量成果表、土地登記申請書、建設(shè)項目收費通知單、法人委托書、建設(shè)工程報建表、城建費用統(tǒng)征繳納書、建筑節(jié)能登記審批表、建設(shè)工程施工圖設(shè)計審查意見書、施工合同、中標(biāo)通知書、工程監(jiān)理合同書、施工組織設(shè)計申報書、工程質(zhì)量監(jiān)督申報書等。要辦好上述五證，就需要先將上面這些文件全部辦好，總共需要獲得當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃局、國土資源局、房管所、工商局、稅務(wù)局、建設(shè)局、交通局、環(huán)保局、衛(wèi)生局等十余個部門的同意或批準(zhǔn)，一共需要蓋20多個章，行政審批手續(xù)異常復(fù)雜。由于中國對于公權(quán)力的使用普遍缺乏有效的監(jiān)督和制約，政府和政府官員在審批中的尋租，甚至積極設(shè)租，非常普遍。商業(yè)賄賂貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，據(jù)估計目前開發(fā)商的灰色“公關(guān)”成本占到樓盤總成本的3%～5 %或更高①。在稅收方面，當(dāng)前中國所征收的與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種就多達12個。除去稅收之外，還有各種名目繁多的行政收費。越是基層政府，其出臺的行政收費項目越多，與房地產(chǎn)相關(guān)的收費項目都在幾十種以上，部分地方甚至超過了百種。在中國房地產(chǎn)開發(fā)過程中，各種收費項目多達100余種，有“頭稅輕，二稅重，三稅、四稅要了命”的說法，所謂三稅、四稅指的就是各種收費。目前國內(nèi)住宅成本構(gòu)成中，建筑成本僅占30%～40%，地價、稅費及開發(fā)商利潤占到 60%～70%左右。中國商品房市場價格中所含的各類稅費早已不止30%。據(jù)首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟系主任丁蕓測算，目前開發(fā)商要繳的稅費加起來要占到房價的40%，其中約有15%是稅， 25%是費②。據(jù)北京國際投資發(fā)展有限公司做出的估算：現(xiàn)在房價的 40%來自于各種稅費。由于利益所在、利益驅(qū)使，地方政府已經(jīng)成為中國調(diào)控房地產(chǎn)市場的最大阻礙。③
4.市場操縱和欺詐，監(jiān)管缺失
房地產(chǎn)商的競爭主要是在拿地方面，而當(dāng)建房之后面對購房者群體的時候，地方政府對開發(fā)商的默認和鼓動很多，他們會“團結(jié)”起來，壟斷市場，避免競爭，形成“價格聯(lián)盟”，用各種方法哄抬房價，包括虛買虛賣，謀求整體的更大利益。毫無疑問，沒有地方政府的默許和縱容以及與之相伴的監(jiān)管缺失，操縱和欺詐是難以大面積發(fā)生的。有人甚至說，中國部分城市房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，是地方政府主導(dǎo)下的房地產(chǎn)價格上漲。經(jīng)過多年的摸索，地方政府“調(diào)控”房地產(chǎn)價格的能力日益老道。主要有以下幾方面：
第一，通過大規(guī)模的城市拆遷。包括大量損害民眾合法利益的非法強制拆遷，人為創(chuàng)造巨大的住房需求，由此抬高房價。據(jù)估計，中國近年來有超過1/3的住房需求由城市拆遷拉動。
第二，操控土地價格。地價上漲必然推動房價上漲。政府是土地的唯一賣家，政府有強大的土地定價能力。一旦房地產(chǎn)價格走軟，地方政府就減少土地供應(yīng)，抬高單位土地的價格，造成地價不斷上漲的局面。由此對高房價構(gòu)成心理支撐，這正是目前不少城市正在進行的游戲。
第三，控制或取消經(jīng)濟適用房和集資合作建房。一些地方取消經(jīng)濟適用房，或者把經(jīng)濟適用房建在離市中心幾十公里以外的地方，以維護市中心的高房價。
第四，操縱媒體，甚至虛報、操縱房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，欺騙中央政府，誤導(dǎo)消費者。當(dāng)房價上漲較快時，低報數(shù)據(jù)，以免中央政府的政策干預(yù);當(dāng)房地產(chǎn)行情看淡時，報高數(shù)據(jù)，給外界以價格不斷上漲的假象，以免消費者購房意愿下降。
一些城市的政府領(lǐng)導(dǎo)人，面對與當(dāng)?shù)厝司杖胨絿?yán)重超高的房價，他們表現(xiàn)出來的不是對民生和泡沫破滅的憂慮，而是對熱錢、投機資本的鼓動和渴望，有的地方政府領(lǐng)導(dǎo)人甚至公開保證當(dāng)?shù)胤績r還會持續(xù)上漲。地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合操縱房地產(chǎn)市場的動力顯而易見，利益使然。
5.國有銀行金融支持過度
中國房地產(chǎn)市場價格飛速上漲，一方面有整體上流通性泛濫的原因，同時也有國有銀行體系針對房地產(chǎn)的信貸閘門失控的問題。過去幾年最大的一個問題就在于假按揭盛行，虛高房價，擾亂市場信號，也給金融體系埋下越來越多定時炸彈。
假按揭騙取銀行資金，最開始主要是資金短缺的開發(fā)商，后來發(fā)展到炒房者。一些開發(fā)商抓住銀行政策的空隙，不以真實地購買住房為目的，以本單位職工及其他關(guān)系人冒充客戶作為購房人，通過虛假銷售(購買)方式，騙取銀行貸款。假按揭還造成了房地產(chǎn)出現(xiàn)虛假繁榮，引誘社會上大量閑散資金涌入房地產(chǎn)市場之中，嚴(yán)重危害住房金融業(yè)的健康發(fā)展。
僅以其涉案中的一套房產(chǎn)為例，位于“世茂濱江花園”的一套面積為938.34平方米的復(fù)式高檔房，其購入價為2400萬元。而上海光華房地產(chǎn)評估有限公司在對此套房價進行估價時，竟將其高估到1億元。按照首付三成、七成貸款來計算，僅此套房，曲滬平就從銀行貸到了7000萬元，除去其真實的房款，他就從銀行套現(xiàn)4600萬元。
在這起房產(chǎn)金融詐騙案中，銀行系統(tǒng)肯定是有問題的，一家公證機構(gòu)甚至違規(guī)接受委托出具了虛假的具有法律效力的“收入證明”。公證機構(gòu)也被買通了。當(dāng)然，主要的問題在于國有銀行信貸部門存在巨大的管理漏洞。虛假按揭貸款已成為個人住房貸款最主要的風(fēng)險源頭。目前，不少銀行不良個人住房貸款中的絕大部分是由虛假按揭造成的，虛假按揭已經(jīng)成為侵蝕個人貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展的第一殺手。據(jù)工商銀行消費信貸部門統(tǒng)計，該行不良個人住房貸款中80%是由虛假按揭造成的。諸多亂象表明，中國國有銀行內(nèi)控管理亟待提升，改革要求迫切。
6.價格波動劇烈
對于中國商品房價格應(yīng)定位在什么水平才是合適的?當(dāng)前的價格是否已超出了合理范圍?學(xué)界對此爭論頗多，總體來說有以下幾種視角和觀點：
第一，視角是將購買力進行橫向比較，將中國當(dāng)前各地的房價收入比與世界上其他國家進行橫向比較。這種方法所得出的結(jié)果是：當(dāng)前中國的商品房價格相對于世界平均水平已過高。關(guān)于房價收入比指標(biāo)，1996年聯(lián)合國召開世界人居大會，聯(lián)合國人居中心在《城市化的世界——全球人類住房報告》中根據(jù)人居中心20世紀(jì)90年代對經(jīng)濟發(fā)展水平各不相同國家的52個主要城市所做的統(tǒng)計資料分析得出：無論是低收入、中低收入、中等收入、中高收入國家，還是高收入國家，其房價收入比的平均值的差別不大。報告分析認為，當(dāng)房價收入比的比值在2：1和3：1之間時，才可能有大部分人能夠購買住房，即聯(lián)合國認定的合理標(biāo)準(zhǔn)是3：1以內(nèi)①。
世界銀行 《2001年世界發(fā)展指標(biāo)》提供了1998年全球96個國家(地區(qū))房價收入比資料：家庭收入在999美元以下(最低收入戶)的國家(地區(qū))，房價收入比平均數(shù)為13.2;家庭收入在3000～ 3999美元(中等收入戶)的國家(地區(qū))，房價收入比平均數(shù)為9;家庭收入在10000美元以上(高等收入戶)的國家(地區(qū))，房價收入比平均數(shù)為 5.6②。
當(dāng)前，在西方各發(fā)達國家的房價收入比指標(biāo)大概維持在6左右，而中國的大部分大中城市中房價收入比已經(jīng)達到了12以上，最高的達到了40，平均水平在17：l以上。但是，由于房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，具有空間上的不可移動性。對不同國家、不同地理空間中的房地產(chǎn)市場進行平行比較分析存在著一定的瑕疵。
第二，分析視角是通過社會經(jīng)濟發(fā)展前景來進行分析，主要進行分析的內(nèi)容有國民經(jīng)濟增長速度、居民平均收入增長速度、未來若干年內(nèi)的城市化速度、土地供應(yīng)情況、土地供應(yīng)成本、建筑成本等。當(dāng)前，大部分人對于中國的經(jīng)濟增長速度、居民收入增長速度、城市化進程都抱有較為樂觀的態(tài)度。因此，這一分析視角所得出來的結(jié)果相對于第一種視角也顯得更加樂觀。甚至還有部分人認為，中國房地產(chǎn)市場的平均價格還有較大的上升突空間。但是，也有一部分人因?qū)χ袊磥斫?jīng)濟發(fā)展的前景較為悲觀，特別是對經(jīng)濟增長速度及居民收入水平增長前景的擔(dān)憂，對于未來城市化進程中進城的農(nóng)民群體的購買力的質(zhì)疑，再加上對中國目前對于土地使用權(quán)限的規(guī)定及建筑壽命等因素的擔(dān)憂，對未來中國房地產(chǎn)市場的前景也較為悲觀�？傮w的說來，因為對于未來前景的預(yù)測不同，對于房地產(chǎn)定價分析所得出的結(jié)論也各不相同。
第三，分析視角是基于“未來收入貼現(xiàn)”理論來對房價水平進行分析。根據(jù)現(xiàn)代財務(wù)理論，當(dāng)前能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)應(yīng)該被定價為未來所有收入流的貼現(xiàn)值。將這一理論應(yīng)用到房地產(chǎn)市場之中，當(dāng)前房價應(yīng)與未來所有的租金的貼現(xiàn)值相等。如果將購房與租房在心理感受、安全感、社會評價及交易成本等方面的差異排除在外，在理論上是沒有任何漏洞的。但是這一分析方法的問題在于：對未來租金的走勢及市場所認識的貼現(xiàn)率的確定是非常困難的事情。相對來說對貼現(xiàn)率的確定要比租金走勢的預(yù)測容易一點。由于當(dāng)前中國在房屋購買中大量使用的方式是“首付加按揭”的方式，大量使用銀行按揭貸款，因此可以利用銀行貸款利率來代替貼現(xiàn)率。若將房產(chǎn)視為永久產(chǎn)權(quán)，理論上的年租金與總房價的比率應(yīng)于即期銀行按揭貸款利率相當(dāng)。根據(jù)統(tǒng)計資料，中國當(dāng)前的購房按揭貸款利率維持在 6.55%左右，而各個城市的租金與總房價比率平均在5%左右，對于北京、上海、深圳、杭州等大城市來說，這一比率因房價的快速上漲而更低，目前都只有2 %～3%左右①，因此短期內(nèi)看是購房出租得不償失的。若年租金與總房價的比率長期比銀行按揭貸款利率低，則購房總體上是不劃算的，還不如租房。此外，受當(dāng)前中國商品房的高空置率影響，房屋租賃市場在未來三五年內(nèi)將一直處于買方市場，租房價格較難有明顯的波動。而且，中國的房產(chǎn)普遍只有70年或者50年的有限土地使用權(quán)期限。因此可以明確的得出當(dāng)前中國房價總體上偏高的結(jié)論。
總體來說，以上三種分析視角中第三種視角及分析方法相對來說更加嚴(yán)密，所得出的結(jié)論也更加合理。綜合上述三種視角所得出的結(jié)論，較合理的結(jié)論是“當(dāng)前中國房價水平相對過高”。但是這一結(jié)論也沒有將以下兩種較極端的情形排除在外，一種情形是極高的居民收入增長速度與城市化進程下，房產(chǎn)租金價格將急速增長。第二種情形是在經(jīng)濟危機等外部因素的影響下出現(xiàn)惡性的通貨膨脹。雖然通過綜合分析，發(fā)生這兩種情形的概率非常的小，但是一旦發(fā)生這兩種極端的情形，會對上述結(jié)論的合理性產(chǎn)生重要影響。
(四)中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)討論：基于供求矛盾的視角
市場結(jié)構(gòu)通�？啥x為在特定產(chǎn)業(yè)內(nèi)各個市場主體的構(gòu)成情況及其相互關(guān)系，以及與其相關(guān)的各種決定要素的組合。市場結(jié)構(gòu)建立在產(chǎn)業(yè)和市場的基礎(chǔ)之上，因此會隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而不斷發(fā)展，并逐漸走向成熟與最優(yōu)化。由此也可得出，中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將會隨著房地產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展不斷走向成熟與優(yōu)化(南建黨，2007)。市場上的各個獨立主體(包括個人、企業(yè)、集團等)為了各自相對獨立的利益在市場上進行交換，并形成了在市場上的位置、作用及比例關(guān)系，并體現(xiàn)出一定市場交換特點，由此也就形成了具體行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)特點。
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