本文摘要：本篇2016研究生論文將回顧中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的背景，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素，同時(shí)，討論和歸納房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中遺留的問(wèn)題，以此對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的全面狀況進(jìn)行鋪墊�！� 中國(guó)房地產(chǎn)金融 》(月刊)1992年創(chuàng)刊，是由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融專(zhuān)業(yè)
本篇2016研究生論文將回顧中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的背景，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素，同時(shí)，討論和歸納房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中遺留的問(wèn)題，以此對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的全面狀況進(jìn)行鋪墊。《中國(guó)房地產(chǎn)金融》(月刊)1992年創(chuàng)刊，是由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主辦的專(zhuān)業(yè)性學(xué)術(shù)經(jīng)濟(jì)期刊。是我國(guó)目前唯一一份經(jīng)國(guó)家新聞出版署批準(zhǔn)向國(guó)內(nèi)外公開(kāi)發(fā)行的房地產(chǎn)金融專(zhuān)業(yè)期刊。
摘要：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)有著至關(guān)重要的作用。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)安全有著密不可分的關(guān)系。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，與其他行業(yè)以及人民生活聯(lián)系密切，故其發(fā)展態(tài)勢(shì)關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)安全。與此相對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)業(yè)作為周期性消費(fèi)品，又具有波動(dòng)較大和變化多端等固有特征，所以政府通過(guò)宏觀(guān)調(diào)控政策平抑或減緩房地產(chǎn)周期波動(dòng)帶來(lái)的不利影響，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系過(guò)大波動(dòng)，通過(guò)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康和穩(wěn)定的發(fā)展推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。但是，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)熱引起社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)泡沫的廣泛關(guān)注。若房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過(guò)度增長(zhǎng)、脫離實(shí)際經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的支撐，則有可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，威脅金融體系的安全，進(jìn)而極大地危害整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)安全�；诖�，本文對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行全方位研究，關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫與國(guó)民經(jīng)濟(jì)安全的關(guān)系，測(cè)度中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫程度，提出治理房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的對(duì)策建議，很有價(jià)值，也很有意義。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 泡沫 國(guó)民經(jīng)濟(jì)安全 經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)
一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程和結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們的物質(zhì)生活水平有了巨大的提升，對(duì)于住房的需求也不斷提高，由此也造就了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。無(wú)論是住房增量需求還是改善需求都非常旺盛，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，也導(dǎo)致了市場(chǎng)呈供不應(yīng)求狀態(tài)，更是使得房?jī)r(jià)一路走高�！ �(一)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程
改革開(kāi)放以來(lái)，通過(guò)持續(xù)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，與此同時(shí)，人民生活水平持續(xù)提高，這就為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了一定的物質(zhì)基礎(chǔ)。在1984年第六屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議的政府工作報(bào)告中，中央政府首次提出了“開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，通過(guò)多種途徑，增加資金來(lái)源，逐步緩和城市住房緊張狀況”①的方針，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了政策基礎(chǔ)。自此以后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度迅猛，在階段劃分上，大致可以劃分為如下幾個(gè)階段：
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)改革起步階段(1978—1991年)
在住房改革之前，中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房居住權(quán)長(zhǎng)期由政府和企業(yè)安排，沒(méi)有私人產(chǎn)權(quán)概念，公用住房租金較低，租金不能負(fù)擔(dān)房屋保養(yǎng)費(fèi)用，政府與企業(yè)財(cái)力不足，不能大量解決中低收入人群的住房問(wèn)題，如此形成了惡性循環(huán)，導(dǎo)致了居住條件一直處于較低水平。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的起步階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是與住房制度改革相輔相成，相互促進(jìn)。一方面，住房制度的改革向房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展注入強(qiáng)大動(dòng)力，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的快速發(fā)展也支撐和推動(dòng)了住房制度改革。
1978年，改革開(kāi)放伊始經(jīng)濟(jì)學(xué)家們就提出了土地產(chǎn)權(quán)化、住房商品化等觀(guān)點(diǎn)。1980年之后，特別是在鄧小平同志發(fā)表了關(guān)于住宅問(wèn)題的談話(huà)之后，中國(guó)部分地區(qū)開(kāi)始了對(duì)住房改革的探索②。北京市是最早進(jìn)行住房改革的城市之一，1980年9月成立了住房統(tǒng)建辦公室，并成立了專(zhuān)業(yè)的城市開(kāi)發(fā)公司—— 北京市城市開(kāi)發(fā)總公司。1982年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)在鄭州、常州、沙市、四平四個(gè)城市進(jìn)行新建住房補(bǔ)貼出售試點(diǎn)，開(kāi)始了售房試點(diǎn)。1984年，廣東和重慶兩地開(kāi)始率先對(duì)土地征收使用費(fèi)。此后的1987年到1991年間，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始起步。改革開(kāi)放的試驗(yàn)田——深圳市率先與1987年11月開(kāi)始對(duì)住房用地進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)出讓。1988年，國(guó)務(wù)院決定在全國(guó)范圍內(nèi)逐步推開(kāi)住房改革。1990年上海市首先出臺(tái)了住房改革方案，并開(kāi)始了住房公積金制度的建設(shè)。從 1991年開(kāi)始，國(guó)務(wù)院先后對(duì)全國(guó)24個(gè)省市的住房改革總體方案進(jìn)行了批復(fù)。到1991年11月，國(guó)務(wù)院決定開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)推進(jìn)住房改革。在這一階段的改革核心是對(duì)公房租金進(jìn)行合理的調(diào)整，并對(duì)新、舊公房進(jìn)行出售此推動(dòng)住房的商品化�？梢钥闯�，在這一階段所進(jìn)行的改革，主要還是針對(duì)“存量房”而并非是針對(duì)“增量房”。
在這一階段，我國(guó)商品房綜合開(kāi)發(fā)投資額度逐年上升，譬如，在1986年這一數(shù)值僅為103億元，而兩年后，我國(guó)商品房綜合開(kāi)發(fā)投資額就迅速發(fā)展到了207億元。但是，從整體上來(lái)看，這一數(shù)值的規(guī)模仍然整體較小，也不能滿(mǎn)足人民群眾的實(shí)際住房需求。
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)改革探索階段(1992—1998年)
1992年至1998年間，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出跳躍式發(fā)展態(tài)勢(shì)，這也刺激和拉動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，這樣的結(jié)果即是大量的社會(huì)資源流入房地產(chǎn)業(yè)，其表現(xiàn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)速度，導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)熱超過(guò)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)的實(shí)際承受能力。以具體數(shù)值舉例，1992年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度只有房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率的1/8不到，而到了1993年，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度更是達(dá)到了國(guó)民經(jīng)濟(jì)速度的12.2倍。這樣夸張的比例促使中央下決心調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，以解決行業(yè)發(fā)展過(guò)熱的問(wèn)題。到了1994年，商品房銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)率就由102.5%下降到了17.92%③，同期投資增長(zhǎng)速度得到限制。同時(shí)，這段時(shí)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也印證了國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率低于房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率過(guò)多時(shí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)受到較大沖擊的觀(guān)點(diǎn)。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的開(kāi)展和深入，住房市場(chǎng)逐步進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。
同時(shí)，在住房制度改革方面，從1994年開(kāi)始，中國(guó)的住房改革開(kāi)始進(jìn)入了一個(gè)新的階段。國(guó)務(wù)院于1994年7月頒布下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》)。這一決定具有非常重要的意義，第一次提出了將房屋供應(yīng)體系分為以高收入家庭為供應(yīng)對(duì)象的商品房供應(yīng)體系和以中低收入家庭為主要供應(yīng)對(duì)象的具有保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系，對(duì)于商品房按市場(chǎng)價(jià)出售，而對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房則按成本價(jià)出售;第一次提出了要強(qiáng)化對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將中低收入家庭住房問(wèn)題的解決放在了首位;第一次提出了要在全國(guó)范圍內(nèi)推行住房公積金制度，鼓勵(lì)各單位進(jìn)行集資建房;第一次提出了要對(duì)各高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格控制等。這些措施對(duì)于中國(guó)住房制度改革具有重要的推動(dòng)作用。
國(guó)務(wù)院于1998年7月下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)�！锻ㄖ分忻鞔_要求從1998年下半年開(kāi)始，要在全國(guó)范圍內(nèi)逐漸停止住房的實(shí)物分配，實(shí)行住房分配的貨幣化�！锻ㄖ愤�要求對(duì)住房投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，將投資的重點(diǎn)放在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)上;要求在全國(guó)范圍內(nèi)建立與完善多層次的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系;明確規(guī)定了所有的商業(yè)銀行都可以在全國(guó)范圍內(nèi)向個(gè)人發(fā)放住房貸款�！锻ㄖ愤�對(duì)物業(yè)管理體制進(jìn)行了規(guī)定，要求建立起由業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理結(jié)合的市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化體制。此外，《通知》還要求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格適時(shí)進(jìn)行調(diào)控，繼續(xù)加強(qiáng)集資合作建房，從多個(gè)渠道加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)�！锻ㄖ费永m(xù)了1994年《決定》的精神，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和商品房區(qū)別對(duì)待，經(jīng)濟(jì)適用房由政府定價(jià)，原則上實(shí)行成本價(jià);商品房則由市場(chǎng)定價(jià)，由開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)成本與市場(chǎng)供求情況確定價(jià)格。由此，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)(尤其是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間以及住房二級(jí)市場(chǎng))的市場(chǎng)化程度顯著提升。
3.房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展階段(1999—2003年)
1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊巨大。同時(shí)，受?chē)?guó)內(nèi)有效需求不足以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)減速的影響，中央以寬松的貨幣政策為抓手刺激房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從數(shù)據(jù)上來(lái)看，1999—2003年之間，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率和房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率維持在1：3～1：2之間。由此顯示這期間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)相協(xié)調(diào)，走勢(shì)也基本吻合，整體態(tài)勢(shì)良好(見(jiàn)表1)。
同時(shí)，需要指出的是，自20世紀(jì)90年代以后，中國(guó)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的規(guī)模高速增長(zhǎng)， 1987年只有426.66萬(wàn)平方米，占當(dāng)年商品房銷(xiāo)售的17.9%;到 1997年，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的商品房達(dá)5233.72萬(wàn)平方米，占當(dāng)年商品房銷(xiāo)售的66.6%;1998年達(dá)到73.6%;2000年達(dá)到80%;2001年達(dá)到87%。①
4.房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段(2004年至今)
2004年至今，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了第二次快速發(fā)展的階段，其動(dòng)力主要來(lái)自于住房分配貨幣化改革。同時(shí)，政府也多次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控，在防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的同時(shí)，也在經(jīng)濟(jì)增速低迷時(shí)通過(guò)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2003年，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速健康的發(fā)展，國(guó)務(wù)院辦公廳頒布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，明確了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展思路，即深化改革，加強(qiáng)宏觀(guān)調(diào)控，采取因地制宜和分別決策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)相協(xié)調(diào)。而2003年以后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)“過(guò)熱”的情況，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2004年和2005年商品房銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)率高于城鎮(zhèn)居民家庭人均收入增長(zhǎng)率，有房地產(chǎn)泡沫初現(xiàn)。2005年，國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，明確提出充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)的重要性以及房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的危害性，同時(shí)要求各級(jí)地方政府高度重視，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的工作作為國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控的重要內(nèi)容和組成部分。在此之后，國(guó)家也頒布了如“國(guó)五條”等一系列嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在2008年一度低迷，但在2010年房地產(chǎn)投資劇增�？傮w來(lái)說(shuō)，在這一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度十分迅猛(見(jiàn)表2)。
(二)推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要因素
1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段
根據(jù)世界銀行研究報(bào)告，一國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)在人均GDP在300美元時(shí)開(kāi)始起步;至1300美元時(shí)，進(jìn)入穩(wěn)定的快速增長(zhǎng)期，至1500美元時(shí)達(dá)到增速的峰值，一直到8000美元時(shí)才進(jìn)入平穩(wěn)期。世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史表明，當(dāng)人均GDP超過(guò)1000美元時(shí)，進(jìn)入消費(fèi)升級(jí)階段，對(duì)大宗商品如：房屋、汽車(chē)和品牌產(chǎn)品的消費(fèi)需求加速，并推動(dòng)自身經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。
同樣，也有發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)人均GDP達(dá)到300美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)始起步;在600～800美元時(shí)，住宅業(yè)就會(huì)進(jìn)入高速發(fā)展期;到 1300美元時(shí)，進(jìn)入穩(wěn)定的快速增長(zhǎng)期;到8000美元左右，就進(jìn)入住宅業(yè)平穩(wěn)發(fā)展期。人均GDP超過(guò)13000美元時(shí)，住宅業(yè)就會(huì)開(kāi)始衰退。
從人均住房面積的角度來(lái)看，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，在人均住房建筑面積達(dá)到35平方米之前，都會(huì)保持比較旺盛的住房需求。從我國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2003年，中國(guó)人均GDP首次突破l000美元，剛好差不多從這時(shí)起，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期。2006年，中國(guó)人均 GDP達(dá)到2010美元。中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積從2001年的 20.8平方米增加到2006年的27平方米。而到了2012年底，中國(guó)人均GDP增加到6100美元①，中國(guó)城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均住房面積32.9平方米②�？傮w而言，中國(guó)目前正處于迫切希望改善住房的旺盛需求期，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展?jié)摿�很大。
2.城市化
城市化是研究中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可忽視的重大背景。對(duì)于一個(gè)正處于城市化過(guò)程中的國(guó)家而言，城市化是影響住房需求的一個(gè)非常重要的因素。 1980年，中國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎貫?19.4%，1995年上升至29%，2001年上升至36.2%，2006年進(jìn)一步上升至43.9%，城鎮(zhèn)人口達(dá)到5.77億，2012年底，中國(guó)城鎮(zhèn)人口達(dá)到7.11億。這還不包括一大批已經(jīng)實(shí)際長(zhǎng)期居住在城鎮(zhèn)的農(nóng)村戶(hù)籍人口。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)至少有 1.5億城市流動(dòng)人口。中國(guó)城鎮(zhèn)人口持續(xù)而快速的增長(zhǎng)，形成了持續(xù)而巨大的住房需求。
美國(guó)城市地理學(xué)家雷·M.諾瑟姆(Ray M.Northam)1975年分析世界各國(guó)的城市化過(guò)程發(fā)現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)規(guī)律(即“諾瑟姆S形曲線(xiàn)”)：城市化的初級(jí)階段(城市化率小于30%)，城市化水平低，發(fā)展緩慢;城市化中期階段(城市化率大于30%，小于70%)，城市化加速;城市化后期階段(城市化率大于70%)，城市化又緩慢發(fā)展。
目前，中國(guó)52.7%左右的城鎮(zhèn)化率③，正處于城鎮(zhèn)化的最快發(fā)展速度階段上，對(duì)住房需求形成巨大的壓力，未來(lái)還有很大的發(fā)展空間。
3.流動(dòng)性過(guò)剩
最近幾年，由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的貨幣化程度的提高，以及長(zhǎng)期國(guó)際收支順差導(dǎo)致的貨幣發(fā)行，中國(guó)流動(dòng)性過(guò)剩已經(jīng)成為越來(lái)越嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，并且它直接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成巨大影響。最直接的表現(xiàn)就是過(guò)多的流動(dòng)性追逐相對(duì)有限的房產(chǎn)供應(yīng)。
中國(guó)M2/GDP增長(zhǎng)過(guò)快，出現(xiàn)了明顯的流動(dòng)性過(guò)剩。2000年 M2/GDP值為1.356，隨后逐年上升，2013年達(dá)到1.945170。這表明整個(gè)金融系統(tǒng)中存在著嚴(yán)重的流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題，只能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)推高房?jī)r(jià)。造成房地產(chǎn)泡沫。
4.特殊的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)
住房商品化以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著非常特殊的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特殊之處在于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的行政壟斷，即“房屋拆遷”、“土地征用”以及“土地用途性質(zhì)改變”的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)由政府壟斷。這是導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)諸多亂象的最大根源之一。
如前文所述，在中國(guó)，地方政府對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有名目繁多的讓人眩暈的管制和制約手段，包括各種各樣的潛規(guī)則，這使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為一個(gè)行政壁壘(更準(zhǔn)確地說(shuō)是“官僚尋租壁壘”)非常高的行業(yè)。開(kāi)發(fā)商與地方政府關(guān)系不能很好地“融洽”，就很難在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
資產(chǎn)規(guī)模方面，從1998—2012年間，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由 2.4萬(wàn)家增加到5.7萬(wàn)家，企業(yè)普遍規(guī)模不大，2012年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)前百?gòu)?qiáng)企業(yè)總資產(chǎn)均值445億萬(wàn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在負(fù)債率過(guò)高的狀況。
盈利能力方面，在2012年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，利潤(rùn)超過(guò)10億元僅7家，利潤(rùn)在5億～10億元間的也只有8家，利潤(rùn)在3億～5億元間的有13家，利潤(rùn)在l億～3億元間的多達(dá)43家，更有29家利潤(rùn)總額不足1億元①。
市場(chǎng)份額方面，市場(chǎng)化程度較高的上海、深圳排名前10位的開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)占有率大致在20%～25%，而香港前9位的房地產(chǎn)商的市場(chǎng)占有率達(dá)到 80%。2012年全國(guó)排名前十的企業(yè)市場(chǎng)份額達(dá)到12.46%，較2011年上升了2.03%。而排名前20的企業(yè)市場(chǎng)份額相比于2011年也有 2.77%的上升②。這說(shuō)明，目前，在全國(guó)范圍內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度仍然不高，但卻是在逐漸增加的過(guò)程中。同樣由于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去10年是一個(gè)暴利行業(yè)，高利潤(rùn)導(dǎo)致一大批小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也很容易生存。但在區(qū)域性市場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮集中度有比較明顯的提升。例如，2010年，萬(wàn)科和上海陸家嘴集團(tuán)兩家公司，在全國(guó)銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積的市場(chǎng)占有率不足1%，但它們與其他幾家同屬于中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的幾家開(kāi)發(fā)商一起，在北京開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積卻占北京市場(chǎng)份額的4l%和30.8%。中國(guó)區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)有不同程度的壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征。
(三)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題
1.土地產(chǎn)權(quán)制度存在重大瑕疵
在中國(guó)，土地產(chǎn)權(quán)制度帶有非常濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)遺存，它與需要產(chǎn)權(quán)(包括交易權(quán))明晰的現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)存在越來(lái)越嚴(yán)重的不匹配。中國(guó)現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)制度涉及土地性質(zhì)、土地用途以及土地使用權(quán)獲得的類(lèi)型。
按照中國(guó)法律規(guī)定，中國(guó)的土地性質(zhì)分為：國(guó)有土地所有權(quán)、集體土地所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)利等。土地用途構(gòu)成中國(guó)土地產(chǎn)權(quán)的重要組成部分。中國(guó)土地用途主要有：商業(yè)用地、工業(yè)用地、教育用地、城鎮(zhèn)單一住宅用地、城鎮(zhèn)混合住宅用地、農(nóng)村宅基地等。土地使用權(quán)獲得類(lèi)型：國(guó)有土地使用權(quán)獲得主要有劃撥、出讓、入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)或租賃等類(lèi)型;集體土地使用權(quán)主要有荒地拍賣(mài)、批準(zhǔn)宅基地、批準(zhǔn)撥用企業(yè)用地、農(nóng)用地承包、集體土地入股等類(lèi)型。不同的土地使用權(quán)獲得類(lèi)型往往對(duì)應(yīng)不同的使用權(quán)交易限制。但是在實(shí)際操作中，相關(guān)利益主體往往有能力通過(guò)種種技術(shù)突破本來(lái)就不當(dāng)?shù)闹T多管制。例如，本來(lái)是國(guó)有劃撥土地，不允許商業(yè)性交易，但常常被用來(lái)建造物業(yè)向外長(zhǎng)期出租，用于商業(yè)，達(dá)到變相土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的，如此等等，不一而足。
中國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度最大的兩大缺陷在于：政府壟斷土地用途變更權(quán)往往用它來(lái)謀取巨額地租差異;農(nóng)村集體所有土地本來(lái)屬于全體村民，但是在實(shí)際中確是產(chǎn)權(quán)主體不明、產(chǎn)權(quán)界限不清、產(chǎn)權(quán)殘缺等內(nèi)在缺陷，加上公共體系的諸多弊端，導(dǎo)致農(nóng)民利益沒(méi)有保障并受到嚴(yán)重侵害，農(nóng)村集體土地成為一塊被鄉(xiāng)村兩級(jí)組織和官員(與投機(jī)商人勾結(jié))大肆侵蝕的“準(zhǔn)公共地”。很多時(shí)候，以上兩者的疊加，構(gòu)成地方政府以及官員謀取巨額租金侵害相關(guān)主體利益的豐裕礦藏。這也是導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)諸多亂象的最重要制度根源。
2.土地供給壟斷
在特殊的土地產(chǎn)權(quán)制度基礎(chǔ)上，地方政府進(jìn)一步壟斷土地以及開(kāi)發(fā)。政府拆遷辦與本來(lái)應(yīng)該商業(yè)化運(yùn)營(yíng)的拆遷公司很多時(shí)候是“一套班子兩塊牌子”。政府壟斷土地開(kāi)發(fā)并且長(zhǎng)期以來(lái)非公開(kāi)交易導(dǎo)致土地開(kāi)發(fā)成為中國(guó)最大的腐敗溫床之一。這也決定了 地方政府和政府官員有最大的動(dòng)力去搞土地開(kāi)發(fā)，并千方百計(jì)地抬高房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)而抬高土地租金和尋租空間。
與土地開(kāi)發(fā)行政壟斷緊密相連的另一項(xiàng)糟糕制度，是土地使用權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是最為核心的資源之一，若一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)連土地使用權(quán)都不能獲得的話(huà)，其他的所有都沒(méi)有意義。中國(guó)從實(shí)施城市土地使用權(quán)有償出讓制度以來(lái)，在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)對(duì)于原始的土地使用權(quán)都是采用協(xié)議出讓方式。這種方式是由土地使用權(quán)的出讓方(也就是政府)與受讓方(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商)對(duì)需要出讓的地塊使用協(xié)商談判的方式確定土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓價(jià)格。這一方式嚴(yán)重缺乏透明和競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與否和轉(zhuǎn)讓價(jià)格都是由雙方在私下的協(xié)商來(lái)決定的。哪一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠最終獲得土地使用權(quán)都取決于開(kāi)發(fā)商的“公關(guān)”能力和政府相應(yīng)主管官員的主觀(guān)偏好，嚴(yán)重缺乏應(yīng)有的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。這樣一來(lái)，部分具有真正開(kāi)發(fā)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)不能獲得土地使用權(quán)而不能開(kāi)展任何項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而一些實(shí)力有限的開(kāi)發(fā)商則更是難以獲得土地使用權(quán)。反過(guò)來(lái)，一些具有政府背景的國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者是關(guān)于進(jìn)行政府“公關(guān)”的開(kāi)發(fā)商則能夠獲取大量的土地使用權(quán)成為土地使用權(quán)批發(fā)商，利用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓來(lái)牟取巨額利潤(rùn)。雖然，2004年開(kāi)始實(shí)行的土地公開(kāi)拍賣(mài)制度終結(jié)了這一出讓方式，但是在一些城市中利用出讓方式所圈占的土地量過(guò)大，直到現(xiàn)在，部分開(kāi)發(fā)商所圈占的土地都未開(kāi)發(fā)完，舊的土地使用權(quán)出讓制度在部分城市仍然影響著市場(chǎng)。
3.地方政府介入過(guò)多利益分享
在中國(guó)幾乎所有的地區(qū)，土地批租早已成了地方政府的“第二財(cái)政”。據(jù)全國(guó)人大常委會(huì)副委員長(zhǎng)盛華仁在向十屆全國(guó)人大常委會(huì)第十次會(huì)議報(bào)告土地管理法執(zhí)法檢查情況時(shí)透露，2001—2003年的3年間，全國(guó)土地出讓金收入累計(jì)達(dá)9100多億元，扣除成本后的純收入約有1/4。而根據(jù)國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國(guó)土地出讓金在2013年就達(dá)到了3.9萬(wàn)億，超收“五成”。①在部分地區(qū)，土地使用權(quán)出讓金收入在當(dāng)?shù)刎?cái)政收入中的比例達(dá)到了35%左右，有的甚至高達(dá)60%。由于地方政府在土地出讓過(guò)程中可以賺取到較大的征售價(jià)差，借地生財(cái)也成了部分地方政府征用農(nóng)田、經(jīng)營(yíng)土地的原始驅(qū)動(dòng)力。一些地方政府為了獲得高額的土地收益，不僅推動(dòng)土地出讓金的最大化，而且盲目擴(kuò)大城市規(guī)模，大搞政績(jī)工程、形象工程。據(jù)調(diào)查，部分省、市土地收入甚至超過(guò)了同期的財(cái)政收入，對(duì)于這一部分巨額資金的使用又缺乏行之有效的監(jiān)督管理制度。因此，如何對(duì)土地出讓金進(jìn)行合理使用，也是一個(gè)急需解決的重要問(wèn)題。
顯而易見(jiàn)，受到利益的驅(qū)使，地方政府最不愿意看到的是房?jī)r(jià)的下降，甚至是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度的下降也不愿意看到，并且它們有極大的動(dòng)力和一些實(shí)際有效的手段突破中央政府的調(diào)控，有時(shí)甚至直接或間接地鼓勵(lì)指揮轄區(qū)內(nèi)的主要開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)、操控房?jī)r(jià)。
再一方面的問(wèn)題是沉重的稅費(fèi)、權(quán)力設(shè)租和尋租。要想開(kāi)始對(duì)一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)公司必須首先取得以下四個(gè)許可證書(shū)，分別是國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)模許可證、建設(shè)工程許可證。要想對(duì)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目實(shí)施預(yù)售，還需要滿(mǎn)足投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金占工程投資的25%以上才能取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售。要想上述五個(gè)許可證書(shū)辦下來(lái)，需要以下若干個(gè)文件，分別是當(dāng)?shù)卣娜雲(yún)^(qū)批文、土地出讓合同、基建立項(xiàng)批文、土地征用批文、土地劃撥文件、建設(shè)用地核定表、規(guī)劃定點(diǎn)圖、土地出讓金繳納證明、土地登記審批表、地籍測(cè)量成果表、土地登記申請(qǐng)書(shū)、建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)通知單、法人委托書(shū)、建設(shè)工程報(bào)建表、城建費(fèi)用統(tǒng)征繳納書(shū)、建筑節(jié)能登記審批表、建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)書(shū)、施工合同、中標(biāo)通知書(shū)、工程監(jiān)理合同書(shū)、施工組織設(shè)計(jì)申報(bào)書(shū)、工程質(zhì)量監(jiān)督申報(bào)書(shū)等。要辦好上述五證，就需要先將上面這些文件全部辦好，總共需要獲得當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃局、國(guó)土資源局、房管所、工商局、稅務(wù)局、建設(shè)局、交通局、環(huán)保局、衛(wèi)生局等十余個(gè)部門(mén)的同意或批準(zhǔn)，一共需要蓋20多個(gè)章，行政審批手續(xù)異常復(fù)雜。由于中國(guó)對(duì)于公權(quán)力的使用普遍缺乏有效的監(jiān)督和制約，政府和政府官員在審批中的尋租，甚至積極設(shè)租，非常普遍。商業(yè)賄賂貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，據(jù)估計(jì)目前開(kāi)發(fā)商的灰色“公關(guān)”成本占到樓盤(pán)總成本的3%～5 %或更高①。在稅收方面，當(dāng)前中國(guó)所征收的與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種就多達(dá)12個(gè)。除去稅收之外，還有各種名目繁多的行政收費(fèi)。越是基層政府，其出臺(tái)的行政收費(fèi)項(xiàng)目越多，與房地產(chǎn)相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目都在幾十種以上，部分地方甚至超過(guò)了百種。在中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，各種收費(fèi)項(xiàng)目多達(dá)100余種，有“頭稅輕，二稅重，三稅、四稅要了命”的說(shuō)法，所謂三稅、四稅指的就是各種收費(fèi)。目前國(guó)內(nèi)住宅成本構(gòu)成中，建筑成本僅占30%～40%，地價(jià)、稅費(fèi)及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)占到 60%～70%左右。中國(guó)商品房市場(chǎng)價(jià)格中所含的各類(lèi)稅費(fèi)早已不止30%。據(jù)首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)系主任丁蕓測(cè)算，目前開(kāi)發(fā)商要繳的稅費(fèi)加起來(lái)要占到房?jī)r(jià)的40%，其中約有15%是稅， 25%是費(fèi)②。據(jù)北京國(guó)際投資發(fā)展有限公司做出的估算：現(xiàn)在房?jī)r(jià)的 40%來(lái)自于各種稅費(fèi)。由于利益所在、利益驅(qū)使，地方政府已經(jīng)成為中國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大阻礙。③
4.市場(chǎng)操縱和欺詐，監(jiān)管缺失
房地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)主要是在拿地方面，而當(dāng)建房之后面對(duì)購(gòu)房者群體的時(shí)候，地方政府對(duì)開(kāi)發(fā)商的默認(rèn)和鼓動(dòng)很多，他們會(huì)“團(tuán)結(jié)”起來(lái)，壟斷市場(chǎng)，避免競(jìng)爭(zhēng)，形成“價(jià)格聯(lián)盟”，用各種方法哄抬房?jī)r(jià)，包括虛買(mǎi)虛賣(mài)，謀求整體的更大利益。毫無(wú)疑問(wèn)，沒(méi)有地方政府的默許和縱容以及與之相伴的監(jiān)管缺失，操縱和欺詐是難以大面積發(fā)生的。有人甚至說(shuō)，中國(guó)部分城市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，是地方政府主導(dǎo)下的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。經(jīng)過(guò)多年的摸索，地方政府“調(diào)控”房地產(chǎn)價(jià)格的能力日益老道。主要有以下幾方面：
第一，通過(guò)大規(guī)模的城市拆遷。包括大量損害民眾合法利益的非法強(qiáng)制拆遷，人為創(chuàng)造巨大的住房需求，由此抬高房?jī)r(jià)。據(jù)估計(jì)，中國(guó)近年來(lái)有超過(guò)1/3的住房需求由城市拆遷拉動(dòng)。
第二，操控土地價(jià)格。地價(jià)上漲必然推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。政府是土地的唯一賣(mài)家，政府有強(qiáng)大的土地定價(jià)能力。一旦房地產(chǎn)價(jià)格走軟，地方政府就減少土地供應(yīng)，抬高單位土地的價(jià)格，造成地價(jià)不斷上漲的局面。由此對(duì)高房?jī)r(jià)構(gòu)成心理支撐，這正是目前不少城市正在進(jìn)行的游戲。
第三，控制或取消經(jīng)濟(jì)適用房和集資合作建房。一些地方取消經(jīng)濟(jì)適用房，或者把經(jīng)濟(jì)適用房建在離市中心幾十公里以外的地方，以維護(hù)市中心的高房?jī)r(jià)。
第四，操縱媒體，甚至虛報(bào)、操縱房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，欺騙中央政府，誤導(dǎo)消費(fèi)者。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲較快時(shí)，低報(bào)數(shù)據(jù)，以免中央政府的政策干預(yù);當(dāng)房地產(chǎn)行情看淡時(shí)，報(bào)高數(shù)據(jù)，給外界以?xún)r(jià)格不斷上漲的假象，以免消費(fèi)者購(gòu)房意愿下降。
一些城市的政府領(lǐng)導(dǎo)人，面對(duì)與當(dāng)?shù)厝司杖胨絿?yán)重超高的房?jī)r(jià)，他們表現(xiàn)出來(lái)的不是對(duì)民生和泡沫破滅的憂(yōu)慮，而是對(duì)熱錢(qián)、投機(jī)資本的鼓動(dòng)和渴望，有的地方政府領(lǐng)導(dǎo)人甚至公開(kāi)保證當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)上漲。地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合操縱房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)力顯而易見(jiàn)，利益使然。
5.國(guó)有銀行金融支持過(guò)度
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格飛速上漲，一方面有整體上流通性泛濫的原因，同時(shí)也有國(guó)有銀行體系針對(duì)房地產(chǎn)的信貸閘門(mén)失控的問(wèn)題。過(guò)去幾年最大的一個(gè)問(wèn)題就在于假按揭盛行，虛高房?jī)r(jià)，擾亂市場(chǎng)信號(hào)，也給金融體系埋下越來(lái)越多定時(shí)炸彈。
假按揭騙取銀行資金，最開(kāi)始主要是資金短缺的開(kāi)發(fā)商，后來(lái)發(fā)展到炒房者。一些開(kāi)發(fā)商抓住銀行政策的空隙，不以真實(shí)地購(gòu)買(mǎi)住房為目的，以本單位職工及其他關(guān)系人冒充客戶(hù)作為購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷(xiāo)售(購(gòu)買(mǎi))方式，騙取銀行貸款。假按揭還造成了房地產(chǎn)出現(xiàn)虛假繁榮，引誘社會(huì)上大量閑散資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)之中，嚴(yán)重危害住房金融業(yè)的健康發(fā)展。
僅以其涉案中的一套房產(chǎn)為例，位于“世茂濱江花園”的一套面積為938.34平方米的復(fù)式高檔房，其購(gòu)入價(jià)為2400萬(wàn)元。而上海光華房地產(chǎn)評(píng)估有限公司在對(duì)此套房?jī)r(jià)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，竟將其高估到1億元。按照首付三成、七成貸款來(lái)計(jì)算，僅此套房，曲滬平就從銀行貸到了7000萬(wàn)元，除去其真實(shí)的房款，他就從銀行套現(xiàn)4600萬(wàn)元。
在這起房產(chǎn)金融詐騙案中，銀行系統(tǒng)肯定是有問(wèn)題的，一家公證機(jī)構(gòu)甚至違規(guī)接受委托出具了虛假的具有法律效力的“收入證明”。公證機(jī)構(gòu)也被買(mǎi)通了。當(dāng)然，主要的問(wèn)題在于國(guó)有銀行信貸部門(mén)存在巨大的管理漏洞。虛假按揭貸款已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。目前，不少銀行不良個(gè)人住房貸款中的絕大部分是由虛假按揭造成的，虛假按揭已經(jīng)成為侵蝕個(gè)人貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展的第一殺手。據(jù)工商銀行消費(fèi)信貸部門(mén)統(tǒng)計(jì)，該行不良個(gè)人住房貸款中80%是由虛假按揭造成的。諸多亂象表明，中國(guó)國(guó)有銀行內(nèi)控管理亟待提升，改革要求迫切。
6.價(jià)格波動(dòng)劇烈
對(duì)于中國(guó)商品房?jī)r(jià)格應(yīng)定位在什么水平才是合適的?當(dāng)前的價(jià)格是否已超出了合理范圍?學(xué)界對(duì)此爭(zhēng)論頗多，總體來(lái)說(shuō)有以下幾種視角和觀(guān)點(diǎn)：
第一，視角是將購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)行橫向比較，將中國(guó)當(dāng)前各地的房?jī)r(jià)收入比與世界上其他國(guó)家進(jìn)行橫向比較。這種方法所得出的結(jié)果是：當(dāng)前中國(guó)的商品房?jī)r(jià)格相對(duì)于世界平均水平已過(guò)高。關(guān)于房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)，1996年聯(lián)合國(guó)召開(kāi)世界人居大會(huì)，聯(lián)合國(guó)人居中心在《城市化的世界——全球人類(lèi)住房報(bào)告》中根據(jù)人居中心20世紀(jì)90年代對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平各不相同國(guó)家的52個(gè)主要城市所做的統(tǒng)計(jì)資料分析得出：無(wú)論是低收入、中低收入、中等收入、中高收入國(guó)家，還是高收入國(guó)家，其房?jī)r(jià)收入比的平均值的差別不大。報(bào)告分析認(rèn)為，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比的比值在2：1和3：1之間時(shí)，才可能有大部分人能夠購(gòu)買(mǎi)住房，即聯(lián)合國(guó)認(rèn)定的合理標(biāo)準(zhǔn)是3：1以?xún)?nèi)①。
世界銀行 《2001年世界發(fā)展指標(biāo)》提供了1998年全球96個(gè)國(guó)家(地區(qū))房?jī)r(jià)收入比資料：家庭收入在999美元以下(最低收入戶(hù))的國(guó)家(地區(qū))，房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為13.2;家庭收入在3000～ 3999美元(中等收入戶(hù))的國(guó)家(地區(qū))，房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為9;家庭收入在10000美元以上(高等收入戶(hù))的國(guó)家(地區(qū))，房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為 5.6②。
當(dāng)前，在西方各發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)大概維持在6左右，而中國(guó)的大部分大中城市中房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到了12以上，最高的達(dá)到了40，平均水平在17：l以上。但是，由于房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，具有空間上的不可移動(dòng)性。對(duì)不同國(guó)家、不同地理空間中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行平行比較分析存在著一定的瑕疵。
第二，分析視角是通過(guò)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景來(lái)進(jìn)行分析，主要進(jìn)行分析的內(nèi)容有國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、居民平均收入增長(zhǎng)速度、未來(lái)若干年內(nèi)的城市化速度、土地供應(yīng)情況、土地供應(yīng)成本、建筑成本等。當(dāng)前，大部分人對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、居民收入增長(zhǎng)速度、城市化進(jìn)程都抱有較為樂(lè)觀(guān)的態(tài)度。因此，這一分析視角所得出來(lái)的結(jié)果相對(duì)于第一種視角也顯得更加樂(lè)觀(guān)。甚至還有部分人認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均價(jià)格還有較大的上升突空間。但是，也有一部分人因?qū)χ袊?guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景較為悲觀(guān)，特別是對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度及居民收入水平增長(zhǎng)前景的擔(dān)憂(yōu)，對(duì)于未來(lái)城市化進(jìn)程中進(jìn)城的農(nóng)民群體的購(gòu)買(mǎi)力的質(zhì)疑，再加上對(duì)中國(guó)目前對(duì)于土地使用權(quán)限的規(guī)定及建筑壽命等因素的擔(dān)憂(yōu)，對(duì)未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景也較為悲觀(guān)。總體的說(shuō)來(lái)，因?yàn)閷?duì)于未來(lái)前景的預(yù)測(cè)不同，對(duì)于房地產(chǎn)定價(jià)分析所得出的結(jié)論也各不相同。
第三，分析視角是基于“未來(lái)收入貼現(xiàn)”理論來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)水平進(jìn)行分析。根據(jù)現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論，當(dāng)前能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)應(yīng)該被定價(jià)為未來(lái)所有收入流的貼現(xiàn)值。將這一理論應(yīng)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)之中，當(dāng)前房?jī)r(jià)應(yīng)與未來(lái)所有的租金的貼現(xiàn)值相等。如果將購(gòu)房與租房在心理感受、安全感、社會(huì)評(píng)價(jià)及交易成本等方面的差異排除在外，在理論上是沒(méi)有任何漏洞的。但是這一分析方法的問(wèn)題在于：對(duì)未來(lái)租金的走勢(shì)及市場(chǎng)所認(rèn)識(shí)的貼現(xiàn)率的確定是非常困難的事情。相對(duì)來(lái)說(shuō)對(duì)貼現(xiàn)率的確定要比租金走勢(shì)的預(yù)測(cè)容易一點(diǎn)。由于當(dāng)前中國(guó)在房屋購(gòu)買(mǎi)中大量使用的方式是“首付加按揭”的方式，大量使用銀行按揭貸款，因此可以利用銀行貸款利率來(lái)代替貼現(xiàn)率。若將房產(chǎn)視為永久產(chǎn)權(quán)，理論上的年租金與總房?jī)r(jià)的比率應(yīng)于即期銀行按揭貸款利率相當(dāng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，中國(guó)當(dāng)前的購(gòu)房按揭貸款利率維持在 6.55%左右，而各個(gè)城市的租金與總房?jī)r(jià)比率平均在5%左右，對(duì)于北京、上海、深圳、杭州等大城市來(lái)說(shuō)，這一比率因房?jī)r(jià)的快速上漲而更低，目前都只有2 %～3%左右①，因此短期內(nèi)看是購(gòu)房出租得不償失的。若年租金與總房?jī)r(jià)的比率長(zhǎng)期比銀行按揭貸款利率低，則購(gòu)房總體上是不劃算的，還不如租房。此外，受當(dāng)前中國(guó)商品房的高空置率影響，房屋租賃市場(chǎng)在未來(lái)三五年內(nèi)將一直處于買(mǎi)方市場(chǎng)，租房?jī)r(jià)格較難有明顯的波動(dòng)。而且，中國(guó)的房產(chǎn)普遍只有70年或者50年的有限土地使用權(quán)期限。因此可以明確的得出當(dāng)前中國(guó)房?jī)r(jià)總體上偏高的結(jié)論。
總體來(lái)說(shuō)，以上三種分析視角中第三種視角及分析方法相對(duì)來(lái)說(shuō)更加嚴(yán)密，所得出的結(jié)論也更加合理。綜合上述三種視角所得出的結(jié)論，較合理的結(jié)論是“當(dāng)前中國(guó)房?jī)r(jià)水平相對(duì)過(guò)高”。但是這一結(jié)論也沒(méi)有將以下兩種較極端的情形排除在外，一種情形是極高的居民收入增長(zhǎng)速度與城市化進(jìn)程下，房產(chǎn)租金價(jià)格將急速增長(zhǎng)。第二種情形是在經(jīng)濟(jì)危機(jī)等外部因素的影響下出現(xiàn)惡性的通貨膨脹。雖然通過(guò)綜合分析，發(fā)生這兩種情形的概率非常的小，但是一旦發(fā)生這兩種極端的情形，會(huì)對(duì)上述結(jié)論的合理性產(chǎn)生重要影響。
(四)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)討論：基于供求矛盾的視角
市場(chǎng)結(jié)構(gòu)通�？啥x為在特定產(chǎn)業(yè)內(nèi)各個(gè)市場(chǎng)主體的構(gòu)成情況及其相互關(guān)系，以及與其相關(guān)的各種決定要素的組合。市場(chǎng)結(jié)構(gòu)建立在產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)的基礎(chǔ)之上，因此會(huì)隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而不斷發(fā)展，并逐漸走向成熟與最優(yōu)化。由此也可得出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將會(huì)隨著房地產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展不斷走向成熟與優(yōu)化(南建黨，2007)。市場(chǎng)上的各個(gè)獨(dú)立主體(包括個(gè)人、企業(yè)、集團(tuán)等)為了各自相對(duì)獨(dú)立的利益在市場(chǎng)上進(jìn)行交換，并形成了在市場(chǎng)上的位置、作用及比例關(guān)系，并體現(xiàn)出一定市場(chǎng)交換特點(diǎn)，由此也就形成了具體行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。
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