我國土地國有制度對房地產(chǎn)的影響和走勢

　　這篇房地產(chǎn)論文發(fā)表了我國土地國有制度對房地產(chǎn)的影響和走勢，不少人認為，我國房地產(chǎn)問題主要是由于政府對土地市場的行政干預，根子就在于“土地財政”。這個觀點未必全面，但兩者關系確實密切。擺脫對房地產(chǎn)業(yè)的過度倚重，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，首先需要擺脫“土地財政”依賴。

　　關鍵詞：房地產(chǎn)論文,房地產(chǎn)政策,住宅用地

　　一、逐步擺脫“土地財政”依賴

　　“土地財政”是我國土地國有制度和特定發(fā)展階段的一種特殊財政現(xiàn)象，廣義的“土地財政”包括土地出讓收入以及房地產(chǎn)稅等與土地相關的稅收，狹義的“土地財政”只包括土地出讓收入。由于土地出讓總收入與地方一般公共預算本級收入之比多年來一直高達50%左右，因此“土地財政”就有了地方財政“半邊天”之說，其實質是指地方政府對“土地財政”的過度依賴。2017年全國土地出讓總收入達到創(chuàng)紀錄的52059億元，相當于全年地方一般公共預算本級收入的56.9%。今年上半年，全國300個城市土地出讓金總額達19513億元，同比增加27%。其中既有擴大供地以穩(wěn)定房價的因素，但也顯示地方政府的“土地財政”依賴癥并未降低。

　　客觀而言，“土地財政”擴大了地方政府財力，有力支持了城市基礎設施、公共設施和招商引資平臺建設，加速了中國城市化進程。同時也要看到，過度依賴“土地財政”帶來了大量顯性和隱性的系統(tǒng)風險，包括助長房地產(chǎn)投資投機加劇市場波動、扭曲政府行為推高債務風險、拉大貧富差距影響社會穩(wěn)定、占用大量土地透支未來等，由此決定了現(xiàn)行“土地財政”不可持續(xù)，改革勢在必行。

　　政府和社會資本合作(PPP)模式的引入，在為社會資本提供更多投資機會的同時，可以彌補公共服務領域政府投資不足，為地方政府退出“土地財政”提供了一種選擇。但要真正擺脫對“土地財政”的依賴，還要更多依靠創(chuàng)新土地制度。

　　未來對于新增土地，應改變一刀切的幾十年期出讓土地的做法，實行彈性出讓、先租后讓、租讓結合;對于存量土地，應推行多主體、多渠道供地，在盤活低效用地的同時，有效增加土地供應。要統(tǒng)籌土地供應制度、占用制度和續(xù)期制度改革，逐步提高保有環(huán)節(jié)土地租稅水平，降低流轉環(huán)節(jié)土地租稅負擔，建立起可持續(xù)土地租稅模式。能否實現(xiàn)向可持續(xù)租稅模式過渡，很大程度上決定著未來房地產(chǎn)市場的走勢，但也不可能畢其功于一役，需要多措并舉、循序漸進。

　　二、適時開征房地產(chǎn)稅

　　適時開征房地產(chǎn)稅，是逐步退出“土地財政”、建立可持續(xù)土地租稅模式的重要一步，也是構建房地產(chǎn)市場長效機制的關鍵之舉。但由于涉及大量利益調整，至今仍然眾說紛紜，除財政部原負責人談到按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則、推進房地產(chǎn)稅立法和實施，以及提出按照評估值征收房地產(chǎn)稅、適當降低建設交易環(huán)節(jié)稅費負擔、逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度外，并無其他信息透露。

　　目前爭論涉及房地產(chǎn)稅征收目的、開征時間、征收對象、適用稅率等多方面，其中征收目的或稅收作用，對未來房地產(chǎn)市場走勢的影響是最大的，對其他方面也具有決定意義。

　　結合國外房地產(chǎn)稅征收實踐和我國國情，房地產(chǎn)稅的作用，一是組織財政收入。這也是大多數(shù)國家征收房地產(chǎn)稅的基本目的。基于這一目的，征收對象就相對廣泛，適用稅率普遍較高，年稅率一般在房地產(chǎn)評估值的3%左右，成為地方政府財政收入的主要來源。我國未來要實現(xiàn)“土地財政”向土地租稅模式過渡，也需要借鑒多數(shù)國家的做法。但在目前商品房用地已經(jīng)收取了土地出讓金的情況下，這部分稅收則應相應扣除;未來商品房用地若實行年租制，則可以實行租稅合一。

　　二是調節(jié)社會需求。鑒于城市土地資源的稀缺性，一些國家將征收房地產(chǎn)稅作為抑制住房過度消費、促進土地資源節(jié)約的手段。從我國來看，抑制房價上漲、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展也是征收房地產(chǎn)稅的重要目的，征收對象應主要針對高端住房和多套住房的消費人群，并適用差別累進稅率。

　　三是調節(jié)收入分配。土地資源具有公共性，加之市場經(jīng)濟條件下的分配機制往往造成收入差距過大，影響社會公平和社會穩(wěn)定。為此，一些國家也通過開征房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等，適當調節(jié)個人收入水平，緩解社會分配不公。這同樣是我國房地產(chǎn)稅征收應該考慮的因素。按照上述思路進行房地產(chǎn)稅制設計，既不增加基本住房需求的租稅負擔，又能對房地產(chǎn)投資投機行為發(fā)揮直接和有效的抑制作用。

　　三、保障住宅用地使用權平穩(wěn)續(xù)期

　　到期住宅建設用地使用權續(xù)期與“土地財政”密切關聯(lián)但又內涵不同，是關系國計民生、影響千家萬戶的基礎性土地制度。2016年4月浙江溫州部分到期國有住宅用地續(xù)期問題一度引發(fā)全國性輿情波動，在相關部門提出“兩不一正常”(不需要提出續(xù)期申請、不收取相關費用、正常辦理交易和登記手續(xù))的過渡性處理辦法后暫告平息，但也表明續(xù)期問題嚴重影響群眾房地產(chǎn)預期。另外，續(xù)期收費與征收房地產(chǎn)稅、住宅用地續(xù)期與非住宅用地續(xù)期、國有住宅用地續(xù)期與未來集體住宅用地續(xù)期等，也需要及早做好政策銜接。

　　在《物權法》規(guī)定到期國有住宅建設用地使用權“自動續(xù)期”后，續(xù)期有償還是無償就成為各方的最大關切�？傮w而言，有償續(xù)期與無償續(xù)期各有利弊。有償續(xù)期可以保障土地所有權在經(jīng)濟上的實現(xiàn)，維護土地公有制;可以推動土地使用權流轉，合理高效利用土地;可以防止土地產(chǎn)權過度集中，維護社會公平正義;可以抑制土地投機，穩(wěn)定房價;可以籌集建設資金，促進可持續(xù)城鎮(zhèn)化。但是，有償續(xù)期與社會產(chǎn)權意識不斷增強之間存在落差，可能在部分民眾中滋生抵觸情緒;時機不當或力度過大還可能引發(fā)市場過度反應，導致短期內房價過快下跌。無償續(xù)期可以較好滿足人們擁有恒久資產(chǎn)的愿望，并減少交易費用，易于取得“顯性民意”的支持，但坐實了土地私有制，妨礙土地資源優(yōu)化配置和高效利用，加大貧富差距，刺激投機性購房，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟，制約城市更新和社會民生投入。

　　推薦閱讀：《北京房地產(chǎn)》遵循宣傳政策法規(guī),服務房地行業(yè),引導百姓居住,促進經(jīng)濟發(fā)展的宗旨,立足行業(yè),面向市場,堅持務實、嚴謹?shù)霓k刊風格,在充分發(fā)揮權威性、專業(yè)性、實用性的基礎上,2002年將加大對國家有關部委。

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