我國土地國有制度對房地產(chǎn)的影響和走勢

　　這篇房地產(chǎn)論文發(fā)表了我國土地國有制度對房地產(chǎn)的影響和走勢，不少人認(rèn)為，我國房地產(chǎn)問題主要是由于政府對土地市場的行政干預(yù)，根子就在于“土地財政”。這個觀點未必全面，但兩者關(guān)系確實密切。擺脫對房地產(chǎn)業(yè)的過度倚重，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，首先需要擺脫“土地財政”依賴。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)論文,房地產(chǎn)政策,住宅用地

　　一、逐步擺脫“土地財政”依賴

　　“土地財政”是我國土地國有制度和特定發(fā)展階段的一種特殊財政現(xiàn)象，廣義的“土地財政”包括土地出讓收入以及房地產(chǎn)稅等與土地相關(guān)的稅收，狹義的“土地財政”只包括土地出讓收入。由于土地出讓總收入與地方一般公共預(yù)算本級收入之比多年來一直高達(dá)50%左右，因此“土地財政”就有了地方財政“半邊天”之說，其實質(zhì)是指地方政府對“土地財政”的過度依賴。2017年全國土地出讓總收入達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的52059億元，相當(dāng)于全年地方一般公共預(yù)算本級收入的56.9%。今年上半年，全國300個城市土地出讓金總額達(dá)19513億元，同比增加27%。其中既有擴大供地以穩(wěn)定房價的因素，但也顯示地方政府的“土地財政”依賴癥并未降低。

　　客觀而言，“土地財政”擴大了地方政府財力，有力支持了城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施和招商引資平臺建設(shè)，加速了中國城市化進(jìn)程。同時也要看到，過度依賴“土地財政”帶來了大量顯性和隱性的系統(tǒng)風(fēng)險，包括助長房地產(chǎn)投資投機加劇市場波動、扭曲政府行為推高債務(wù)風(fēng)險、拉大貧富差距影響社會穩(wěn)定、占用大量土地透支未來等，由此決定了現(xiàn)行“土地財政”不可持續(xù)，改革勢在必行。

　　政府和社會資本合作(PPP)模式的引入，在為社會資本提供更多投資機會的同時，可以彌補公共服務(wù)領(lǐng)域政府投資不足，為地方政府退出“土地財政”提供了一種選擇。但要真正擺脫對“土地財政”的依賴，還要更多依靠創(chuàng)新土地制度。

　　未來對于新增土地，應(yīng)改變一刀切的幾十年期出讓土地的做法，實行彈性出讓、先租后讓、租讓結(jié)合;對于存量土地，應(yīng)推行多主體、多渠道供地，在盤活低效用地的同時，有效增加土地供應(yīng)。要統(tǒng)籌土地供應(yīng)制度、占用制度和續(xù)期制度改革，逐步提高保有環(huán)節(jié)土地租稅水平，降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)土地租稅負(fù)擔(dān)，建立起可持續(xù)土地租稅模式。能否實現(xiàn)向可持續(xù)租稅模式過渡，很大程度上決定著未來房地產(chǎn)市場的走勢，但也不可能畢其功于一役，需要多措并舉、循序漸進(jìn)。

　　二、適時開征房地產(chǎn)稅

　　適時開征房地產(chǎn)稅，是逐步退出“土地財政”、建立可持續(xù)土地租稅模式的重要一步，也是構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機制的關(guān)鍵之舉。但由于涉及大量利益調(diào)整，至今仍然眾說紛紜，除財政部原負(fù)責(zé)人談到按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則、推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實施，以及提出按照評估值征收房地產(chǎn)稅、適當(dāng)降低建設(shè)交易環(huán)節(jié)稅費負(fù)擔(dān)、逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度外，并無其他信息透露。

　　目前爭論涉及房地產(chǎn)稅征收目的、開征時間、征收對象、適用稅率等多方面，其中征收目的或稅收作用，對未來房地產(chǎn)市場走勢的影響是最大的，對其他方面也具有決定意義。

　　結(jié)合國外房地產(chǎn)稅征收實踐和我國國情，房地產(chǎn)稅的作用，一是組織財政收入。這也是大多數(shù)國家征收房地產(chǎn)稅的基本目的�；�于這一目的，征收對象就相對廣泛，適用稅率普遍較高，年稅率一般在房地產(chǎn)評估值的3%左右，成為地方政府財政收入的主要來源。我國未來要實現(xiàn)“土地財政”向土地租稅模式過渡，也需要借鑒多數(shù)國家的做法。但在目前商品房用地已經(jīng)收取了土地出讓金的情況下，這部分稅收則應(yīng)相應(yīng)扣除;未來商品房用地若實行年租制，則可以實行租稅合一。

　　二是調(diào)節(jié)社會需求。鑒于城市土地資源的稀缺性，一些國家將征收房地產(chǎn)稅作為抑制住房過度消費、促進(jìn)土地資源節(jié)約的手段。從我國來看，抑制房價上漲、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展也是征收房地產(chǎn)稅的重要目的，征收對象應(yīng)主要針對高端住房和多套住房的消費人群，并適用差別累進(jìn)稅率。

　　三是調(diào)節(jié)收入分配。土地資源具有公共性，加之市場經(jīng)濟條件下的分配機制往往造成收入差距過大，影響社會公平和社會穩(wěn)定。為此，一些國家也通過開征房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等，適當(dāng)調(diào)節(jié)個人收入水平，緩解社會分配不公。這同樣是我國房地產(chǎn)稅征收應(yīng)該考慮的因素。按照上述思路進(jìn)行房地產(chǎn)稅制設(shè)計，既不增加基本住房需求的租稅負(fù)擔(dān)，又能對房地產(chǎn)投資投機行為發(fā)揮直接和有效的抑制作用。

　　三、保障住宅用地使用權(quán)平穩(wěn)續(xù)期

　　到期住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期與“土地財政”密切關(guān)聯(lián)但又內(nèi)涵不同，是關(guān)系國計民生、影響千家萬戶的基礎(chǔ)性土地制度。2016年4月浙江溫州部分到期國有住宅用地續(xù)期問題一度引發(fā)全國性輿情波動，在相關(guān)部門提出“兩不一正常”(不需要提出續(xù)期申請、不收取相關(guān)費用、正常辦理交易和登記手續(xù))的過渡性處理辦法后暫告平息，但也表明續(xù)期問題嚴(yán)重影響群眾房地產(chǎn)預(yù)期。另外，續(xù)期收費與征收房地產(chǎn)稅、住宅用地續(xù)期與非住宅用地續(xù)期、國有住宅用地續(xù)期與未來集體住宅用地續(xù)期等，也需要及早做好政策銜接。

　　在《物權(quán)法》規(guī)定到期國有住宅建設(shè)用地使用權(quán)“自動續(xù)期”后，續(xù)期有償還是無償就成為各方的最大關(guān)切�？傮w而言，有償續(xù)期與無償續(xù)期各有利弊。有償續(xù)期可以保障土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)，維護(hù)土地公有制;可以推動土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，合理高效利用土地;可以防止土地產(chǎn)權(quán)過度集中，維護(hù)社會公平正義;可以抑制土地投機，穩(wěn)定房價;可以籌集建設(shè)資金，促進(jìn)可持續(xù)城鎮(zhèn)化。但是，有償續(xù)期與社會產(chǎn)權(quán)意識不斷增強之間存在落差，可能在部分民眾中滋生抵觸情緒;時機不當(dāng)或力度過大還可能引發(fā)市場過度反應(yīng)，導(dǎo)致短期內(nèi)房價過快下跌。無償續(xù)期可以較好滿足人們擁有恒久資產(chǎn)的愿望，并減少交易費用，易于取得“顯性民意”的支持，但坐實了土地私有制，妨礙土地資源優(yōu)化配置和高效利用，加大貧富差距，刺激投機性購房，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟，制約城市更新和社會民生投入。

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