RESS系統(tǒng)在房產(chǎn)測繪工作的應(yīng)用分析

　　摘要：城市快速發(fā)展，科技不斷進步，測量手段也更加豐富，外業(yè)效率大大提高。本文從本單位測繪工作中遇到的問題著手分析，結(jié)果表明利用RESS系統(tǒng)軟件能大大提高測繪作業(yè)工作效率，并實現(xiàn)信息存儲與共享，便于管理。對其他房地產(chǎn)測繪單位的技術(shù)開發(fā)具有一定的參考和借鑒意義。

　　關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪;問題;解決方案;應(yīng)用

　　0前言

　　隨著城市的快速發(fā)展，科學(xué)技術(shù)日新月異，測繪行業(yè)也發(fā)生了翻天覆地的變化。房產(chǎn)測量由最早的拉卷尺測量手工繪圖，到后來的激光測距儀測量電腦繪圖，再到現(xiàn)在的無人機航測、GPS-RTK測量，系統(tǒng)自動處理數(shù)據(jù)成圖。先進的科學(xué)技術(shù)帶動了測繪的飛速發(fā)展，而測繪的發(fā)展也為城市的快速發(fā)展提供了有力的保障。城市的快速發(fā)展，也帶動房地產(chǎn)和土地價格居高不下，而房產(chǎn)測量結(jié)果直接關(guān)系到權(quán)利人的切身利益，同時也是房產(chǎn)管理部門管理的依據(jù)。房產(chǎn)測量同時具有法律性、規(guī)范性、科學(xué)性和權(quán)威性的特點，因此房產(chǎn)測繪必須嚴把質(zhì)量關(guān)，交付經(jīng)得起反復(fù)驗證的測量數(shù)據(jù)。

　　1房產(chǎn)測繪工作問題分析及解決方案

　　1.1問題分析

　　1.1.1數(shù)據(jù)問題

　　在傳統(tǒng)的測量工作中，我們一般用AutoCAD軟件來繪制房產(chǎn)測繪工作底圖，利用面域及查詢功能來測算相關(guān)戶室及功能區(qū)的面積，查詢完面積需要手動輸入到相關(guān)報表中進行分攤計算，由于數(shù)據(jù)很多，有時難免出現(xiàn)數(shù)據(jù)輸錯的問題，而在質(zhì)量檢核的過程中如果對每一個數(shù)據(jù)進行核驗，也將占用大量時間，效率低下。一旦將錯誤數(shù)據(jù)的成果提供給委托方，勢必造成不可預(yù)計的損失。

　　1.1.2制圖及打印問題

　　當(dāng)一幢樓有幾百戶或者一個地下室有幾百甚至上千個車位需要制作分戶圖紙時，它們的工作量是巨大而繁瑣的，同時也可能存在漏分戶圖、重復(fù)分戶圖及錯誤數(shù)據(jù)分戶圖的可能。面對成百上千的圖紙，打印工作也是極其重復(fù)繁瑣，也可能出現(xiàn)漏打印的情況。一旦出現(xiàn)這些問題，委托方還要多跑一趟進行補圖或者更換，給委托方帶來不必要的麻煩。測繪單位也要重新檢查核對，進行更正，增加工作負擔(dān)。

　　1.1.3質(zhì)檢問題

　　傳統(tǒng)工作模式下，測繪人員將工作草圖，完成的計算圖紙和房產(chǎn)報告及電子檔案提交質(zhì)檢人員進行審核，審核人員要花費很大的精力對每一個戶室及功能區(qū)進行面積核對，檢查是否有重疊、重復(fù)及漏算，同時對報表中的面積填寫是否與圖紙面積一致進行人工查驗，分攤數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確進行重新計算。相當(dāng)于重新測算了一遍，工作效率不高。而且也可能出現(xiàn)個別數(shù)據(jù)錯誤，但人工檢查沒有發(fā)現(xiàn)，這樣勢必造成成果質(zhì)量問題。

　　1.1.4存儲與管理問題

　　傳統(tǒng)工作模式下，單位建立一個總服務(wù)器，其實就是一個容量巨大的硬盤，服務(wù)器和單位每一臺電腦聯(lián)網(wǎng)，在這個硬盤上根據(jù)需要建立若干個文件夾，主要包括工作庫文件夾、成果數(shù)據(jù)庫文件夾及個人文件夾等。根據(jù)工作需要，在相應(yīng)的文件里進行數(shù)據(jù)的上傳及搜索下載。由于沒有嚴格的管理程序及權(quán)限設(shè)置，上傳下載及刪除文件隨意性大，導(dǎo)致整個服務(wù)器病毒傳染嚴重，文件缺失嚴重，尤其是一些年代稍微久遠的檔案，往往查詢不到或者不夠完整。同時由于每個工作人員命名及存儲檔案不夠統(tǒng)一規(guī)范，當(dāng)某個人離職后，其他人在服務(wù)器上很難快速查找到離職人員相關(guān)業(yè)務(wù)存儲的位置，甚至存在查詢不到的情況，這就造成了后續(xù)工作的不便，也對整個單位的管理工作造成困擾。

　　1.2解決方案

　　為了解決以上問題及適應(yīng)城市的快速發(fā)展和工程建設(shè)領(lǐng)域即將推行的多測合一的需要，本單位于2018年委托廣東南方數(shù)碼科技股份有限公司進行了不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪系統(tǒng)(Realestatesurveysystem)的開發(fā)，并積極組織筆者和其他技術(shù)人員參與到新系統(tǒng)的測試中，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整解決，為系統(tǒng)的順利開發(fā)完成提供了有力保障。此軟件可以同時處理土地和房產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。有效解決了業(yè)務(wù)管理松散，工作效率低下的問題。成功將計算，分攤，成圖，出報告集成在一個系統(tǒng)里面，避免了手動輸入成圖及報告中的數(shù)據(jù)產(chǎn)生的錯誤影響，簡化了質(zhì)量檢查的程序，并輕松實現(xiàn)了批量制作、打印圖紙和報表的工作，大大提高了工作效率，

　　強化了單位對工作質(zhì)量的把控和管理。

　　2房產(chǎn)測繪工作流程

　　測繪業(yè)務(wù)的分配是通過一個OA辦公軟件來實現(xiàn)的，通過這個網(wǎng)頁版自動化辦公軟件，不同的工作人員權(quán)限是不同的，每個人都可以通過自己的用戶名和密碼進行登錄，按照分配的不同權(quán)限進行操作。一般測量技術(shù)人員接到分配的測繪任務(wù)時，登錄辦公系統(tǒng)時會自動提示，當(dāng)然系統(tǒng)也會自動發(fā)提示信息到相應(yīng)工作人員的手機上。打開相應(yīng)任務(wù)，可以通過任務(wù)界面的一個啟動工作按鍵進入到不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪軟件(簡稱RESS)，并可以選擇是啟動土地界面還是房產(chǎn)界面。當(dāng)工作完成并經(jīng)過審核確認合格后，就可以將所有的最終成果(包括土地和房產(chǎn)的相關(guān)圖紙及各種報表)打包，一鍵上傳到OA系統(tǒng)成果庫，實現(xiàn)成果的存儲與共享，便于管理。

　　3系統(tǒng)在房產(chǎn)測繪中的具體應(yīng)用

　　3.1系統(tǒng)應(yīng)用于測繪工作的實現(xiàn)方式

　　RESS系統(tǒng)以AutoCAD2012為基礎(chǔ)平臺，在此平臺上開發(fā)并添加各種實用功能來輔助房產(chǎn)測繪人員進行土地和房產(chǎn)的繪制工作。由于土地和房產(chǎn)屬性的不同，為了更方便的對土地和房產(chǎn)分別進行測繪編輯，所以分別開發(fā)出了土地業(yè)務(wù)界面和房產(chǎn)業(yè)務(wù)界面，功能也不盡相同。而且兩個界面可以通過一個土地業(yè)務(wù)和房產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換按鍵進行切換，分別進行繪制成圖。當(dāng)自然幢定義到相應(yīng)的宗地上時，這時候土地和房產(chǎn)其實是一體的，那這時候我們可以在定義繪制完成宗地后，在宗地內(nèi)同時定義自然幢屬性信息，再通過土地和房產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換按鍵進行工作界面轉(zhuǎn)換，這時候我們在房產(chǎn)業(yè)務(wù)界面對自然幢進行的繪制和計算等業(yè)務(wù)時，同時它也具備土地屬性。當(dāng)我們進行成果輸出時，自然幢的成果會自動保存在相應(yīng)的宗地文件夾里的一個自然幢子文件夾。當(dāng)一塊宗地上不止一個自然幢時，那這個宗地圖文件里就可以存有若干個自然幢子文件夾。

　　3.2土地模式在測繪工作中的具體應(yīng)用

　　登錄OA辦公系統(tǒng)后，找到分配的工作，點擊進入工作頁面，點擊加載本市地圖，通過搜索找到任務(wù)所在地塊，繪制宗地紅線范圍，然后在宗地范圍內(nèi)繪制自然幢線。確認無誤后保存，點擊啟動工作按鍵，進入到土地業(yè)務(wù)界面中，紅色線是宗地紅線，紅線內(nèi)的線是自然幢線。之后就可以點擊相應(yīng)復(fù)合線對宗地屬性、自然幢屬性進行編輯，宗地屬性主要包括權(quán)利人、權(quán)利類型、宗地坐落、宗地四至、土地類別、使用期限等等;自然幢屬性主要包括權(quán)利人、房屋坐落、房屋用途、層數(shù)、結(jié)構(gòu)、測繪類型等。如果只有宗地，那么定義完相關(guān)屬性，就可以點擊繪制宗地圖按鍵進行繪制宗地圖，并檢查坐標(biāo)點和面積是否準(zhǔn)確，同時也可以輸出宗地報告。當(dāng)宗地上還有自然幢時，定義完自然幢相關(guān)屬性后，就可以點擊土地房產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換按鍵，再點擊要工作的相應(yīng)自然幢線，進入到該自然幢的房產(chǎn)業(yè)務(wù)操作界面。

　　3.3房產(chǎn)模式在測繪工作中的具體應(yīng)用

　　在房產(chǎn)界面，首先繪制好各層的工作底圖，然后在面積菜單下拉欄定義相應(yīng)的工作區(qū)，比如一個簡單自然幢為6層，1層工作區(qū)(店面)，2~6層工作區(qū)(住宅)，屋面層工作區(qū)(樓梯間)。定義完工作區(qū)，接下來定義各層的外墻，通過墻體按鍵進行操作，之后就可以對工作區(qū)內(nèi)相應(yīng)的實體進行操作了。實體按鍵分為非公用實體和公用實體兩大塊，同時將一些常用的非公用(如戶、車位、商鋪、閣樓、封閉陽臺，未封閉陽臺等)和公用(如樓梯、電梯、走道等)實體按鍵固定到工具欄，方便操作，不常用的實體可以通過點擊非公用和公用按鍵進行查找，也可以重新定義增加新的實體。點擊按鍵再點擊工作底圖各套內(nèi)，就可以自動生成編號、尺寸和面積了。

　　接下來就可以進行分攤計算了，點擊分攤菜單，先進行分攤區(qū)劃分，然后再對需要公攤的部分進行樹狀分攤，按照誰使用，誰分攤的原則，一級級分攤下去，最后點擊分攤，就可以自動分攤了，如果中間有誤，比如漏掉戶式或者有重復(fù)和重疊等情況，則會出現(xiàn)提示出錯位置，需要進一步檢查。無誤后就可以進行成果(測繪報告、分戶圖等)輸出了。不管是土地模式還是房產(chǎn)模式，以上都只是用簡單的應(yīng)用過程來說明其工作模式，實際運用遠比這些內(nèi)容要豐富，輸出的成果也更加詳實和多樣。

　　3.4案例對比分析

　　我們以一幢29層(包括負1層地下室)的商住樓為例來進行分析，此商住樓負1層為地下車庫，1層為店面，2層為辦公，3~26層為普通住宅，27~28層為復(fù)式住宅。在工作底圖已做好的情況下，筆者按照傳統(tǒng)工作模式和利用RESS系統(tǒng)工作模式分別進行計算、分攤、檢核、制圖和出報告書，并將成果打印并裝訂好。按照一個工作日8h計算，在傳統(tǒng)工作模式下，完成這幢樓的測繪生成任務(wù)大概需要20h，也就是2.5個工作日;在RESS工作模式下，完成這幢樓的測繪生成任務(wù)大概需要8h，也就是一個工作日就可以完成。工作效率足足提高了一倍還多。

　　4結(jié)束語

　　RESS系統(tǒng)以先進的計算機技術(shù)和地理信息技術(shù)為依托，集土地數(shù)據(jù)采集、房產(chǎn)數(shù)據(jù)分析、不動產(chǎn)成果輸出于一體，具備快速圖形數(shù)據(jù)質(zhì)檢、預(yù)實測關(guān)聯(lián)對比、戶室分割合并變更、邏輯幢的分攤計算、多源交互數(shù)據(jù)一鍵輸出等強大功能。將土地與房產(chǎn)完美融合為一體，構(gòu)建統(tǒng)一的信息采集和成果輸出平臺，為日常測繪工作提供一體化作業(yè)工具，大大提高了測繪生產(chǎn)工作效率與單位的管理水平。

　　參考文獻

　　[1]郭邦滿，姜陽.農(nóng)村房地一體化確權(quán)與智能化軟件應(yīng)用[J].經(jīng)緯天地，2019(1)：25-30.

　　[2]滕文龍，趙翔.城市地籍測繪與不動產(chǎn)測繪中的問題分析[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計，2018(14)：46.

　　作者：張江偉

　　測繪論文投稿刊物：現(xiàn)代測繪本著反映現(xiàn)代高新技術(shù)的發(fā)展，推動測繪科技成果向生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化，促進測繪行業(yè)科技進步的辦刊宗旨，在廣泛交流測繪理論研究、應(yīng)用技術(shù)、生產(chǎn)經(jīng)驗等方面受到了廣大測繪科技工作者的關(guān)愛。主要以發(fā)表研究論文為主，也報道相關(guān)學(xué)科的研究綜述與述評、研究進展與動態(tài)、研究短訊、新技術(shù)與新方法等。

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