物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理中的風(fēng)險管理分析

　　摘　要：本文對當(dāng)前物業(yè)管理相關(guān)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險管理的主要原因及當(dāng)前物業(yè)管理經(jīng)營現(xiàn)狀問題進(jìn)行深入分析,為有效規(guī)避當(dāng)前物業(yè)管理相關(guān)企業(yè)的各種風(fēng)險管理問題提供對策建議。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;設(shè)備設(shè)施管理;風(fēng)險管理

　　1物業(yè)風(fēng)險管理原因分析

　　1.1市場經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致風(fēng)險

　　物業(yè)契約性合同是一種新型民事契約。物業(yè)經(jīng)營服務(wù)合同約定管理過程就是我國的物業(yè)運(yùn)營和服務(wù)管理公司對于我國的物業(yè)運(yùn)營服務(wù)管理公司依法約定地訂立、執(zhí)行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止等各種物業(yè)運(yùn)營行為嚴(yán)格地審查、監(jiān)督、控制的技術(shù)總稱，是我國物業(yè)經(jīng)營服務(wù)管理企業(yè)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理人員充分運(yùn)用物業(yè)科學(xué)管理服務(wù)方法用以實現(xiàn)物業(yè)合同約定管理服務(wù)目標(biāo)的物業(yè)活動管理過程[1]。房地產(chǎn)項目開發(fā)商在其進(jìn)行房子產(chǎn)的建設(shè)以及銷售過程中，監(jiān)管機(jī)構(gòu)方面是由來自于國家工商行政部門的。只有在房屋物業(yè)公司的主體工程建設(shè)任務(wù)完成后，物業(yè)監(jiān)督管理部門的相應(yīng)人員才會展開關(guān)于房屋物業(yè)公司方面的房屋承接員檢查，進(jìn)而提交住房鑰匙，完成驗收之后即可裝修入住。

　　在這當(dāng)中，高層房屋物業(yè)監(jiān)督管理事務(wù)所的身份不僅是土地管理者，同時也是作為高層建筑房子土地所有人的高層房屋物業(yè)主，對于關(guān)于高層建筑房子土地產(chǎn)權(quán)法制度的形成并沒有嚴(yán)格地行使受法律規(guī)定和監(jiān)管的義務(wù)。業(yè)主是大廈樓房的土地產(chǎn)權(quán)所有人，其之所以購置房屋，主要目的便是生活與居住，因此其對于房屋的主要愿望便是房屋的舒適性、安全性、配套設(shè)施全面。但是對于開發(fā)商來講二者的主要目的并不一樣，這樣即造成了業(yè)主和開發(fā)商間的矛盾。一般來講，開發(fā)商會直接選擇物業(yè)公司來對小區(qū)進(jìn)行管理，[2]物業(yè)管理正式成立接管所有住宅小區(qū)后，因為物業(yè)管理、住宅小區(qū)業(yè)務(wù)之間的目的不一，這樣便會進(jìn)一步造成二者關(guān)系的緊張，為后續(xù)各種問題的出現(xiàn)埋下隱患。

　　除此之外，小區(qū)當(dāng)中的公共設(shè)施、住宅房屋竣工驗收等各方面的工作均是物業(yè)公司來代理或者由業(yè)主自己負(fù)責(zé)處理和辦成的，這樣一來，物業(yè)公司以最大程度上獲取合同為目的，便可能會在質(zhì)量方面的把控出現(xiàn)問題，進(jìn)而會使企業(yè)喪失其獨(dú)立性，無法對于業(yè)主自身的權(quán)利做出任何違背開發(fā)商意志的決定。而業(yè)主在居住過程中出現(xiàn)的關(guān)于排水、消防等各方面問題，物業(yè)管理公司的解決速度會很慢，同時還會將此責(zé)任推到開發(fā)商方面，將其認(rèn)定是開放商的問題，而開發(fā)商之所以會這么做，很可能是因為物業(yè)管理公司的物業(yè)資源使用不當(dāng)，而最終需要承擔(dān)一定經(jīng)濟(jì)損失的仍然還是廣大買家和購房的業(yè)主[3]。

　　1.2政策自然導(dǎo)致風(fēng)險

　　政策性風(fēng)險也具體劃分成不同的類型，如國家政策性風(fēng)險、地方政策性風(fēng)險。國家方面會針對社會、市場的具體狀況進(jìn)行大政方針方面的一些變更，而地方政府則會按照地方實際落實各項政策，但是因為政策的不全面性、地方情況的特殊性等各種問題，會導(dǎo)致最終的執(zhí)行效果出現(xiàn)一定的問題。當(dāng)下來看，物業(yè)管理服務(wù)仍舊是新型的的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，可參考的各項經(jīng)驗較少，在整個企業(yè)的長期發(fā)展中仍然是處于一個具有探索性的階段，企業(yè)中成熟的物業(yè)管理模式和服務(wù)經(jīng)驗較少，對于不同模式物業(yè)管理服務(wù)特征提供不同模式物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗明顯還是存在著很多問題。

　　除此之外，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)作為一個主體性經(jīng)營企業(yè)，因為出現(xiàn)的時間較短且無相應(yīng)經(jīng)驗可借鑒，所以我國還未完全確立相對完善的物業(yè)法律法規(guī)制度來加以保護(hù)和規(guī)范約束我國物業(yè)管理者的工作，許多相關(guān)條例法律法規(guī)也不完全能夠充分解決我國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理的實際應(yīng)用需要，這就會導(dǎo)致在我國物業(yè)管理工作中的不規(guī)范違法行為不斷出現(xiàn)，在建筑設(shè)備物業(yè)管理中一旦出現(xiàn)一些問題時無法快速、有效地及時解決這些問題。

　　政策對于有關(guān)物業(yè)管理的一些相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定等沒有完全形成統(tǒng)一的管理認(rèn)識，導(dǎo)致影響物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的一些風(fēng)險管理因素存在較多，風(fēng)險管理較嚴(yán)重。某些政策如一些禁止行為(亂搭建)如果政府不積極推進(jìn)與支持的話將無法實施�；蛘邽榱俗约旱淖非蟾�大利潤，某些不法的開發(fā)商會因為不顧及其設(shè)備在市場上的安全性、可靠度及日后的運(yùn)行和維護(hù)而冒充高價劣質(zhì)的設(shè)備，也許這樣就會給開發(fā)商和業(yè)主造成許多的困擾。

　　1.3環(huán)境變化導(dǎo)致風(fēng)險

　　物業(yè)公司在進(jìn)行正常的經(jīng)營發(fā)展時，自然災(zāi)害及無法預(yù)測的各種意外災(zāi)害，比如雷擊、火災(zāi)等問題均是無法提前預(yù)知的，因此也沒有辦法提前做好各類預(yù)防措施，此種狀況下一旦災(zāi)害出現(xiàn)，便會導(dǎo)致物業(yè)公司的運(yùn)營出現(xiàn)很大的問題和損失。此種狀況下，物業(yè)公司需面對很大的損失，所涉金額從幾萬元到幾十萬元不等。這屬于物業(yè)公司需面對的重要經(jīng)濟(jì)風(fēng)險類型，而因為此類災(zāi)害無法提前預(yù)測，所以損失出現(xiàn)的頻率、大小同樣是無法提前預(yù)知的[4]。

　　2物業(yè)設(shè)備設(shè)施中的風(fēng)險管理

　　2.1風(fēng)險類別分析;在對建筑物業(yè)管理設(shè)備基礎(chǔ)設(shè)施管理實施風(fēng)險管理工作的開展過程當(dāng)中，依據(jù)不同風(fēng)險影響因素我們應(yīng)該再細(xì)分成人、物和環(huán)境這樣的三個基本方面的不同風(fēng)險，三者之間相互存在聯(lián)系，形成一種密不可分的風(fēng)險關(guān)系。

　　(1)人的行為不安全。重點(diǎn)包含違反工作規(guī)章制度、違反勞動紀(jì)律。比如：不按專業(yè)操作技術(shù)規(guī)程要求進(jìn)行設(shè)備日常檢修和安裝操作;不按專業(yè)管理人員要求私自辭職脫離工作崗位;上班私自離崗或者從事帶病離崗工作;因喝醉酒私自上崗;不按管理要求私自設(shè)置職業(yè)警示牌和標(biāo)牌;不嚴(yán)格按規(guī)定定期參加專業(yè)培訓(xùn);帶病上崗工作;私自維修高壓電器，在設(shè)備關(guān)閘后不按管理要求而違規(guī)操作，業(yè)主在布置新房時私拉亂接行為。

　　(2)物體狀態(tài)不穩(wěn)定。此處所指的主要是物業(yè)當(dāng)中各類設(shè)備、設(shè)施方面的存儲與使用問題。比如小區(qū)電梯問題，電梯當(dāng)中的螺栓時常松動，這便是很大的隱患;小區(qū)內(nèi)的水泵因使用時間較長而無法自動供水;消防排水管道的階段性缺水。

　　(3)高層樓梯內(nèi)部缺乏安全防護(hù)裝置等。很多大型的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)為了節(jié)約成本，一方面是物業(yè)的運(yùn)行管理人才和職工隊伍在技能配備方面都沒有辦法做到全部為雙人制或者是單崗三班制，且同時還存在著部分物業(yè)的運(yùn)行管理人才和職工的年齡過高、技能水平不高等現(xiàn)象;另一方面只要設(shè)備正常運(yùn)行維修設(shè)施完善不出現(xiàn)重大故障，很多從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)也并非很愿意主動招聘雇用一些專門維保單位的人進(jìn)行定期檢修和維護(hù)設(shè)備的檢修。[4]

　　(4)環(huán)境不安全因素。此處的環(huán)境不安全，所指的是物業(yè)管理相應(yīng)設(shè)備、設(shè)施、所處環(huán)境當(dāng)中的各類不安全隱患。舉例來講，電梯配電室當(dāng)中可能會存有電纜溝長、存有積水等狀況;高層電梯機(jī)房當(dāng)中無匹配的通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng);高層電梯底部基坑集中積水坑內(nèi)的排水管與外部電梯出水口連接形成嚴(yán)重倒坡，積水因此無法完全排出;電梯操作管理規(guī)程不健全，與實際使用情況不完全相符;電梯化糞池中的有毒氣體含量超標(biāo);化糞池有毒氣體超標(biāo)等。

　　2.2設(shè)備管理階段;依據(jù)對早期物業(yè)管理設(shè)備介入設(shè)施所需要實施的物業(yè)管理檢查過程，應(yīng)該將目前管理物業(yè)風(fēng)險的主要類別可劃分成早期物業(yè)介入管理階段、承接物業(yè)查驗管理階段以及日常物業(yè)管理檢查階段這三個主要部分。

　　(1)早期介入階段。在物業(yè)進(jìn)行設(shè)備的使用選擇時對物業(yè)設(shè)備使用進(jìn)行嚴(yán)格管理，這將對物業(yè)今后的設(shè)備管理工作有著一個極其重要的作用。建設(shè)工程企業(yè)不采取物業(yè)管理的相關(guān)指導(dǎo)意見或者是早期人員介入實施物業(yè)管理設(shè)備人員不專業(yè)都會直接致使物業(yè)設(shè)備的在選型改造過程出現(xiàn)很多問題。在一些建設(shè)事業(yè)單位假如只是為了大大降低運(yùn)營成本從而去盡量選擇一些使用耗能比較高的建筑設(shè)備那么在以后的設(shè)備使用管理階段就可能會容易出現(xiàn)各種安全問題;在和市政管理公司的建設(shè)合同業(yè)務(wù)交接上，將部分已經(jīng)隸屬于城市政管理的物業(yè)方面，規(guī)定為城市物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍等，這些都嚴(yán)重加大了物業(yè)管理的運(yùn)營成本。

　　(2)中期承接檢查階段。基于對其他的物業(yè)設(shè)備等配套設(shè)施在運(yùn)營過程中的安全性和風(fēng)險管理，中期的安全性檢查至關(guān)重要，特別是在物業(yè)設(shè)備項目承接的第一個階段，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)以及與其他的業(yè)主雙方已經(jīng)達(dá)成了合作意見的協(xié)商和統(tǒng)一，針對其他的物業(yè)設(shè)備共同使用的組成部分和公共設(shè)備等情況也進(jìn)行了中期的檢查，在與之前的其他物業(yè)管理機(jī)構(gòu)以及其他的業(yè)主雙方都進(jìn)行了交連續(xù)的連續(xù)工作，必須根據(jù)需求對其所有的設(shè)備目前運(yùn)行狀態(tài)情況都需要做好了準(zhǔn)備工作并及時地進(jìn)行記錄，依據(jù)自己做的記錄如下來為我們提供了預(yù)防這些可能會產(chǎn)生風(fēng)險的有效數(shù)據(jù)。

　　(3)后期維護(hù)保養(yǎng)階段。對于物業(yè)管理工作的日常運(yùn)營來講，后期維護(hù)及相應(yīng)的保養(yǎng)工作同樣是不可忽視的內(nèi)容。所以，物業(yè)管理公司必須首先了解物業(yè)管理工作的各項內(nèi)容，在此基礎(chǔ)商明確劃分出各自的職責(zé)，確定出對應(yīng)的維修成本、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。舉例來講，對于業(yè)主陽臺物品跌落等狀況造成他人財產(chǎn)出現(xiàn)損失的，此類責(zé)任需業(yè)主直接擔(dān)負(fù)，物業(yè)無職責(zé);除此之外，日常工作當(dāng)中需著重就部分公用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，這樣才能夠在提升工作檢查水準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，將具體的崗位檢查工作任務(wù)全部落實后交給每一位員工，實行健全崗位檢查責(zé)任制。

　　3物業(yè)設(shè)備設(shè)施風(fēng)險預(yù)測方式

　　風(fēng)險預(yù)測實際上就是對風(fēng)險進(jìn)行估算、衡量，由風(fēng)險管理者運(yùn)用一種科學(xué)的技術(shù)和方法，對其所需要掌握的風(fēng)險統(tǒng)計數(shù)據(jù)、風(fēng)險信息及其風(fēng)險的特征和性質(zhì)等因素進(jìn)行了系統(tǒng)的分析和研究，進(jìn)而判斷各種風(fēng)險的頻繁發(fā)生和強(qiáng)弱，為正確地使用這些風(fēng)險的處理手段與方法，提供了基礎(chǔ)。

　　對風(fēng)險的預(yù)測一般主要從以下兩個角度進(jìn)行：一種就是預(yù)測了風(fēng)險的可能性和概率，通過對數(shù)據(jù)資料的綜合積累和觀察，發(fā)現(xiàn)了可能造成經(jīng)濟(jì)損失的原因和規(guī)律。一個簡短的案件：一個階段性的時期一萬棟高層住宅中只要幾十棟高層房屋中就發(fā)生了嚴(yán)重的火災(zāi)，那么這個重大風(fēng)險事故發(fā)生的幾率大約就會是千分之一。

　　由此我們可以著重針對風(fēng)險發(fā)生的概率高。一種預(yù)測方式就是要準(zhǔn)確地估計這些風(fēng)險的強(qiáng)弱，假設(shè)這些風(fēng)險可能會在未來幾年內(nèi)發(fā)生，導(dǎo)致公司的直接或間接經(jīng)濟(jì)損失。對于輕微或者非常嚴(yán)重的損失而給人們帶來了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，這些風(fēng)險要求我們應(yīng)該進(jìn)行重點(diǎn)預(yù)防。在對物業(yè)設(shè)施安裝中，要從保證設(shè)備正常工作運(yùn)行的持續(xù)長久性以及對設(shè)備管理安全可持續(xù)性角度入手，做好物業(yè)設(shè)備運(yùn)行中狀況檢查和對故障預(yù)測工作。

　　除了日常人工巡檢記錄外，還要通過借助各種設(shè)備自動診斷的技術(shù)，不斷搜集各種設(shè)備的關(guān)鍵參數(shù)進(jìn)行改變，例如對于各種壓力管路的管道壁進(jìn)行測厚、對于大電流母線槽連接點(diǎn)進(jìn)行測溫、對于系統(tǒng)"關(guān)注點(diǎn)"進(jìn)行定位。把這些一切具有防范性的工作都全部納入了對物業(yè)設(shè)備運(yùn)行和裝置設(shè)施監(jiān)督管理的一項非常規(guī)工作中，并且只要做好數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確統(tǒng)計和趨勢分析，就已經(jīng)能夠自動掌握各類物業(yè)設(shè)備和裝置設(shè)施在其運(yùn)行過程中所處的狀態(tài)和變化，從而真正實現(xiàn)由事后的狀態(tài)維護(hù)向預(yù)知性維修的發(fā)展，由事后的預(yù)測向維護(hù)轉(zhuǎn)變。

　　4物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理中的風(fēng)險管理

　　4.1識別風(fēng)險源頭;識別風(fēng)險源是進(jìn)行風(fēng)險管理的重要基礎(chǔ)，也是最為關(guān)鍵的步驟，在辨別過程中必須針對設(shè)備設(shè)施的類型、使用狀況等情況，由專門的管理人員對設(shè)備存在的風(fēng)險因素進(jìn)行排查，并準(zhǔn)確記錄各種風(fēng)險，列出風(fēng)險清單。針對清單中的具體內(nèi)容，組織相關(guān)人員通過培訓(xùn)明確風(fēng)險管理的重要性，充分利用日常檢查，及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險源，并通過科學(xué)的方式進(jìn)行準(zhǔn)確地識別。舉例來講，某小區(qū)內(nèi)所設(shè)游泳池是否配置應(yīng)急救生器材、急救人員、游泳池水質(zhì)達(dá)標(biāo)狀況。對于上述內(nèi)容，專門的設(shè)備管理部門必須予以風(fēng)險管理培訓(xùn)，讓所有管理人員提升風(fēng)險管理意識，在進(jìn)行定期檢查的基礎(chǔ)上掌握風(fēng)險排查手段來進(jìn)行準(zhǔn)確地識別風(fēng)險來源。

　　4.2強(qiáng)化風(fēng)險決策;提高物業(yè)管理公司風(fēng)險管理意識。

　　因此，在具體實施的過程中，抓好了物業(yè)管理公司制度的建設(shè)。建立了健全并按照國家規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行的國家有關(guān)規(guī)范和物業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及企業(yè)的各項內(nèi)部控制工作崗位職務(wù)責(zé)任制，落實到嚴(yán)格執(zhí)行安全生產(chǎn)操作規(guī)程，制訂各類風(fēng)險的應(yīng)急處置預(yù)案。而且在進(jìn)行物業(yè)管理時，企業(yè)還需要定期地對于企業(yè)中的員工進(jìn)行一些風(fēng)險管理認(rèn)知和意識培訓(xùn)，抓好對于員工的素質(zhì)教育培訓(xùn)和提高對于全員的風(fēng)險防范意識。

　　使得風(fēng)險管理的意識更加深入人心，加強(qiáng)對企業(yè)員工的工作指導(dǎo)，防止其忽視客觀情況盲目發(fā)展項目，對于一些涉及到法律法規(guī)而產(chǎn)生的風(fēng)險也要加強(qiáng)員工的法律風(fēng)險意識，同時對有可能出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行提前的緊急處置預(yù)案，提高了公司全體員工對于突發(fā)事件處置能力和適應(yīng)風(fēng)險的能力，并且能夠積極應(yīng)對這些風(fēng)險，縮小了這些風(fēng)險受到影響的范圍與幅度。在轄區(qū)內(nèi)，開展了對于物業(yè)的風(fēng)險意識進(jìn)行了宣傳和教育，培養(yǎng)了物業(yè)利益者和使用者的風(fēng)險意識，依靠"業(yè)主規(guī)約"規(guī)范了物業(yè)利益者和使用者的對于物業(yè)利益的使用活動。當(dāng)我們在發(fā)現(xiàn)用戶違規(guī)而又無法得到有效制止的情況下，要及時報請政府有關(guān)主管部門進(jìn)行檢查。

　　4.3轉(zhuǎn)移風(fēng)險損失;轉(zhuǎn)移風(fēng)險主要是指物業(yè)設(shè)備和基礎(chǔ)設(shè)施行政監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大應(yīng)用范圍，其中多劃分成保險轉(zhuǎn)移、非保險轉(zhuǎn)移兩類內(nèi)容。針對設(shè)備及相關(guān)配套設(shè)施專業(yè)程度強(qiáng)的內(nèi)容，物業(yè)公司應(yīng)借助科研力量提升科學(xué)分配、保養(yǎng)水平。比如一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)就把電梯的維修業(yè)務(wù)外包到了專業(yè)的電梯維修企業(yè);有的把消防系統(tǒng)維修和安全檢測的維護(hù)和安全保障外包到專業(yè)消防維護(hù)公司。[6]這種通過依據(jù)簽訂合同的形式，把自己本身的能力并且不足以承受所需要的風(fēng)險轉(zhuǎn)移，就是非保險的轉(zhuǎn)移。除此之外的另一種途徑，也就是通過針對風(fēng)險較高時所發(fā)生的設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行購置保險的途徑，恰當(dāng)?shù)匾�入了市場化的風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制，例如購置共用設(shè)施和設(shè)備的保險、財產(chǎn)損失險、公共責(zé)任險。

　　物業(yè)管理論文范例：物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題和對策分析

　　結(jié)語

　　隨著物業(yè)設(shè)備和基礎(chǔ)設(shè)施越來越趨向復(fù)雜化、智能化,技術(shù)含量越來越高,其管理水平和質(zhì)量要求也越來越高,已經(jīng)形成了必然的發(fā)展趨勢。這既是我國物業(yè)服務(wù)公司面臨的艱巨困難,又是整個物業(yè)管理產(chǎn)品行業(yè)發(fā)展中所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在我們進(jìn)行的物業(yè)裝置和設(shè)施的管理當(dāng)中,維護(hù)及其管理工作人員難度越來越大,涵蓋了很多影響其風(fēng)險的因素。進(jìn)一步增強(qiáng)和提高對于我國物業(yè)裝置和設(shè)施管理的安全性和風(fēng)險意識,加強(qiáng)對于潛在安全性風(fēng)險的辨認(rèn)和防控,有效地把握和消除安全性風(fēng)險源頭,這無疑也是當(dāng)前我國進(jìn)入建筑工程物業(yè)裝置和設(shè)施管理領(lǐng)域必須緊迫重視的一個課題。

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　　作者：宮　玲

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