本文摘要：摘 要：本文對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理相關(guān)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的主要原因及當(dāng)前物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀問(wèn)題進(jìn)行深入分析,為有效規(guī)避當(dāng)前物業(yè)管理相關(guān)企業(yè)的各種風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題提供對(duì)策建議。 關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;設(shè)備設(shè)施管理;風(fēng)險(xiǎn)管理 1物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理原因分析 1.1市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)
摘 要：本文對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理相關(guān)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的主要原因及當(dāng)前物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀問(wèn)題進(jìn)行深入分析,為有效規(guī)避當(dāng)前物業(yè)管理相關(guān)企業(yè)的各種風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題提供對(duì)策建議。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;設(shè)備設(shè)施管理;風(fēng)險(xiǎn)管理
1物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理原因分析
1.1市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)契約性合同是一種新型民事契約。物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)合同約定管理過(guò)程就是我國(guó)的物業(yè)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)管理公司對(duì)于我國(guó)的物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)管理公司依法約定地訂立、執(zhí)行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止等各種物業(yè)運(yùn)營(yíng)行為嚴(yán)格地審查、監(jiān)督、控制的技術(shù)總稱(chēng)，是我國(guó)物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理人員充分運(yùn)用物業(yè)科學(xué)管理服務(wù)方法用以實(shí)現(xiàn)物業(yè)合同約定管理服務(wù)目標(biāo)的物業(yè)活動(dòng)管理過(guò)程[1]。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在其進(jìn)行房子產(chǎn)的建設(shè)以及銷(xiāo)售過(guò)程中，監(jiān)管機(jī)構(gòu)方面是由來(lái)自于國(guó)家工商行政部門(mén)的。只有在房屋物業(yè)公司的主體工程建設(shè)任務(wù)完成后，物業(yè)監(jiān)督管理部門(mén)的相應(yīng)人員才會(huì)展開(kāi)關(guān)于房屋物業(yè)公司方面的房屋承接員檢查，進(jìn)而提交住房鑰匙，完成驗(yàn)收之后即可裝修入住。
在這當(dāng)中，高層房屋物業(yè)監(jiān)督管理事務(wù)所的身份不僅是土地管理者，同時(shí)也是作為高層建筑房子土地所有人的高層房屋物業(yè)主，對(duì)于關(guān)于高層建筑房子土地產(chǎn)權(quán)法制度的形成并沒(méi)有嚴(yán)格地行使受法律規(guī)定和監(jiān)管的義務(wù)。業(yè)主是大廈樓房的土地產(chǎn)權(quán)所有人，其之所以購(gòu)置房屋，主要目的便是生活與居住，因此其對(duì)于房屋的主要愿望便是房屋的舒適性、安全性、配套設(shè)施全面。但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講二者的主要目的并不一樣，這樣即造成了業(yè)主和開(kāi)發(fā)商間的矛盾。一般來(lái)講，開(kāi)發(fā)商會(huì)直接選擇物業(yè)公司來(lái)對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，[2]物業(yè)管理正式成立接管所有住宅小區(qū)后，因?yàn)槲飿I(yè)管理、住宅小區(qū)業(yè)務(wù)之間的目的不一，這樣便會(huì)進(jìn)一步造成二者關(guān)系的緊張，為后續(xù)各種問(wèn)題的出現(xiàn)埋下隱患。
除此之外，小區(qū)當(dāng)中的公共設(shè)施、住宅房屋竣工驗(yàn)收等各方面的工作均是物業(yè)公司來(lái)代理或者由業(yè)主自己負(fù)責(zé)處理和辦成的，這樣一來(lái)，物業(yè)公司以最大程度上獲取合同為目的，便可能會(huì)在質(zhì)量方面的把控出現(xiàn)問(wèn)題，進(jìn)而會(huì)使企業(yè)喪失其獨(dú)立性，無(wú)法對(duì)于業(yè)主自身的權(quán)利做出任何違背開(kāi)發(fā)商意志的決定。而業(yè)主在居住過(guò)程中出現(xiàn)的關(guān)于排水、消防等各方面問(wèn)題，物業(yè)管理公司的解決速度會(huì)很慢，同時(shí)還會(huì)將此責(zé)任推到開(kāi)發(fā)商方面，將其認(rèn)定是開(kāi)放商的問(wèn)題，而開(kāi)發(fā)商之所以會(huì)這么做，很可能是因?yàn)槲飿I(yè)管理公司的物業(yè)資源使用不當(dāng)，而最終需要承擔(dān)一定經(jīng)濟(jì)損失的仍然還是廣大買(mǎi)家和購(gòu)房的業(yè)主[3]。
1.2政策自然導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)
政策性風(fēng)險(xiǎn)也具體劃分成不同的類(lèi)型，如國(guó)家政策性風(fēng)險(xiǎn)、地方政策性風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家方面會(huì)針對(duì)社會(huì)、市場(chǎng)的具體狀況進(jìn)行大政方針?lè)矫娴囊恍┳兏�，而地方政府則會(huì)按照地方實(shí)際落實(shí)各項(xiàng)政策，但是因?yàn)檎叩牟蝗嫘�、地方情況的特殊性等各種問(wèn)題，會(huì)導(dǎo)致最終的執(zhí)行效果出現(xiàn)一定的問(wèn)題。當(dāng)下來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)仍舊是新型的的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，可參考的各項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)較少，在整個(gè)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展中仍然是處于一個(gè)具有探索性的階段，企業(yè)中成熟的物業(yè)管理模式和服務(wù)經(jīng)驗(yàn)較少，對(duì)于不同模式物業(yè)管理服務(wù)特征提供不同模式物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)明顯還是存在著很多問(wèn)題。
除此之外，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)作為一個(gè)主體性經(jīng)營(yíng)企業(yè)，因?yàn)槌霈F(xiàn)的時(shí)間較短且無(wú)相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)可借鑒，所以我國(guó)還未完全確立相對(duì)完善的物業(yè)法律法規(guī)制度來(lái)加以保護(hù)和規(guī)范約束我國(guó)物業(yè)管理者的工作，許多相關(guān)條例法律法規(guī)也不完全能夠充分解決我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)際應(yīng)用需要，這就會(huì)導(dǎo)致在我國(guó)物業(yè)管理工作中的不規(guī)范違法行為不斷出現(xiàn)，在建筑設(shè)備物業(yè)管理中一旦出現(xiàn)一些問(wèn)題時(shí)無(wú)法快速、有效地及時(shí)解決這些問(wèn)題。
政策對(duì)于有關(guān)物業(yè)管理的一些相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定等沒(méi)有完全形成統(tǒng)一的管理認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致影響物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的一些風(fēng)險(xiǎn)管理因素存在較多，風(fēng)險(xiǎn)管理較嚴(yán)重。某些政策如一些禁止行為(亂搭建)如果政府不積極推進(jìn)與支持的話(huà)將無(wú)法實(shí)施�；蛘邽榱俗约旱淖非蟾罄麧�(rùn)，某些不法的開(kāi)發(fā)商會(huì)因?yàn)椴活櫦捌湓O(shè)備在市場(chǎng)上的安全性、可靠度及日后的運(yùn)行和維護(hù)而冒充高價(jià)劣質(zhì)的設(shè)備，也許這樣就會(huì)給開(kāi)發(fā)商和業(yè)主造成許多的困擾。
1.3環(huán)境變化導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)公司在進(jìn)行正常的經(jīng)營(yíng)發(fā)展時(shí)，自然災(zāi)害及無(wú)法預(yù)測(cè)的各種意外災(zāi)害，比如雷擊、火災(zāi)等問(wèn)題均是無(wú)法提前預(yù)知的，因此也沒(méi)有辦法提前做好各類(lèi)預(yù)防措施，此種狀況下一旦災(zāi)害出現(xiàn)，便會(huì)導(dǎo)致物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)很大的問(wèn)題和損失。此種狀況下，物業(yè)公司需面對(duì)很大的損失，所涉金額從幾萬(wàn)元到幾十萬(wàn)元不等。這屬于物業(yè)公司需面對(duì)的重要經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型，而因?yàn)榇祟?lèi)災(zāi)害無(wú)法提前預(yù)測(cè)，所以損失出現(xiàn)的頻率、大小同樣是無(wú)法提前預(yù)知的[4]。
2物業(yè)設(shè)備設(shè)施中的風(fēng)險(xiǎn)管理
2.1風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別分析;在對(duì)建筑物業(yè)管理設(shè)備基礎(chǔ)設(shè)施管理實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理工作的開(kāi)展過(guò)程當(dāng)中，依據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)影響因素我們應(yīng)該再細(xì)分成人、物和環(huán)境這樣的三個(gè)基本方面的不同風(fēng)險(xiǎn)，三者之間相互存在聯(lián)系，形成一種密不可分的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系。
(1)人的行為不安全。重點(diǎn)包含違反工作規(guī)章制度、違反勞動(dòng)紀(jì)律。比如：不按專(zhuān)業(yè)操作技術(shù)規(guī)程要求進(jìn)行設(shè)備日常檢修和安裝操作;不按專(zhuān)業(yè)管理人員要求私自辭職脫離工作崗位;上班私自離崗或者從事帶病離崗工作;因喝醉酒私自上崗;不按管理要求私自設(shè)置職業(yè)警示牌和標(biāo)牌;不嚴(yán)格按規(guī)定定期參加專(zhuān)業(yè)培訓(xùn);帶病上崗工作;私自維修高壓電器，在設(shè)備關(guān)閘后不按管理要求而違規(guī)操作，業(yè)主在布置新房時(shí)私拉亂接行為。
(2)物體狀態(tài)不穩(wěn)定。此處所指的主要是物業(yè)當(dāng)中各類(lèi)設(shè)備、設(shè)施方面的存儲(chǔ)與使用問(wèn)題。比如小區(qū)電梯問(wèn)題，電梯當(dāng)中的螺栓時(shí)常松動(dòng)，這便是很大的隱患;小區(qū)內(nèi)的水泵因使用時(shí)間較長(zhǎng)而無(wú)法自動(dòng)供水;消防排水管道的階段性缺水。
(3)高層樓梯內(nèi)部缺乏安全防護(hù)裝置等。很多大型的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)為了節(jié)約成本，一方面是物業(yè)的運(yùn)行管理人才和職工隊(duì)伍在技能配備方面都沒(méi)有辦法做到全部為雙人制或者是單崗三班制，且同時(shí)還存在著部分物業(yè)的運(yùn)行管理人才和職工的年齡過(guò)高、技能水平不高等現(xiàn)象;另一方面只要設(shè)備正常運(yùn)行維修設(shè)施完善不出現(xiàn)重大故障，很多從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)也并非很愿意主動(dòng)招聘雇用一些專(zhuān)門(mén)維保單位的人進(jìn)行定期檢修和維護(hù)設(shè)備的檢修。[4]
(4)環(huán)境不安全因素。此處的環(huán)境不安全，所指的是物業(yè)管理相應(yīng)設(shè)備、設(shè)施、所處環(huán)境當(dāng)中的各類(lèi)不安全隱患。舉例來(lái)講，電梯配電室當(dāng)中可能會(huì)存有電纜溝長(zhǎng)、存有積水等狀況;高層電梯機(jī)房當(dāng)中無(wú)匹配的通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng);高層電梯底部基坑集中積水坑內(nèi)的排水管與外部電梯出水口連接形成嚴(yán)重倒坡，積水因此無(wú)法完全排出;電梯操作管理規(guī)程不健全，與實(shí)際使用情況不完全相符;電梯化糞池中的有毒氣體含量超標(biāo);化糞池有毒氣體超標(biāo)等。
2.2設(shè)備管理階段;依據(jù)對(duì)早期物業(yè)管理設(shè)備介入設(shè)施所需要實(shí)施的物業(yè)管理檢查過(guò)程，應(yīng)該將目前管理物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的主要類(lèi)別可劃分成早期物業(yè)介入管理階段、承接物業(yè)查驗(yàn)管理階段以及日常物業(yè)管理檢查階段這三個(gè)主要部分。
(1)早期介入階段。在物業(yè)進(jìn)行設(shè)備的使用選擇時(shí)對(duì)物業(yè)設(shè)備使用進(jìn)行嚴(yán)格管理，這將對(duì)物業(yè)今后的設(shè)備管理工作有著一個(gè)極其重要的作用。建設(shè)工程企業(yè)不采取物業(yè)管理的相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)或者是早期人員介入實(shí)施物業(yè)管理設(shè)備人員不專(zhuān)業(yè)都會(huì)直接致使物業(yè)設(shè)備的在選型改造過(guò)程出現(xiàn)很多問(wèn)題。在一些建設(shè)事業(yè)單位假如只是為了大大降低運(yùn)營(yíng)成本從而去盡量選擇一些使用耗能比較高的建筑設(shè)備那么在以后的設(shè)備使用管理階段就可能會(huì)容易出現(xiàn)各種安全問(wèn)題;在和市政管理公司的建設(shè)合同業(yè)務(wù)交接上，將部分已經(jīng)隸屬于城市政管理的物業(yè)方面，規(guī)定為城市物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍等，這些都嚴(yán)重加大了物業(yè)管理的運(yùn)營(yíng)成本。
(2)中期承接檢查階段�；趯�(duì)其他的物業(yè)設(shè)備等配套設(shè)施在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的安全性和風(fēng)險(xiǎn)管理，中期的安全性檢查至關(guān)重要，特別是在物業(yè)設(shè)備項(xiàng)目承接的第一個(gè)階段，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)以及與其他的業(yè)主雙方已經(jīng)達(dá)成了合作意見(jiàn)的協(xié)商和統(tǒng)一，針對(duì)其他的物業(yè)設(shè)備共同使用的組成部分和公共設(shè)備等情況也進(jìn)行了中期的檢查，在與之前的其他物業(yè)管理機(jī)構(gòu)以及其他的業(yè)主雙方都進(jìn)行了交連續(xù)的連續(xù)工作，必須根據(jù)需求對(duì)其所有的設(shè)備目前運(yùn)行狀態(tài)情況都需要做好了準(zhǔn)備工作并及時(shí)地進(jìn)行記錄，依據(jù)自己做的記錄如下來(lái)為我們提供了預(yù)防這些可能會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的有效數(shù)據(jù)。
(3)后期維護(hù)保養(yǎng)階段。對(duì)于物業(yè)管理工作的日常運(yùn)營(yíng)來(lái)講，后期維護(hù)及相應(yīng)的保養(yǎng)工作同樣是不可忽視的內(nèi)容。所以，物業(yè)管理公司必須首先了解物業(yè)管理工作的各項(xiàng)內(nèi)容，在此基礎(chǔ)商明確劃分出各自的職責(zé)，確定出對(duì)應(yīng)的維修成本、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。舉例來(lái)講，對(duì)于業(yè)主陽(yáng)臺(tái)物品跌落等狀況造成他人財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)損失的，此類(lèi)責(zé)任需業(yè)主直接擔(dān)負(fù)，物業(yè)無(wú)職責(zé);除此之外，日常工作當(dāng)中需著重就部分公用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，這樣才能夠在提升工作檢查水準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，將具體的崗位檢查工作任務(wù)全部落實(shí)后交給每一位員工，實(shí)行健全崗位檢查責(zé)任制。
3物業(yè)設(shè)備設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)方式
風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)實(shí)際上就是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估算、衡量，由風(fēng)險(xiǎn)管理者運(yùn)用一種科學(xué)的技術(shù)和方法，對(duì)其所需要掌握的風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、風(fēng)險(xiǎn)信息及其風(fēng)險(xiǎn)的特征和性質(zhì)等因素進(jìn)行了系統(tǒng)的分析和研究，進(jìn)而判斷各種風(fēng)險(xiǎn)的頻繁發(fā)生和強(qiáng)弱，為正確地使用這些風(fēng)險(xiǎn)的處理手段與方法，提供了基礎(chǔ)。
對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)一般主要從以下兩個(gè)角度進(jìn)行：一種就是預(yù)測(cè)了風(fēng)險(xiǎn)的可能性和概率，通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)資料的綜合積累和觀(guān)察，發(fā)現(xiàn)了可能造成經(jīng)濟(jì)損失的原因和規(guī)律。一個(gè)簡(jiǎn)短的案件：一個(gè)階段性的時(shí)期一萬(wàn)棟高層住宅中只要幾十棟高層房屋中就發(fā)生了嚴(yán)重的火災(zāi)，那么這個(gè)重大風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的幾率大約就會(huì)是千分之一。
由此我們可以著重針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率高。一種預(yù)測(cè)方式就是要準(zhǔn)確地估計(jì)這些風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)弱，假設(shè)這些風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)在未來(lái)幾年內(nèi)發(fā)生，導(dǎo)致公司的直接或間接經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)于輕微或者非常嚴(yán)重的損失而給人們帶來(lái)了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，這些風(fēng)險(xiǎn)要求我們應(yīng)該進(jìn)行重點(diǎn)預(yù)防。在對(duì)物業(yè)設(shè)施安裝中，要從保證設(shè)備正常工作運(yùn)行的持續(xù)長(zhǎng)久性以及對(duì)設(shè)備管理安全可持續(xù)性角度入手，做好物業(yè)設(shè)備運(yùn)行中狀況檢查和對(duì)故障預(yù)測(cè)工作。
除了日常人工巡檢記錄外，還要通過(guò)借助各種設(shè)備自動(dòng)診斷的技術(shù)，不斷搜集各種設(shè)備的關(guān)鍵參數(shù)進(jìn)行改變，例如對(duì)于各種壓力管路的管道壁進(jìn)行測(cè)厚、對(duì)于大電流母線(xiàn)槽連接點(diǎn)進(jìn)行測(cè)溫、對(duì)于系統(tǒng)"關(guān)注點(diǎn)"進(jìn)行定位。把這些一切具有防范性的工作都全部納入了對(duì)物業(yè)設(shè)備運(yùn)行和裝置設(shè)施監(jiān)督管理的一項(xiàng)非常規(guī)工作中，并且只要做好數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)和趨勢(shì)分析，就已經(jīng)能夠自動(dòng)掌握各類(lèi)物業(yè)設(shè)備和裝置設(shè)施在其運(yùn)行過(guò)程中所處的狀態(tài)和變化，從而真正實(shí)現(xiàn)由事后的狀態(tài)維護(hù)向預(yù)知性維修的發(fā)展，由事后的預(yù)測(cè)向維護(hù)轉(zhuǎn)變。
4物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理中的風(fēng)險(xiǎn)管理
4.1識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)源頭;識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)源是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的重要基礎(chǔ)，也是最為關(guān)鍵的步驟，在辨別過(guò)程中必須針對(duì)設(shè)備設(shè)施的類(lèi)型、使用狀況等情況，由專(zhuān)門(mén)的管理人員對(duì)設(shè)備存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行排查，并準(zhǔn)確記錄各種風(fēng)險(xiǎn)，列出風(fēng)險(xiǎn)清單。針對(duì)清單中的具體內(nèi)容，組織相關(guān)人員通過(guò)培訓(xùn)明確風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，充分利用日常檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)源，并通過(guò)科學(xué)的方式進(jìn)行準(zhǔn)確地識(shí)別。舉例來(lái)講，某小區(qū)內(nèi)所設(shè)游泳池是否配置應(yīng)急救生器材、急救人員、游泳池水質(zhì)達(dá)標(biāo)狀況。對(duì)于上述內(nèi)容，專(zhuān)門(mén)的設(shè)備管理部門(mén)必須予以風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)，讓所有管理人員提升風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，在進(jìn)行定期檢查的基礎(chǔ)上掌握風(fēng)險(xiǎn)排查手段來(lái)進(jìn)行準(zhǔn)確地識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源。
4.2強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)決策;提高物業(yè)管理公司風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。
因此，在具體實(shí)施的過(guò)程中，抓好了物業(yè)管理公司制度的建設(shè)。建立了健全并按照國(guó)家規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行的國(guó)家有關(guān)規(guī)范和物業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及企業(yè)的各項(xiàng)內(nèi)部控制工作崗位職務(wù)責(zé)任制，落實(shí)到嚴(yán)格執(zhí)行安全生產(chǎn)操作規(guī)程，制訂各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)急處置預(yù)案。而且在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，企業(yè)還需要定期地對(duì)于企業(yè)中的員工進(jìn)行一些風(fēng)險(xiǎn)管理認(rèn)知和意識(shí)培訓(xùn)，抓好對(duì)于員工的素質(zhì)教育培訓(xùn)和提高對(duì)于全員的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。
使得風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)更加深入人心，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工的工作指導(dǎo)，防止其忽視客觀(guān)情況盲目發(fā)展項(xiàng)目，對(duì)于一些涉及到法律法規(guī)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也要加強(qiáng)員工的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，同時(shí)對(duì)有可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提前的緊急處置預(yù)案，提高了公司全體員工對(duì)于突發(fā)事件處置能力和適應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，并且能夠積極應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，縮小了這些風(fēng)險(xiǎn)受到影響的范圍與幅度。在轄區(qū)內(nèi)，開(kāi)展了對(duì)于物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)進(jìn)行了宣傳和教育，培養(yǎng)了物業(yè)利益者和使用者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，依靠"業(yè)主規(guī)約"規(guī)范了物業(yè)利益者和使用者的對(duì)于物業(yè)利益的使用活動(dòng)。當(dāng)我們?cè)诎l(fā)現(xiàn)用戶(hù)違規(guī)而又無(wú)法得到有效制止的情況下，要及時(shí)報(bào)請(qǐng)政府有關(guān)主管部門(mén)進(jìn)行檢查。
4.3轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)損失;轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)主要是指物業(yè)設(shè)備和基礎(chǔ)設(shè)施行政監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大應(yīng)用范圍，其中多劃分成保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移兩類(lèi)內(nèi)容。針對(duì)設(shè)備及相關(guān)配套設(shè)施專(zhuān)業(yè)程度強(qiáng)的內(nèi)容，物業(yè)公司應(yīng)借助科研力量提升科學(xué)分配、保養(yǎng)水平。比如一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)就把電梯的維修業(yè)務(wù)外包到了專(zhuān)業(yè)的電梯維修企業(yè);有的把消防系統(tǒng)維修和安全檢測(cè)的維護(hù)和安全保障外包到專(zhuān)業(yè)消防維護(hù)公司。[6]這種通過(guò)依據(jù)簽訂合同的形式，把自己本身的能力并且不足以承受所需要的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，就是非保險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。除此之外的另一種途徑，也就是通過(guò)針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較高時(shí)所發(fā)生的設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行購(gòu)置保險(xiǎn)的途徑，恰當(dāng)?shù)匾肓耸袌?chǎng)化的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，例如購(gòu)置共用設(shè)施和設(shè)備的保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)、公共責(zé)任險(xiǎn)。
物業(yè)管理論文范例：物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題和對(duì)策分析
結(jié)語(yǔ)
隨著物業(yè)設(shè)備和基礎(chǔ)設(shè)施越來(lái)越趨向復(fù)雜化、智能化,技術(shù)含量越來(lái)越高,其管理水平和質(zhì)量要求也越來(lái)越高,已經(jīng)形成了必然的發(fā)展趨勢(shì)。這既是我國(guó)物業(yè)服務(wù)公司面臨的艱巨困難,又是整個(gè)物業(yè)管理產(chǎn)品行業(yè)發(fā)展中所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在我們進(jìn)行的物業(yè)裝置和設(shè)施的管理當(dāng)中,維護(hù)及其管理工作人員難度越來(lái)越大,涵蓋了很多影響其風(fēng)險(xiǎn)的因素。進(jìn)一步增強(qiáng)和提高對(duì)于我國(guó)物業(yè)裝置和設(shè)施管理的安全性和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),加強(qiáng)對(duì)于潛在安全性風(fēng)險(xiǎn)的辨認(rèn)和防控,有效地把握和消除安全性風(fēng)險(xiǎn)源頭,這無(wú)疑也是當(dāng)前我國(guó)進(jìn)入建筑工程物業(yè)裝置和設(shè)施管理領(lǐng)域必須緊迫重視的一個(gè)課題。
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[6]汪勇，王新蘭，朱明宇.物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理中的風(fēng)險(xiǎn)管理分析[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2019(12):118,127.
作者：宮 玲
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