房產期刊論中國小產權房問題

　　這篇房產期刊投稿發(fā)表了中國小產權房問題，小產權房指的是在農民集體所有土地上建設銷售的房屋，不是法律上的概念，而是一種不成文的約定，論文介紹了小產權房的分類和相關政策，探討了小產權房興起的原因。

　　【摘要】在不違反國家規(guī)劃的地區(qū)，對小產權房在實行補交土地出讓金的相關手續(xù)后，按經濟適用房的相關規(guī)定確權發(fā)證，但不允許直接在市場上交易。已建好或出售的小產權房只要不是在耕地上建設的，可以讓開買房人或發(fā)商補交土地出讓金或相關土地價款，完成征地程序后可發(fā)給相關產權證。

　　【關鍵詞】房產期刊投稿,小產權房,原因,現(xiàn)狀,解決

　　1993 年來自河北的畫家李某心懷對藝術和夢想的追求來到北京，想找一個寧靜的地方，從事專業(yè)繪畫。經人推薦，她來到了小有名氣的“畫家村”宋莊。恰巧宋莊辛店村村民馬某有一套閑置的老房子要出售，李某便立即買下并于2002 年7 月1 日與馬某簽訂了房屋買賣合同，以 45000 元買下了馬某的正房、廂房和院落，馬某還將集體土地建設用地使用證也交給了李某。在該房屋買賣合同上，有買賣雙方的簽字和辛店村大隊的蓋章，見證人是村副書記郭某和康某。在宋莊辛店村有將近 50 個和李某有相同買房經歷的藝術家。但是 2006 年 10 月，這樣寧靜的生活出現(xiàn)了危機。一個自稱是馬某的朋友的人來到李某家，并說是代表馬某來向李某要回其賣出的房屋，并說他們的房屋買賣合同無效。但是李某立即回絕了此人。見李某不同意，馬某的妻子便前去與李某協(xié)商，并說可以給李某 70000 元作為補償，李某仍然拒絕了她。

　　于是馬某于 2006 年 10 月向法院起訴狀告李某，要求確認法院他與李某之間的房屋買賣協(xié)議無效，并要求李某返還其房屋。2007 年 7 月一審法院判決如下： 李某是外來人，按照我國法律規(guī)定不得買賣農村集體經濟組織成員的住房，因此判決李某和該集體組織村民馬某簽訂的房屋買賣合同無效，并責令李某一家在法院判決生效 90 天內騰退房屋，與此同時，馬某要付給李某夫婦 93808 元的補償款。

　　我國小產權房問題由來已久，上案中畫家村事件更是小產權房案件的典型代表。隨著我國新農村建設，土地經營權流轉和城市化進程的快速發(fā)展，越來越多的農村居民涌入城市，使得城市房價步步高升，商品房價格更是久升不降。在此種情況下價格相對低廉的小產權房變得炙手可熱。然而現(xiàn)階段我國的小產權房還存在諸多問題亟待解決。

　　一、小產權房概述。

　　( 一) 小產權房的概念。

　　所謂小產權房( 又叫鄉(xiāng)產權房) ，是指在農民集體所有的土地上開發(fā)建設用于銷售的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)而不是由國家房管部門頒發(fā)。小產權房并不是一個法律上的概念，而是人們在社會實踐和市場交易中一種不成文的約定俗成的稱謂。

　　( 二) 小產權房的分類。

　　第一種小產權房： 在政府出讓或劃撥的土地上，未按原先規(guī)劃的用途開發(fā)或利用，且將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，有潛在產權糾紛可能的房屋。

　　第二種小產權房： 在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發(fā)和買賣，銷售個軍人以外的其他地方居民的房屋。

　　第三種小產權房： 占用集體土地或耕地違法建設在農民集體土地上用于商品住宅銷售的或由村集體或農民自行組織建造銷售給集體以外其他人的房屋。

　　( 三) 小產權房的現(xiàn)狀和國家的相關政策。

　　我國各地都存在小產權房，在建的已建的不計其數(shù)。根據(jù)相關機構調查顯示，北京、上海和一些珠三角地區(qū)城市的小產權房所占比例驚人。其中深圳的小產權房面積占城市住房總面積高達 40% - 50%，而廣州的小產權房出租則占了其房屋出租面積的 50%以上。

　　國家相關部門近些年相繼發(fā)布了有關小產權房的各項政策，但各地小產權房仍有難以遏制之勢。2007 年，國家相繼發(fā)布嚴禁違規(guī)開發(fā)小產權房和購買小產權房的“風險提示”; 2008 年，國土資源部發(fā)出的通知中明確表明不允許任何機關為小產權房辦理任何產權證明; 2009年，國土資源部下發(fā)的通知中仍然重申堅決叫停各種小產權房; 2012年，國土部表示將限期處理土地閑置等違法違規(guī)類案件，包括重點處理小產權房問題。2012 年 9 月，北京市開始試點清理小產權房。

　　二、小產權房興起的原因。

　　( 一) 城鄉(xiāng)二元土地制度的影響。

　　我國對城市國有土地和農村集體土地采取不同的政策，城市國有土地通常進行市場定價，而農村集體建設用地的土地使用權流轉和價格機制尚未形成。國有土地建設用地使用權的取得通常是劃撥、出讓或拍賣招標等方式取得，而農村村民宅基地使用權的取得是有集體經濟組織依法無償分配的。

　　( 二) 居高不下的商品房價格。

　　近些年來，全國各大城市的商品房價格只升不降，即使按揭貸款買房已經十分普遍，但仍有許多人無力承擔如此之高的房價。與此同時，價格相對低廉的小產權房讓想買房的人看到了希望。同樣是普通住宅，小產權房的價格只有相同位置的商品房價格的 40% - 60%。一時間小產權房熱銷起來。

　　( 三) 相關法律規(guī)定的欠缺和漏洞。

　　我國法律雖規(guī)定“農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護”，但法律對于農民在舊宅基地上再建樓房，把空置的部分賣給集體以外人的行為沒有明確規(guī)定，中間有許多法律空白或缺陷。根據(jù)現(xiàn)行的法律原理，法無明文規(guī)定即為不禁止。所以人們也就鉆了法律的漏洞。新出臺的《物權法》并沒有限制農村集體土地使用權的流轉，也沒有規(guī)定禁止小產權房。

　　( 四) 小產權房的出現(xiàn)有利于抑制商品房房價和保障住房需要。

　　小產權房價格低，它的大量存在會一定程度上起到抑制商品房價格的作用，促使開發(fā)商調整相關政策。目前市面上小產權房數(shù)量很大，對緩解緊張的城市住房問題、保障住房需要，緩解了政府為居民提供住房的壓力。這就讓小產權房有了其存在的價值。

　　三、購買風險。

　　( 一) 小產權房沒有國家房管部門頒發(fā)的房產證。

　　因為小產權房是在集體土地上建設的，而我國法律規(guī)定“農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護”，不允許用于銷售。所以小產權房的買賣是不受法律保護的，這種買賣行為基本上是無效的。而且正因為它不能確權發(fā)證，在交易時相比其他合法商品房交易要付出許多額外的交易費用，這期間可能會引發(fā)各種糾紛。將來出售或者遺贈給子女時也會有很大麻煩。

　　( 二) 安全沒有保證、配套設施不全面。

　　由于小產權房主要是集體組織或村民自行建造或者由一些開發(fā)商投資建造出售的，建成的房屋沒有相關部門檢驗和監(jiān)督，大多會因偷工減料或技術不佳、材料質量低劣而不合格甚至存在很大的安全隱患，住房安全得不到保障。加上其價格低廉，相關配套設施比如車庫、天然氣和物業(yè)管理都基本沒有。雖然人們買房是為了有個遮風擋雨的家，但至少要住得放心，住得安心。

　　( 三) 得不到拆遷補償。

　　小產權房本身就是不合法的建筑，其買賣過程是違法的無效的，其買賣行為是不受法律保護的，在拆遷時也會被當作政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果與國家的規(guī)劃相沖突，很可能會被強制拆除，而其買主也得不到拆遷補償費。

　　四、小產權房的解決建議。

　　( 一) 解決城鄉(xiāng)二元土地制度和農村集體土地使用權流轉制度。

　　城鄉(xiāng)二元土地制度是小產權房產生的主要原因之一，雖然現(xiàn)狀是我國法律限制或禁止農村集體土地用于非農建設用地，但是眼下隨著城市化和新農村建設的進行，城市國有土地已經滿足不了建設和住房需要了。所以近年來國家大量征收集體土地轉化為國有土地之后再出讓或劃撥給地產開發(fā)商進行建設。但是這種做法使國家耗費了大量財力物力，使得土地流轉的過程更加復雜，而農民的切身利益和征收補償也沒有很好的落實。在解決好集體土地使用流轉的基礎上，繼續(xù)探尋統(tǒng)一城鄉(xiāng)土地制度的路子，讓農村集體土地和城市國有土地統(tǒng)一市場，同地同價，解決小產權房與商品房的價格差異。

　　( 二) 完善相關立法和集體土地登記管理制度。

　　首先應該出臺一些整治和規(guī)范小產權房的專門性法律法規(guī)，具體規(guī)定小產權房的概念和范圍，說明其是否存在不合法之處和買賣行為是否有效、不受法律保護等，同事也要表明國家對小產權房的治理態(tài)度和政策。其次應該修改相關法律。雖然規(guī)定農村集體土地不能用于非農建設，農民對集體土地有宅基地使用權和土地承包經營權，享有占有、使用、收益的權利，但是沒有處分權，只能在集體組織成員內部流通，這樣使得集體土地上建設的房屋不能充分流通無法實現(xiàn)土地資源價值、房屋價值和農民利益的最大化。因此，相關法律可以修訂為： 對在集體土地上建設的房屋銷售轉讓時，將該房屋下的土地使用權一并轉讓，這樣就有利于保障房屋的產權。最后，加強對集體土地的登記管理，在集體土地上建造房屋的，向集體組織繳納一定的集體土地使用金。

　　( 三) 針對不同情況，具體問題具體分析。

　　在不違反國家規(guī)劃的地區(qū)，對小產權房在實行補交土地出讓金的相關手續(xù)后，按經濟適用房的相關政策確權發(fā)證，但不允許直接在市場上交易。已建好或出售的小產權房只要不是在耕地上建設的，可以讓開發(fā)商或買房人補交土地出讓金或相關土地價款，完成征地過程后可發(fā)給相關產權證。

　　五、結語。

　　面對我國小產權房的現(xiàn)狀，要全面分析其利與弊，慎重權衡各方利益，找出正確的解決方向和方法。

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