本文摘要：摘要：土地儲(chǔ)備融資是政府實(shí)現(xiàn)城市土地合理規(guī)劃的重要手段，同時(shí)也是興建保障性住房等設(shè)施的民生用地的主要來(lái)源，其作為城市土地出讓制度的重要內(nèi)容，在地方政府土地規(guī)劃和市場(chǎng)土地需求調(diào)節(jié)方面發(fā)揮著十分重要的作用。在土地儲(chǔ)備融資的過(guò)程當(dāng)中，政府需要進(jìn)
摘要：土地儲(chǔ)備融資是政府實(shí)現(xiàn)城市土地合理規(guī)劃的重要手段，同時(shí)也是興建保障性住房等設(shè)施的民生用地的主要來(lái)源，其作為城市土地出讓制度的重要內(nèi)容，在地方政府土地規(guī)劃和市場(chǎng)土地需求調(diào)節(jié)方面發(fā)揮著十分重要的作用。在土地儲(chǔ)備融資的過(guò)程當(dāng)中，政府需要進(jìn)行征地、拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施的拆除及改建等工作，需要大量資金儲(chǔ)備作為基礎(chǔ)，因此地方政府必須通過(guò)大量融資的手段進(jìn)行資金的歸攏，土地儲(chǔ)備融資與地方債務(wù)之間存在著無(wú)法分割的重要關(guān)系，本文通過(guò)對(duì)土地儲(chǔ)備融資與地方債務(wù)的關(guān)系進(jìn)行探討，為相關(guān)工作者提供參考。
關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備融資,地方債務(wù),關(guān)系
土地儲(chǔ)備融資與地方債務(wù)之間存在難以割舍的關(guān)系，地方政府需要依靠土地的征收、開(kāi)發(fā)獲得貸款從而實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)，并利用土地資源增加財(cái)政收入從而償還地方債務(wù)，土地儲(chǔ)備融資已經(jīng)成為推動(dòng)地方財(cái)政發(fā)展的重要力量。
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市的建設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施的興建需要占用大量土地資源，因此土地儲(chǔ)備是政府發(fā)展與規(guī)劃的重要內(nèi)容，而用于土地征收和興建的地方債務(wù)問(wèn)題，已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中必然要面對(duì)和解決的重要現(xiàn)實(shí)性問(wèn)題，因此如何正確看待和處理土地儲(chǔ)備融資與地方債務(wù)之間的關(guān)系，維持兩者之間的穩(wěn)定與平衡，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中所必須面對(duì)和解決的問(wèn)題，也是保障我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的重要問(wèn)題。
一、土地儲(chǔ)備融資的現(xiàn)狀及地方債務(wù)情況
(一)土地儲(chǔ)備融資的情況
城市用地的規(guī)劃、征收、開(kāi)發(fā)和儲(chǔ)備需要大量的資金儲(chǔ)備作為支持，而部分資金的來(lái)源，大致分為三個(gè)方面，一是來(lái)自地方政府撥款，作為該入地資源項(xiàng)目的啟動(dòng)資金;二是來(lái)自該入地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的自有或自籌資金;三是來(lái)自該項(xiàng)目的銀行貸款資金。一般而言，土地資源儲(chǔ)備項(xiàng)目的負(fù)責(zé)單位在項(xiàng)目成立之初會(huì)獲得來(lái)自政府的撥款，用以支撐項(xiàng)目啟動(dòng)所需的必要資金，而在項(xiàng)目運(yùn)作的過(guò)程中，所需的大量資金一般都需要依靠銀行貸款的支持。
土地儲(chǔ)備融資的主要資金來(lái)源來(lái)自銀行貸款，那么也就是說(shuō)銀行貸款在土地資源的儲(chǔ)備過(guò)程中，構(gòu)成了地方債務(wù)的主要組成部分，而土地儲(chǔ)備融資工作也是地方政府為實(shí)現(xiàn)入地資源的獲取、開(kāi)發(fā)和利用進(jìn)行資金籌措和債務(wù)擴(kuò)充的主要手段。按照我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，土地資源儲(chǔ)備的負(fù)責(zé)單位可以采用抵押、質(zhì)押或擔(dān)保貸款的方式，獲取銀行貸款，在實(shí)際的土地儲(chǔ)備融資中，這部分資金主要來(lái)自于使用土地進(jìn)行抵押貸款。
在土地儲(chǔ)備融資的項(xiàng)目當(dāng)中，資金的循環(huán)利用是保障項(xiàng)目順利進(jìn)行的重要支撐，如果缺乏足夠的資金保障土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的開(kāi)展，那么會(huì)給項(xiàng)目本身帶來(lái)極為嚴(yán)重的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)，影響項(xiàng)目的順利推進(jìn)，目前我國(guó)的土地儲(chǔ)備融資渠道相對(duì)較為單一，土地抵押貸款占據(jù)了其中絕大部分，這就造成了貸款方式存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，很容易給項(xiàng)目本身帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
一般情況下，土地儲(chǔ)備融資貸款的形式可以分為擔(dān)保貸款和信用貸款，在這其中，信用貸款是風(fēng)險(xiǎn)較小、操作過(guò)程較為可靠的一種，因?yàn)樾庞觅J款可以依靠政府作為委托進(jìn)行擔(dān)保，而地方政府的信譽(yù)較高，貸款難度相對(duì)較小，因此信用貸款是一種較為穩(wěn)妥的貸款方式，但就目前的情況而言，我國(guó)的土地儲(chǔ)備融資信用貸款，雖然有政府出面作為信用擔(dān)保，但最終能夠通過(guò)審批的貸款額度卻有限，很難支撐土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的開(kāi)展，因而制約了土地儲(chǔ)備融資工作的進(jìn)程。
另一方面，我國(guó)的土地儲(chǔ)備融資呈現(xiàn)嚴(yán)重的區(qū)域不平等狀況，從省級(jí)政府的融資力度來(lái)看，西部經(jīng)濟(jì)落后省份如甘肅、青海、寧夏等地，其土地儲(chǔ)備融資規(guī)模在全國(guó)范圍內(nèi)處于落后水平，而東部及沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，其土地儲(chǔ)備融資的規(guī)模則相對(duì)較高，尤其是北京、上海、廣東、深圳四地，其土地儲(chǔ)備融資的規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他省份，呈現(xiàn)出較為不平衡的發(fā)展態(tài)勢(shì)。這種差異的存在，既由于不同省份的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在差異，同時(shí)也是與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)及土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的需求息息相關(guān)。
(二)土地儲(chǔ)備融資的地方債務(wù)情況
目前，我國(guó)土地儲(chǔ)備工作的開(kāi)展積累了大量的優(yōu)質(zhì)土地資源，經(jīng)過(guò)合理的開(kāi)發(fā)和有效的利用，獲得了較為理想的經(jīng)營(yíng)收入，并將其作為各地政府償債的重要資金來(lái)源。但這其中也不乏一定的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在，土地儲(chǔ)備融資的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)展進(jìn)程緩慢、周期較長(zhǎng)、債務(wù)期限錯(cuò)配等問(wèn)題的出現(xiàn)，導(dǎo)致地方債務(wù)到期但無(wú)法通過(guò)土地項(xiàng)目及時(shí)獲得資金回籠進(jìn)行償債，從而造成了地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
要實(shí)現(xiàn)科學(xué)有效的地方土地儲(chǔ)備融資債務(wù)管理，就應(yīng)從源頭上嚴(yán)格控制地方土地儲(chǔ)備的融資規(guī)模，將地方債務(wù)控制在一定的、可及時(shí)償債的范圍之內(nèi)，避免過(guò)度融資，加快土地資源的開(kāi)發(fā)和利用節(jié)奏，提升地方政府土地出讓的能力，從而提升地方政府的償債能力，實(shí)現(xiàn)地方債務(wù)的及時(shí)清償，避免債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。
二、我國(guó)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目所面臨的形勢(shì)
土地儲(chǔ)備項(xiàng)目所需要的融資資金數(shù)量存在一定的不確定性，會(huì)根據(jù)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所面臨的問(wèn)題發(fā)生一定的變化。近年來(lái)，針對(duì)土地儲(chǔ)備融資，我國(guó)財(cái)政部門(mén)已經(jīng)適當(dāng)提升了貸款額度，但額度變化較少，且一般用于債務(wù)置換，對(duì)新增土地儲(chǔ)備融資項(xiàng)目的幫助不大，另外，政府撥款一般由財(cái)政部門(mén)核定下發(fā)，與實(shí)際的地方土地儲(chǔ)備工作的開(kāi)展存在一定的時(shí)間及資金錯(cuò)配的情況，尤其是對(duì)一些項(xiàng)目規(guī)模較大、資金需求較高的項(xiàng)目，政府的財(cái)政撥款無(wú)法滿足項(xiàng)目的資金要求，更無(wú)法實(shí)現(xiàn)資金的靈活使用。
土地儲(chǔ)備項(xiàng)目是我國(guó)進(jìn)行城市建設(shè)的重要手段，通過(guò)土地儲(chǔ)備，可以實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃、市政工程建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施完善及民生改善的作用。但就當(dāng)前的形勢(shì)而言，我國(guó)的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)和建設(shè)當(dāng)中仍在面臨嚴(yán)峻的形勢(shì)，僅依靠政府資金支持，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要，因此市場(chǎng)化的運(yùn)行模式，土地資源的集約利用是我國(guó)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所應(yīng)嚴(yán)格遵守的項(xiàng)目運(yùn)作方式，同時(shí)也是順應(yīng)我國(guó)國(guó)情及政策要求的土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)形式。
三、土地儲(chǔ)備融資與地方債務(wù)的關(guān)系
目前，地方政府針對(duì)土地征收、開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)備和利用的形式，及土地儲(chǔ)備負(fù)責(zé)單位與地方融資機(jī)構(gòu)的關(guān)系，決定了土地儲(chǔ)備融資與地方債務(wù)之間存在著緊密的聯(lián)系，目前大部分土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的融資資金都來(lái)自于銀行貸款，其占比大約在60%以上，土地儲(chǔ)備負(fù)責(zé)單位已經(jīng)成為地方政府進(jìn)行土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的主要融資平臺(tái)。
從我國(guó)各省份土地儲(chǔ)備融資及地方債務(wù)比例的數(shù)據(jù)看來(lái)，土地儲(chǔ)備融資與地方債務(wù)之間存在著正相關(guān)的關(guān)系，這就表明，地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平從一定程度上影響了該地區(qū)的土地儲(chǔ)備融資規(guī)模，而土地儲(chǔ)備融資規(guī)模，又決定了該地區(qū)的地方債務(wù)情況。
一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為快速的地區(qū)，其政府在債務(wù)資金的投向方面，更偏重于土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，其原因主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的城市建設(shè)水平相對(duì)較高，城市化速度和規(guī)模更大，因此對(duì)土地的需求量大，且對(duì)土地資源的開(kāi)發(fā)力度較大，地方政府通過(guò)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，增加土地的供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用，以合理滿足市場(chǎng)的需要;同時(shí)由于發(fā)達(dá)地區(qū)的土地及房產(chǎn)的價(jià)格相對(duì)更高，政府通過(guò)土地出讓所獲得的財(cái)政收入也相對(duì)較高，土地融資的能力也相對(duì)較強(qiáng)，地方政府可以通過(guò)土地出讓的資金進(jìn)行債務(wù)償還，并進(jìn)行城市建設(shè)。由此可見(jiàn)，土地儲(chǔ)備融資的規(guī)模也決定了地方債務(wù)的規(guī)模。
結(jié)束語(yǔ)
隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加速，對(duì)土地資源的需求不斷增加，造成了土地開(kāi)發(fā)和利用的資金及利益的不斷提升。政府應(yīng)注重合理看待土地儲(chǔ)備融資與地方債務(wù)之間的關(guān)系，合理開(kāi)發(fā)及出讓土地，實(shí)行有效的宏觀調(diào)控，提升政府償債能力，從而確保土地儲(chǔ)備融資項(xiàng)目的有序開(kāi)展，為維穩(wěn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、保障財(cái)政收入奠定基礎(chǔ)。
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