本文摘要：發(fā)表學(xué)術(shù)論文網(wǎng) 辦的非常成功，極具口碑。在這里，你可以找到最具時(shí)事性的文章和最具代表性的各類文章。當(dāng)然，因?yàn)槊赓M(fèi)和開(kāi)源，大家都可以學(xué)習(xí)、借鑒和共同使用，如果你需要專屬于個(gè)人的原創(chuàng)文章，請(qǐng)點(diǎn)擊鏈接獲得專業(yè)文秘寫作服務(wù)。 論文摘要 集體土地流轉(zhuǎn)，是
發(fā)表學(xué)術(shù)論文網(wǎng)辦的非常成功，極具口碑。在這里，你可以找到最具時(shí)事性的文章和最具代表性的各類文章。當(dāng)然，因?yàn)槊赓M(fèi)和開(kāi)源，大家都可以學(xué)習(xí)、借鑒和共同使用，如果你需要專屬于個(gè)人的原創(chuàng)文章，請(qǐng)點(diǎn)擊鏈接獲得專業(yè)文秘寫作服務(wù)。
論文摘要 集體土地流轉(zhuǎn)，是指集體土地所有權(quán)主體轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有以及土地使用權(quán)利人的更迭�，F(xiàn)有法律對(duì)集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有規(guī)定較為明確，而對(duì)集體土地使用權(quán)即土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)和宅基地使用權(quán)制度則鮮有涉及，且多為限制性規(guī)定，很有研究的必要。
論文關(guān)鍵詞 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 宅基地使用權(quán) 流轉(zhuǎn)
在我國(guó)，土地所有權(quán)分國(guó)家所有與集體所有兩種，根據(jù)《憲法》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》等法律法規(guī)之規(guī)定，城市的土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有，土地的所有權(quán)只能由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有，而不能逆向行之�，F(xiàn)階段，農(nóng)村集體土地主要經(jīng)沒(méi)收、征收、征用、征購(gòu)、轉(zhuǎn)戶、遷移等原因轉(zhuǎn)為國(guó)有土地或者限制在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間進(jìn)行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的今天，這已嚴(yán)重阻礙了土地價(jià)值的真正實(shí)現(xiàn)。探索新的集體土地流轉(zhuǎn)模式，不僅有助于我們合理開(kāi)發(fā)和利用稀缺的土地資源，而且對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體規(guī)劃也大有裨益，極有研究?jī)r(jià)值。
一、集體土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題概述
資本主義國(guó)家實(shí)行較為嚴(yán)格的土地私有制，自英國(guó)“圈地運(yùn)動(dòng)”之后，工業(yè)經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化飛速發(fā)展，土地流轉(zhuǎn)制度也歷經(jīng)幾百年發(fā)展，幾經(jīng)陣痛，業(yè)已建立起一套完整的法律程序，對(duì)于私人土地的征收、征用、征購(gòu)以及土地買賣、交換、贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等問(wèn)題都有明確規(guī)定，雖然我國(guó)實(shí)行土地國(guó)有和集體所有制，不存在土地買賣問(wèn)題，法律僅規(guī)定了集體土地可以經(jīng)過(guò)被沒(méi)收、征收、征用、征購(gòu)、轉(zhuǎn)戶、遷移等原因單向不可逆地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有，但國(guó)外的很多有益經(jīng)驗(yàn)仍然值得我們借鑒。
在現(xiàn)階段城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與城鄉(xiāng)二元社會(huì)體制均發(fā)生了深刻變化，城市土地正經(jīng)歷著新一輪的洗牌，農(nóng)村土地使用權(quán)的權(quán)利效能也產(chǎn)生了深刻變化，隨著改革的深入，集體土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)了諸如流轉(zhuǎn)不規(guī)范、交易糾紛多、產(chǎn)權(quán)意識(shí)混亂、流轉(zhuǎn)比例低等一系列問(wèn)題。對(duì)此，我們要充分發(fā)揮市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力，完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度和宅基地使用權(quán)制度，明確界定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍，逐步放開(kāi)宅基地的入市流轉(zhuǎn)，相關(guān)部門更要盡快出臺(tái)相關(guān)政策措施，引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為，保障集體土地實(shí)現(xiàn)有序流轉(zhuǎn)。
二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)難題及對(duì)策
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)就是承包人因從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)或其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目而承包使用、收益集體所有或國(guó)家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權(quán)利。土地承包經(jīng)營(yíng)的范圍被依法確定，承包期限也確定為30年，在承包期限內(nèi)嚴(yán)格限制調(diào)整承包地。
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是指通過(guò)承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。根據(jù)《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，法律承認(rèn)了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的流轉(zhuǎn)權(quán)，并且規(guī)定了流轉(zhuǎn)的方式，同時(shí)，對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)也設(shè)置了較多的限制性規(guī)則，當(dāng)然，這些限制的初衷是為了保障農(nóng)民的基本生存權(quán)利，但是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，很多規(guī)定已經(jīng)不適應(yīng)發(fā)展的需要了。
(一)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)難題及成因
1.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為我國(guó)所獨(dú)創(chuàng)，現(xiàn)存的主要流轉(zhuǎn)難點(diǎn)在
(1)集體的農(nóng)業(yè)用地原則上不能用于建設(shè)，要進(jìn)行建設(shè)必須先“變性”，而且，集體建設(shè)用地使用權(quán)原則上也不可以進(jìn)行交易;(2)流轉(zhuǎn)對(duì)象被嚴(yán)格限制在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間;(3)承包地在承包期限內(nèi)不得進(jìn)行調(diào)整，農(nóng)村大量新增人口無(wú)法取得土地，土地配置不均現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致無(wú)地農(nóng)民生活困難，現(xiàn)實(shí)矛盾突出;(4)出嫁婦女一旦喪失原有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，可能在喪夫后“兩頭落空”，失去最基本的生存條件;(5)承包地被征收后的土地補(bǔ)償費(fèi)分配不均，導(dǎo)致了農(nóng)民采取一系列抵制措施。
2.造成現(xiàn)有困難的原因分析如下
(1)法律規(guī)定與民間社會(huì)規(guī)范的沖突是承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)難的社會(huì)根源;(2)法律規(guī)定之間的內(nèi)在沖突是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)困難的法律根源;(3)政策頻繁變化是導(dǎo)致農(nóng)村現(xiàn)實(shí)利益沖突并阻礙土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)原因;(4)法律規(guī)定與復(fù)雜的農(nóng)村現(xiàn)實(shí)之間的脫節(jié)是引發(fā)土地流轉(zhuǎn)難的直接原因;(5)現(xiàn)行土地所有權(quán)設(shè)置上的“雙軌并行”、“城鄉(xiāng)分治”是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)難產(chǎn)生的深層次體制根源。
(二)關(guān)于解決現(xiàn)有流轉(zhuǎn)難題的對(duì)策
現(xiàn)存土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)難題很多屬于法律缺陷，有待制度的進(jìn)一步完善，我們可以努力建立一套農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的糾紛解決機(jī)制，譬如：
1.從消除糾紛產(chǎn)生的根源出發(fā)，構(gòu)建糾紛預(yù)防機(jī)制
不斷深化改革，打破土地制度設(shè)置上的二元體制，推進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的有序流轉(zhuǎn)。在農(nóng)村土地制度的設(shè)置上因地制宜，給地方留下一定制度創(chuàng)新的空間。此外，保持政策的穩(wěn)定性，健全相關(guān)法律規(guī)定，強(qiáng)化基層政府的指導(dǎo)和服務(wù)職能。
2.建立多元化的糾紛解決機(jī)制，促進(jìn)糾紛的及時(shí)和有效解決
我們要注重調(diào)解，充分發(fā)揮農(nóng)村基層組織的作用，同時(shí)穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村土地糾紛仲裁工作，強(qiáng)化農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛的仲裁解決機(jī)制，當(dāng)然，訴訟解決機(jī)制也必須健全，保證司法救濟(jì)途徑的暢通，這樣才能做到及時(shí)化解矛盾，維護(hù)農(nóng)村社會(huì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定。
三、宅基地使用權(quán)制度的弊病及對(duì)策
宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員有權(quán)占有、使用集體所有的土地，并在該土地上建造住房及其他附著物的權(quán)利。宅基地位用權(quán)是農(nóng)村村民個(gè)人重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，關(guān)系到農(nóng)民的切身利益。伴隨農(nóng)村特別是一些城郊村房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷活躍，農(nóng)村宅基地使用權(quán)由簡(jiǎn)單地農(nóng)民自己享受居住的權(quán)利轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)民轉(zhuǎn)讓自己的宅基地或?qū)⒄厣纤ǚ课莩鲎狻⒊鍪叟c他人的方式實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)利益的一種權(quán)利，由此所涉及的權(quán)屬、流轉(zhuǎn)糾紛也越來(lái)越多。
(一)對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制
1.關(guān)于農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓
《土地管理法》第62條規(guī)定了“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”、“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”該法出臺(tái)后，國(guó)務(wù)院為加強(qiáng)農(nóng)村土地的管理，已明確規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。因此，《物權(quán)法》又明確規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶;住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。村民依照規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的不得再申請(qǐng)宅基地。”
可見(jiàn)，宅基地的轉(zhuǎn)讓被嚴(yán)格限制在本集體內(nèi)成員之間協(xié)議轉(zhuǎn)讓，但須經(jīng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)，且轉(zhuǎn)讓方不得牟利。盡管農(nóng)村的宅基地使用權(quán)擁有比國(guó)有土地使用權(quán)更長(zhǎng)的使用期限、更鮮明的財(cái)產(chǎn)屬性，但農(nóng)村宅基地仍不能設(shè)置抵押權(quán)，不能與外部進(jìn)行合資。
2.宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)難題
現(xiàn)存的主要問(wèn)題有：
(1)產(chǎn)權(quán)意識(shí)混亂，流轉(zhuǎn)比例低。我國(guó)農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)觀念淡漠，甚至相當(dāng)部分農(nóng)民沒(méi)有產(chǎn)權(quán)概念，而農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移遠(yuǎn)快于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)增長(zhǎng)，兩者發(fā)展比例不協(xié)調(diào)，是加劇農(nóng)村宅基地粗放利用的主要原因之一。(2)流轉(zhuǎn)不規(guī)范，交易糾紛多。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，大部分宅基地交易都未經(jīng)集體同意而直接在私下進(jìn)行，收益歸于個(gè)人。因缺乏法律明確的規(guī)范和指引，一些農(nóng)村的宅基地?zé)o法實(shí)現(xiàn)有效管理，盡管農(nóng)戶的自發(fā)流轉(zhuǎn)行為和結(jié)果受到法律保護(hù)，但是流轉(zhuǎn)的方式、范圍、收益以及土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)整等方面缺乏法律約束和保障，極易產(chǎn)生矛盾和糾紛，從而危害農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。
(二)完善宅基地使用權(quán)制度的對(duì)策
1.完善農(nóng)村宅基地所有權(quán)制度
當(dāng)前，要從農(nóng)村土地集體所有的前提下確立農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)的主體地位，從政策層面轉(zhuǎn)到法律層面給予有力、可靠保障，改革更應(yīng)在符合土地利用規(guī)劃和用途管理的前提下，允許宅基地在盡可能大的范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，而不是毫無(wú)限制地進(jìn)入市場(chǎng)。在實(shí)現(xiàn)有序、適度流轉(zhuǎn)的同時(shí)，使農(nóng)民切實(shí)參與到宅基地收益的分配中來(lái)，一同分享社會(huì)進(jìn)步所帶來(lái)的好處。
2.界定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍
宅基地和農(nóng)用地相比具有更大的收益，因此，為避免人為擴(kuò)張宅基地導(dǎo)致農(nóng)用地減少的情況，必須限制流轉(zhuǎn)的條件：依法辦理土地登記而獲得土地權(quán)屬證書、土地界限清楚且權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議;符合國(guó)家和地方的土地利用總體規(guī)劃及城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，保證耕地不被占用;規(guī)范宅基地使用權(quán)出讓過(guò)程中的主客體范圍、各方權(quán)利義務(wù)以及農(nóng)民戶口遷移等特殊情況下的具體處理措施，避免不必要的糾紛和土地資源流失。
3.允許宅基地入市流轉(zhuǎn)
宅基地使用權(quán)本身是農(nóng)民的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利，屬于農(nóng)民的物權(quán)。農(nóng)民作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體之一，對(duì)自己的住宅應(yīng)當(dāng)有自由轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。為了實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)化，真正實(shí)現(xiàn)土地的市場(chǎng)價(jià)值，宅基地上市轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買對(duì)象放開(kāi)、放開(kāi)購(gòu)買價(jià)格并放開(kāi)購(gòu)買區(qū)域，保證農(nóng)民分享土地流轉(zhuǎn)的增值收益，保障其在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)自己的土地權(quán)益。
四、解決集體土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義
(一)我國(guó)集體土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀
我國(guó)集體土地產(chǎn)權(quán)不清、交易困難、流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)先天不足，呈現(xiàn)出流轉(zhuǎn)不規(guī)范、交易糾紛多、產(chǎn)權(quán)意識(shí)混亂、流轉(zhuǎn)比例低等問(wèn)題，已經(jīng)嚴(yán)重制約了我國(guó)城郊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)民收入水平的提高。因此，對(duì)于農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的對(duì)策與建議，需要我們充分引入市場(chǎng)機(jī)制，完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度和宅基地使用權(quán)制度，同時(shí)，改革也不能走完全市場(chǎng)化的道路，而是要在堅(jiān)持自身固有的特點(diǎn)的基礎(chǔ)上引入一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則和方法如有償使用、平等競(jìng)爭(zhēng)等，走出一條具有當(dāng)前中國(guó)農(nóng)村特色的集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之路。
(二)解決集體土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題的意義
我國(guó)當(dāng)前正處于改革和發(fā)展的關(guān)鍵階段，集體土地流轉(zhuǎn)矛盾激增，日益成為嚴(yán)重阻礙我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的桎梏，但是我們相信，只要采取合理的市場(chǎng)化措施，一定能夠解決好這個(gè)問(wèn)題，并對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義重大：
第一，有助于減少對(duì)稀缺的土地資源的浪費(fèi)，提高我國(guó)單位面積土地的收益率，同時(shí)提高整個(gè)社會(huì)的生產(chǎn)效率。
第二，有利于培育我國(guó)的土地要素市場(chǎng)，發(fā)揮有效激勵(lì)機(jī)制的同時(shí)，幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。依托市場(chǎng)化機(jī)制的引入，全面評(píng)估我國(guó)土地的使用權(quán)價(jià)值，逐步培育要素市場(chǎng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增強(qiáng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁。
第三，有助于引導(dǎo)土地消費(fèi)市場(chǎng)的合理有序發(fā)展，在建立起一套完整土地流轉(zhuǎn)法律制度的同時(shí)，加強(qiáng)了政府對(duì)農(nóng)村土地的監(jiān)管，保障社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
閱讀期刊：《政府法制》
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