本文摘要：這篇法律論文投稿發(fā)表了“小產(chǎn)權”房的法律癥結及政策探討，小產(chǎn)權房是人們冠以的一個不正規(guī)的俗稱，在法律文獻中找不到關于“小產(chǎn)權”房的定義，那么小產(chǎn)權房的法律狀態(tài)是什么呢?又是怎樣的處境?“小產(chǎn)權“房屋買賣合同效力是如何認定的。
這篇法律論文投稿發(fā)表了“小產(chǎn)權”房的法律癥結及政策探討，小產(chǎn)權房是人們冠以的一個不正規(guī)的俗稱，在法律文獻中找不到關于“小產(chǎn)權”房的定義，那么小產(chǎn)權房的法律狀態(tài)是什么呢?又是怎樣的處境?“小產(chǎn)權“房屋買賣合同效力是如何認定的。
[摘 要]隨著城市化的快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)住房的價格 日益飆升，“小產(chǎn)權”房由于價格低廉而備受青昧。但是在 實踐中，“小產(chǎn)權”房屋買賣過程中出現(xiàn)了許多問題，凸顯了一些法律沖突，因為“，j、產(chǎn)權”房屋買賣而發(fā)生的糾紛正是對法律的拷問。“小產(chǎn)權”房游走在法律和制度的邊緣，需要法律及時作 出相關規(guī)定，以彌補法律漏洞，避免更多不必要的糾紛。
[關鍵詞]：法律論文投稿,小產(chǎn)權房,法律漏洞,對策
一、”小產(chǎn)權“房概述。
(一)”小產(chǎn)權“房的界定。
”小產(chǎn)權“房并非一個嚴格法律概念，我們在任何一個規(guī)范性法律文件中都找不到關于”小產(chǎn)權“房的定義，這只是人們冠以的一種不正規(guī)的俗稱。目前我國學術界也未對”小產(chǎn)權“房作出統(tǒng)一的界定，不同的學者對其有不同的理解。大多數(shù)學者認為，”小產(chǎn)權“房是相對于大產(chǎn)權房而言的，國家發(fā)給產(chǎn)權證的即為大產(chǎn)權 ，例如開發(fā)商在辦理了土地開發(fā)、審批、出讓等手續(xù) ，并按規(guī)定繳納了土地出讓金等費用后 ，由國家土地管理部門發(fā)放土地使用證和房屋所有證，這樣的房屋就是大產(chǎn)權房，也就是我們常說的商品房。而”小產(chǎn)權“房，則是指在農(nóng)村集體土地上，由享有該土地所有權的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會單獨開發(fā)或與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設對外銷售，并由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會制作房屋權屬證書的房屋。這種房屋權屬證書沒有房管部門蓋章，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章以證明其權屬，故也稱之為”鄉(xiāng)產(chǎn)權“房。
相對于普通的產(chǎn)權房而言，由于集體土地的所有權歸集體而非個人，”小產(chǎn)權“房是建造在集體土地上的，因而不具有土地所有權，只享有房屋的所有權，因此，”小產(chǎn)權“房屬于不完全產(chǎn)權。筆者認為，小產(chǎn)權房的”小“，不是因其面積、位置以及價格等方面的因素，而是由于其權利不完整，受法律保護較”小“而得名，故而叫做”小產(chǎn)權“房。
(二)小產(chǎn)權房 的法律 狀態(tài)。
有的學者認為，”小產(chǎn)權“房缺乏合法性要件 ，因而不受法律保護。這種觀點從以下幾方面來論證 ：首先，”小產(chǎn)權“房屋建設的土地是集體土地，未經(jīng)縣級人民政府國土部門批準出讓，不能取得土地使用證;其次，”小產(chǎn)權“房屋的建房沒有經(jīng)過縣級規(guī)劃部門審批通過 ，且未到房地產(chǎn)行政主管部門進行登記備案的，不能取得國家承認 的房產(chǎn)證 ;最后，”小產(chǎn)權“房是由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會頒發(fā)”小產(chǎn)權“證，以此作為房產(chǎn)證明，這只能在鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)承認，并不具有普遍的法律效力。
有的則認為，只要完成了相關的審批手續(xù) 即為合法，并非所有的”小產(chǎn)權“房都是非法建筑。而且根據(jù)《土地管理法》的相關規(guī)定，”小產(chǎn)權“房可以銷售轉讓，只不過其轉讓或銷售的對象是受到限制的，即只能在集體成員范圍內(nèi)轉讓，如果向集體組織之外的第三人轉讓 ，則不能在國土部門或房管部門辦理土地使用權證以及房屋所有權證等合法手續(xù)�，F(xiàn)實中絕大多數(shù)的小產(chǎn)權房既沒有合法審批手續(xù)又視同商品房對外銷售，才使得大家誤認為所有的”小產(chǎn)權“房都是違法建筑。
(三)”小產(chǎn)權“房 的尷尬處境。
由于合法性要件的缺失，因而”小產(chǎn)權“房不能進入房地產(chǎn)交易所辦理轉讓、抵押、過戶，也就是說，”小產(chǎn)權“房不能進行二次交易，盡管該交易是 自愿的，因其不能取得國家承認的產(chǎn)權而不能進行買賣。城市居民因為無法負擔昂貴的商品房，轉而將 目標鎖定”小產(chǎn)權“房，但最終卻不能取得房屋產(chǎn)權證 ，而對于非城鎮(zhèn)居民而言，該”小產(chǎn)權“房也不能轉手賣掉，無法實現(xiàn)經(jīng)濟利益，這就使得”小產(chǎn)權“房出于一個尷尬的境地。
二、”小產(chǎn)權“房屋買賣合同效力的認定。
(一 )《物 權 法 》之 規(guī) 定。
《物權法》第 39條規(guī)定”所有權人對自己的不動產(chǎn)或動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益 、處分的權利“�！睹穹ㄍ▌t》第 71條規(guī)定”財產(chǎn)所有權是指所有權人依法對 自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權利“。可見所有權權能應當包括占有 、使用、收益和處分四項，缺失任何一項，所有權權能都將是不完整的。又根據(jù)《物權法》第 59條的規(guī)定”農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn) ，屬于本集體成員集體所有“，第 6O條規(guī)定”屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或村民小組代表集體行使所有權。屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民給予所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織行使所有權“。也就是說，農(nóng)民集體財產(chǎn)所有權，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織或村委會、村民小組行使，而非人們政府。因此 ，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府以及村委會發(fā)給村民”小產(chǎn)權“房權屬證明就視為集體組織將該房屋進行了處分 ，是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)行使所有權的表現(xiàn)，因而，”小產(chǎn)權“房屋的所有人 自然享有該房屋的所有權，那么所有權人處分該該房屋的行為就是民事法律行為，即是一個有效的法律行為，所以，關于村民與他人訂立的”小產(chǎn)權“房屋買賣合同，從《物權法》的角度來看，是一個有效的合同。
(二)《土地 管理 法》之規(guī)定。
《土地管理法》第 63條是關于集體土地使用權的處分禁止，”農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設“，由于房屋和土具有不可分性 ，即”房隨地走 ，地隨房走“，簡言之，就是土地的使用權隨著房屋所有權的轉讓而轉讓。而該條的規(guī)定是針對土地而言的，但是卻沒有明文規(guī)定，當土地作為房屋的宅基地時，不能隨房屋的處分而一并處分。相對于普通民眾而言，法無禁止即自由，因而，”小產(chǎn)權“房的所有人可以自由處分該房屋，同時對土地的使用權也可一并處分。所有，我們可以認定該”小產(chǎn)權“房屋的買賣合同有效。
(三 )《合 同 法 》之 規(guī) 定。
根據(jù)《合同法》第 52條關于無效合同的規(guī)定，只有在一方以欺詐 、脅迫手段訂立的合同;惡意串通損害國家、集體或第三人利益;以合法形式掩蓋非法 目的;損害社會公共利益以及違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定時，才認定為無效合同。而且需要特別注意的是，該”強制性規(guī)定“是指效力性強制規(guī)定。也就是說，小產(chǎn)權房屋的買賣合同只要不屬于以上其 中之一，就不能認定為無效。此外 ，合 同有效與否并不影響物權是否取得�？傊�，”小產(chǎn)權“房屋買賣合同應該是有效的，只是不能發(fā)生物權轉移而已，也就是不能進行過戶，但是這并不影響合同的效力。合同有效與否與物權能否轉移是兩回事。
三、”小產(chǎn)權“房合法化的政策探討。
(一)區(qū)分不同的情況，作出不同的處理。
1.把部分”小產(chǎn)權“房納入保障性住房。”小產(chǎn)權“房備受歡迎的主要原因是城市住房供應緊張，且房價大幅上漲 ，而”小產(chǎn)權“房以其絕對低廉的價格解決了許多普通民眾的住房問題�？梢哉f，”小產(chǎn)權“房的出現(xiàn)符合城市規(guī)劃和土地規(guī)劃 ，我們可以將其納為經(jīng)濟適用房或者廉租房 ，只需完善各種手續(xù) ，就可以納入住房保障體系，使其合法化，以解決中低收入者的住房問題 ，同時還緩解城市住房供應緊張的狀態(tài)。
2.對于非法占有耕地的要堅決拆除。保護耕地的原則是底線，基本農(nóng) 田在任何情況下不得動用的，對于那些建設在基本農(nóng)田之上的”小產(chǎn)權“房必須徹底拆除。目前開發(fā)的部分”小產(chǎn)權“房是以追求經(jīng)濟利益為 目的，實質上是對國家土地收益的一種掠奪 ，其土地收益變相的被當?shù)卣烷_發(fā)商獲得。對于這種情形 ，必須采用強制的手段收回國家土地收益，以實現(xiàn)真正的社會公平。
(二)完善農(nóng)村集體土地的流轉制度。
《物權法》第 6O條規(guī)定”屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或村民小組代表集體行使所有權。屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民給予所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織行使所有權“。這種集體所有通俗來說就是人人所有，而實踐中卻變成了人人都無法享有，因而必須從法律上完善土地制度，從根本上解決這一問題。為了使”小產(chǎn)權“房合法化，我們可以逐步允許集體土地流轉。由于在農(nóng)村土地集體所有制度下，土地可以在集體成員之間流轉，如果不能突破集體土地流轉的界限，我們可從宅基地使用權這一角度著手，即主張宅基地使用權可以自由流轉以實現(xiàn) ”小產(chǎn)權“房的合法化。
(三)強化”小產(chǎn)權“房屋買賣管理。
一般情況下 ，所有權人處分自己的財產(chǎn)在法律上并無限制，介于”小產(chǎn)權“房的特殊性 ，買賣”小產(chǎn)權“房屋時應當考慮與土地權屬相關的政策法規(guī)。所以必須加大力度規(guī)范”小產(chǎn)權“房屋交易秩序，以便減少糾紛，促進農(nóng)村的建設和發(fā)展 ，保障社會公平。例如，嚴格規(guī)范審批手續(xù)，審查雙方權利義務是否存在非法轉讓土地等不法行為等。
此外 ，現(xiàn)行的關于房屋買賣的法律法規(guī)都是針對城市房屋買賣，對于農(nóng)村房屋買賣卻沒有相關的法律規(guī)定 ，這是立法的一個空白點 ，對此，需要我國立法及時作出相關規(guī)定。
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