本文摘要：摘要：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，商品價(jià)格最終由市場(chǎng)供需關(guān)系決定：供過(guò)于求，價(jià)格下跌;供不應(yīng)求，價(jià)格上漲。抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，關(guān)鍵要從增加供給入手，已成為許多專家學(xué)者的共識(shí)。2010年出臺(tái)的國(guó)十條和國(guó)五條以及2011年出臺(tái)的國(guó)八條等樓市調(diào)控政策，均強(qiáng)調(diào)要增加住
摘要：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，商品價(jià)格最終由市場(chǎng)供需關(guān)系決定：供過(guò)于求，價(jià)格下跌;供不應(yīng)求，價(jià)格上漲。抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，關(guān)鍵要從增加供給入手，已成為許多專家學(xué)者的共識(shí)。2010年出臺(tái)的“國(guó)十條”和“國(guó)五條”以及2011年出臺(tái)的“國(guó)八條”等樓市調(diào)控政策，均強(qiáng)調(diào)要“增加住房有效供給”或“加大普通住房建設(shè)力度”。那么，近年來(lái)，住房供給究竟有無(wú)增加?增加住房供給難在哪里?如何有效增加住房供給?小編針對(duì)上述問(wèn)題發(fā)表一下自己的看法。
關(guān)鍵詞：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 商品價(jià)格 經(jīng)濟(jì)論文發(fā)表
一、供給增加但依舊供不應(yīng)求
可以說(shuō)，近年來(lái)住房供給在不斷增加。以2010年為例，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況”表明，2010年，全國(guó)住宅竣工面積6.12億平方米，同比增長(zhǎng)2.7%;江蘇省住建廳發(fā)布的“江蘇省房地產(chǎn)市場(chǎng)快報(bào)”表明，2010年全省省轄市市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積共計(jì)4377萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.38%。由此不難推斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的原因，不是因?yàn)槭袌?chǎng)供給沒(méi)有增加，而是市場(chǎng)需求擴(kuò)張?zhí)�，供給增量難以填補(bǔ)需求缺口。事實(shí)亦如此：一方面，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，優(yōu)質(zhì)資源集中的大城市人口高度集中，中小城市城市化進(jìn)程不斷加快，城鎮(zhèn)居民家庭人口結(jié)構(gòu)調(diào)整，形成了龐大的住房剛性需求;另一方面，當(dāng)前我國(guó)面臨著資金流動(dòng)過(guò)剩和通漲壓力持續(xù)加大的問(wèn)題，由于樓市具有增值、保值功能，大量投資、投機(jī)性需求涌入樓市。在最新一輪樓市調(diào)控中，國(guó)家一方面增加供給，另一方面以“限貸”、“限購(gòu)”等手段抑制非理性需求，可謂是因情施策、對(duì)癥下藥。
二、住房供給不足的成因
既然國(guó)家要求各地增加住房供給，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求又十分旺盛，那么涉房各方為何不“順勢(shì)而為”加快建設(shè)增加供給呢?筆者認(rèn)為，主要原因集中在以下幾點(diǎn)。
一是住宅土地有效供應(yīng)不足。一方面，政府既要堅(jiān)守18億畝耕地紅線，又要加快工業(yè)化和城鎮(zhèn)化，致使建設(shè)用地的供需矛盾十分突出。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，2004-2009年，全國(guó)住宅土地供應(yīng)量總體呈下降趨勢(shì)。一線城市的供需矛盾尤為突出，北京市近幾年土地計(jì)劃供應(yīng)量連年減少且都沒(méi)有完成;上海市亦然，2007-2009年的住宅土地供應(yīng)量只有2001-2003年供應(yīng)量的1/3。2011年，各地上報(bào)的建設(shè)用地需求量為1600多萬(wàn)畝，而2010年國(guó)家批準(zhǔn)用地僅有600多萬(wàn)畝，即使國(guó)家今年加大土地供應(yīng)力度，也注定難以滿足各地的實(shí)際需求。另一方面，已供出的土地被部分閑置。以江蘇為例，由于政府規(guī)劃變動(dòng)、開(kāi)發(fā)商計(jì)劃變動(dòng)以及拆遷受阻等原因，2010年國(guó)土部查出江蘇省閑置土地累積已達(dá)12萬(wàn)畝，超過(guò)2010年江蘇全省土地出讓總量20萬(wàn)畝的一半。此外，融資用地也占用了部分用地計(jì)劃。為籌措城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需的資金，政府常常利用土地進(jìn)行融資，用地計(jì)劃當(dāng)中用來(lái)融資的土地直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的供應(yīng)產(chǎn)生沖擊。
二是開(kāi)發(fā)企業(yè)增加供給面臨滯銷風(fēng)險(xiǎn)。由于近幾年中國(guó)樓市忽冷忽熱，起落較大，加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏常常比市場(chǎng)變化慢一拍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不審慎把握開(kāi)發(fā)節(jié)奏。以當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，調(diào)控政策愈來(lái)愈緊，“限購(gòu)”、“限貸”的常態(tài)化使市場(chǎng)需求受到強(qiáng)力遏制，此時(shí)加快推房節(jié)奏，一旦供過(guò)于求形成滯銷，企業(yè)自身受損。所以，在政策趨緊的情況下，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)主觀上不愿增加住房供給，或?qū)⒅攸c(diǎn)轉(zhuǎn)移到非住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，或有意放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏。
三是房地產(chǎn)項(xiàng)目自身建設(shè)周期較長(zhǎng)。一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程通常包括土地購(gòu)置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、項(xiàng)目預(yù)售、竣工入住等5個(gè)環(huán)節(jié)，時(shí)間周期為3年左右。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)繁雜、工序繁多、資金占有量大，涉及到的相關(guān)上下游部門和行業(yè)眾多，每個(gè)環(huán)節(jié)都要按部就班地實(shí)施。生產(chǎn)和銷售方式的特殊性決定了商品房不能像家用電器等商品那樣易于調(diào)整產(chǎn)能。
三、增加住房有效供給的建議
一是穩(wěn)定政策預(yù)期。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入一個(gè)敏感期，樓市“拐點(diǎn)論”頻出。近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控歷程表明，如果政策過(guò)早過(guò)快放松，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)反彈，甚至是報(bào)復(fù)性反彈。因此，在調(diào)控目標(biāo)尚未到位的情況下，不能放松調(diào)控，要確保房地產(chǎn)政策的連續(xù)性、持續(xù)性。將房地產(chǎn)業(yè)捧得過(guò)高或壓得過(guò)低，都不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。政策方向明確了，政策預(yù)期穩(wěn)定了，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的積極性才會(huì)增強(qiáng)，信心指數(shù)才會(huì)提高，才會(huì)有利于市場(chǎng)供應(yīng)的穩(wěn)定。
二是切實(shí)增加住宅土地有效供給。土地供應(yīng)不足是當(dāng)前樓市調(diào)控的“最短板”，政府首先應(yīng)該增加土地供應(yīng)并切實(shí)完成年度土地計(jì)劃供應(yīng)量，其中既要增加保障性住房建設(shè)用地，也要大幅增加普通商品住房建設(shè)用地，從源頭上解決住房供給不足的問(wèn)題。
三是加快結(jié)構(gòu)調(diào)整。進(jìn)一步加大經(jīng)適房、公共租賃房等政策性保障住房的建設(shè)力度，真正形成“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”的格局。前者以商品房為主，面向市場(chǎng)，用以滿足中高收入群體改善性住房需求;中間以限價(jià)房、公租房為主，主要面向城市“夾心層”;后者以經(jīng)適房、廉租房為主，主要面向城市低收入家庭。當(dāng)前住房市場(chǎng)主要壓力來(lái)自后兩者，解決這部分居民住房問(wèn)題尤為迫切。因此，在大力促進(jìn)商品房市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，各級(jí)地方政府更應(yīng)將政策性保障住房放在首位，加大資金投入力度，加大市場(chǎng)中低價(jià)位中小戶型及公租房、經(jīng)適房、廉租房的開(kāi)工建設(shè)力度，多建、快建一批政策性保障住房，以分流商品房市場(chǎng)壓力，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)供需失衡的局面。
四是挖掘存量住宅供給潛力。大量投機(jī)資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，有其深層次原因，但是消耗了大量資源的商品房因?yàn)橥稒C(jī)資金的進(jìn)入而處于閑置狀態(tài)，造成的國(guó)民福利損失無(wú)法計(jì)量。因此，需采取合適的措施，提高投機(jī)者囤積房地產(chǎn)的成本，有效刺激閑置商品房入市。
五是加大治理整頓力度。一方面，繼續(xù)加大對(duì)閑置土地的清查整飭力度。各地各部門應(yīng)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家關(guān)于閑置土地處理辦法，堅(jiān)決依法無(wú)償收回滿兩年的閑置土地，對(duì)開(kāi)發(fā)商形成強(qiáng)大壓力，促使其加快開(kāi)工建設(shè)進(jìn)度。另一方面，盡快統(tǒng)一和明確開(kāi)發(fā)商捂盤惜售行為的界定標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前，打擊捂盤惜售大多以政府規(guī)范性文件形式下發(fā)，沒(méi)有對(duì)具體的概念、內(nèi)涵、構(gòu)成條件等予以解釋明確，由此造成該行為識(shí)別上的困難，這一政策措施的可操作性不強(qiáng)。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加大對(duì)開(kāi)發(fā)商捂盤惜售等違規(guī)市場(chǎng)行為的查處力度，才能夠真正杜絕開(kāi)發(fā)商通過(guò)推遲開(kāi)盤等方式應(yīng)對(duì)國(guó)家調(diào)控政策的現(xiàn)象。
六是進(jìn)一步抑制非合理需求。用活信貸政策和稅收政策，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。供求關(guān)系是相對(duì)的，當(dāng)非合理住房需求受到抑制后，供應(yīng)便會(huì)顯得充裕，供求緊張關(guān)系自然得到緩解。
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