本文摘要：過去的二十多年，中國房地產業(yè)發(fā)展很快，為經濟社會的發(fā)展、為要素市場的完善作出了重要貢獻。在房地產業(yè)的發(fā)展中，房地產金融發(fā)揮了重要作用。 但是，也必須清醒地認識到，房地產建設環(huán)節(jié)杠桿過高、居民部門住房消費環(huán)節(jié)杠桿過高，房價上升過快，正在積累系
過去的二十多年，中國房地產業(yè)發(fā)展很快，為經濟社會的發(fā)展、為要素市場的完善作出了重要貢獻。在房地產業(yè)的發(fā)展中，房地產金融發(fā)揮了重要作用。 但是，也必須清醒地認識到，房地產建設環(huán)節(jié)杠桿過高、居民部門住房消費環(huán)節(jié)杠桿過高，房價上升過快，正在積累系統(tǒng)性金融風險; 房地產泡沫雖然尚未全局性形成，但在部分城市已經比較明顯。 房地產的過度金融化，房地產金融的過度刺激需求，已經對實體經濟的發(fā)展形成障礙，對經濟社會的穩(wěn)定健康發(fā)展形成不利影響。
2017年，有關部門就提出當前經濟發(fā)展中存在三大失衡，分別是實體經濟結構性供需失衡、金融和實體經濟的失衡、房地產和實體經濟的失衡。 在今年全國人大剛剛通過的《國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》中，明確指出，“推動金融、房地產同實體經濟均衡發(fā)展”，“促進住房消費健康發(fā)展”，“實施房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，促進房地產業(yè)與實體經濟均衡發(fā)展”。
這個新形勢，我覺得有幾個關鍵點要認識、要把握。
第一，經過20多年的發(fā)展，住房的供需矛盾發(fā)生了很大的變化，住房發(fā)展的主要矛盾也發(fā)生了變化。 這個變化，有三個特點，一是住房的供求矛盾已經告別了極度短缺，逐漸走向供需平衡; 二是住房質量的提高需求逐漸替代數量需求; 三是新市民成為住房條件改善的重點對象。 今后，為了在城鎮(zhèn)化進程中為新進入城鎮(zhèn)的居民提供住房、為了持續(xù)地推進城鎮(zhèn)居民居住水平的提高和居住條件的改善，房地產業(yè)還是需要發(fā)展，但不會像以前那種方式簡單靠數量擴張高速度發(fā)展了，或者說，也沒有必要那么高速度發(fā)展了。 在新的發(fā)展環(huán)境中，住房發(fā)展的重點恐怕是適應居住消費的升級，增加高品質住房的供應、改善住房的供應結構、推進綠色健康住房的發(fā)展、提升原有住房的居住品質、推進建筑工業(yè)化和數字化、擴展居住生活服務。
第二，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，是長期必須堅持的綱領。 房地產市場的主要產品是住房。 在經濟發(fā)展過程中，資產價格的增長快于其他商品的價格增長是一種經濟現象。 由此，住房產生了雙重屬性，即消費品屬性(或稱之為居住屬性)和投資品屬性。
但是，住房的根本屬性是居住屬性。 即使作為投資品的住房，其存在也是建立在有其他人需要買或者租基礎上的，投資的目的是套利或謀利。 而為了待價而沽閑置的住房，不但造成社會資源浪費，從資源使用的角度說沒有形成有效供給，而且加劇了供需矛盾。 這20多年的房地產發(fā)展，應該讓我們把這個問題看得很清楚了。 所以，《國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》提出來，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡”。 房地產業(yè)的發(fā)展，房地產金融的發(fā)展，都要圍繞這個定位，滿足群眾的居住生活需求。
第三，金融治理的新格局。 過去20多年，無論是房地產的開發(fā)建設，還是住房消費，房地產金融都作出了很大貢獻。 由于住房投資品屬性過強這個問題沒有得到根本解決，房地產金融的杠桿作用在一定程度上加劇了住房屬性偏移，由此產生了房地產的金融化，這就逐漸形成了系統(tǒng)性金融風險的隱患。 在今后一段時期，房地產的降杠桿、防風險是一項重要任務。 這些年，房價上漲很快，有人說是貨幣現象，我并不贊成。 貨幣為什么向房地產領域流動，而不向別的領域流動，根本的原因是房地產存在攫取更大資本收益的可能性。 所以，如果說房價上漲是貨幣現象，那也只是表面現象，而不是事物的本質。
要透過現象看本質。 今后，房地產要實現高質量發(fā)展，金融創(chuàng)新也要繼續(xù)推進，但這個創(chuàng)新絕不是擴大泡沫的生成，絕不能飲鴆止渴、破壞房地產健康發(fā)展的合理機制，不能擴大系統(tǒng)性金融風險，更不能影響實體經濟的發(fā)展。 《國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》提出來，“加強房地產金融調控，發(fā)揮住房稅收調節(jié)作用，支持合理自住需求，遏制投資投機性需求”。 我們必須認識房地產金融治理的必要性，使房地產投資建設行為、住房消費行為更加符合國家的大政方針和規(guī)范制度。
第四，實體經濟發(fā)展的大格局。 經濟社會要健康、持續(xù)發(fā)展，歸根結底是要依靠實體經濟。 房地產究竟是實體經濟還是虛擬經濟? 我理解，不能簡單地把房地產業(yè)歸類于實體經濟或者虛擬經濟，房子建起來是用于住的，那就是實體經濟的范疇; 用于炒的，那就是虛擬經濟的范疇。 房地產業(yè)的發(fā)展中，有兩個關系要處理好。 一是房地產業(yè)與制造業(yè)等實體經濟的關系，不能讓房地產過多地吸吮其他實體經濟的資金，而影響實體經濟的發(fā)展; 二是房地產本身的發(fā)展，要發(fā)展實體經濟的組分，而不是發(fā)展虛擬經濟的組分。 那么，在新形勢下房地產金融的發(fā)展，支持的對象是誰，就能夠看得很清楚了，要支持自住型的住房需求。
第五，房地產金融的發(fā)展要有利于解決住房發(fā)展的主要矛盾。 從需要解決住房困難人群的角度說，絕大多數城市原有戶籍居民的住房已經從普遍的短缺進入數量相對平衡、居住質量尚需提高的階段，而城市的新移民，包括城鎮(zhèn)化進程農村人口向城市轉移、城市間的人口流動，他們的住房緊缺程度比較高，今后住房供應的重點是這部分人群。 從住房供應的結構角度說，這部分人群就業(yè)穩(wěn)定性不足、初始積累不足，是難以支付購房款的，或者說，他們以購買的方式在市場上獲得合適住房比較困難。
金融論文范例：金融結構、研發(fā)投入與區(qū)域經濟高質量發(fā)展
去年的中央經濟工作會議和今年的政府工作報告都強調，“解決好大城市住房突出問題”。 《國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》提出，“以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。 ”尤其在大城市，增加租賃住房的供應，是改善住房供應結構、滿足新市民住房需求的重要途徑。 由于城市住房的售租比比較高，租賃住房的發(fā)展除了要解決政策、稅收、土地供應等方面的問題外，很重要的是要解決金融的支持問題。
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