本文摘要：過去的二十多年，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，為經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展、為要素市場的完善作出了重要貢獻(xiàn)。在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，房地產(chǎn)金融發(fā)揮了重要作用。 但是，也必須清醒地認(rèn)識到，房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)杠桿過高、居民部門住房消費(fèi)環(huán)節(jié)杠桿過高，房價上升過快，正在積累系
過去的二十多年，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，為經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展、為要素市場的完善作出了重要貢獻(xiàn)。在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，房地產(chǎn)金融發(fā)揮了重要作用。 但是，也必須清醒地認(rèn)識到，房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)杠桿過高、居民部門住房消費(fèi)環(huán)節(jié)杠桿過高，房價上升過快，正在積累系統(tǒng)性金融風(fēng)險; 房地產(chǎn)泡沫雖然尚未全局性形成，但在部分城市已經(jīng)比較明顯。 房地產(chǎn)的過度金融化，房地產(chǎn)金融的過度刺激需求，已經(jīng)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形成障礙，對經(jīng)濟(jì)社會的穩(wěn)定健康發(fā)展形成不利影響。
2017年，有關(guān)部門就提出當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在三大失衡，分別是實(shí)體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性供需失衡、金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的失衡、房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的失衡。 在今年全國人大剛剛通過的《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中，明確指出，“推動金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”，“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”，“實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”。
這個新形勢，我覺得有幾個關(guān)鍵點(diǎn)要認(rèn)識、要把握。
第一，經(jīng)過20多年的發(fā)展，住房的供需矛盾發(fā)生了很大的變化，住房發(fā)展的主要矛盾也發(fā)生了變化。 這個變化，有三個特點(diǎn)，一是住房的供求矛盾已經(jīng)告別了極度短缺，逐漸走向供需平衡; 二是住房質(zhì)量的提高需求逐漸替代數(shù)量需求; 三是新市民成為住房條件改善的重點(diǎn)對象。 今后，為了在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中為新進(jìn)入城鎮(zhèn)的居民提供住房、為了持續(xù)地推進(jìn)城鎮(zhèn)居民居住水平的提高和居住條件的改善，房地產(chǎn)業(yè)還是需要發(fā)展，但不會像以前那種方式簡單靠數(shù)量擴(kuò)張高速度發(fā)展了，或者說，也沒有必要那么高速度發(fā)展了。 在新的發(fā)展環(huán)境中，住房發(fā)展的重點(diǎn)恐怕是適應(yīng)居住消費(fèi)的升級，增加高品質(zhì)住房的供應(yīng)、改善住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、推進(jìn)綠色健康住房的發(fā)展、提升原有住房的居住品質(zhì)、推進(jìn)建筑工業(yè)化和數(shù)字化、擴(kuò)展居住生活服務(wù)。
第二，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，是長期必須堅持的綱領(lǐng)。 房地產(chǎn)市場的主要產(chǎn)品是住房。 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，資產(chǎn)價格的增長快于其他商品的價格增長是一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。 由此，住房產(chǎn)生了雙重屬性，即消費(fèi)品屬性(或稱之為居住屬性)和投資品屬性。
但是，住房的根本屬性是居住屬性。 即使作為投資品的住房，其存在也是建立在有其他人需要買或者租基礎(chǔ)上的，投資的目的是套利或謀利。 而為了待價而沽閑置的住房，不但造成社會資源浪費(fèi)，從資源使用的角度說沒有形成有效供給，而且加劇了供需矛盾。 這20多年的房地產(chǎn)發(fā)展，應(yīng)該讓我們把這個問題看得很清楚了。 所以，《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出來，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡”。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)金融的發(fā)展，都要圍繞這個定位，滿足群眾的居住生活需求。
第三，金融治理的新格局。 過去20多年，無論是房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，還是住房消費(fèi)，房地產(chǎn)金融都作出了很大貢獻(xiàn)。 由于住房投資品屬性過強(qiáng)這個問題沒有得到根本解決，房地產(chǎn)金融的杠桿作用在一定程度上加劇了住房屬性偏移，由此產(chǎn)生了房地產(chǎn)的金融化，這就逐漸形成了系統(tǒng)性金融風(fēng)險的隱患。 在今后一段時期，房地產(chǎn)的降杠桿、防風(fēng)險是一項(xiàng)重要任務(wù)。 這些年，房價上漲很快，有人說是貨幣現(xiàn)象，我并不贊成。 貨幣為什么向房地產(chǎn)領(lǐng)域流動，而不向別的領(lǐng)域流動，根本的原因是房地產(chǎn)存在攫取更大資本收益的可能性。 所以，如果說房價上漲是貨幣現(xiàn)象，那也只是表面現(xiàn)象，而不是事物的本質(zhì)。
要透過現(xiàn)象看本質(zhì)。 今后，房地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，金融創(chuàng)新也要繼續(xù)推進(jìn)，但這個創(chuàng)新絕不是擴(kuò)大泡沫的生成，絕不能飲鴆止渴、破壞房地產(chǎn)健康發(fā)展的合理機(jī)制，不能擴(kuò)大系統(tǒng)性金融風(fēng)險，更不能影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出來，“加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控，發(fā)揮住房稅收調(diào)節(jié)作用，支持合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求”。 我們必須認(rèn)識房地產(chǎn)金融治理的必要性，使房地產(chǎn)投資建設(shè)行為、住房消費(fèi)行為更加符合國家的大政方針和規(guī)范制度。
第四，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大格局。 經(jīng)濟(jì)社會要健康、持續(xù)發(fā)展，歸根結(jié)底是要依靠實(shí)體經(jīng)濟(jì)。 房地產(chǎn)究竟是實(shí)體經(jīng)濟(jì)還是虛擬經(jīng)濟(jì)? 我理解，不能簡單地把房地產(chǎn)業(yè)歸類于實(shí)體經(jīng)濟(jì)或者虛擬經(jīng)濟(jì)，房子建起來是用于住的，那就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的范疇; 用于炒的，那就是虛擬經(jīng)濟(jì)的范疇。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，有兩個關(guān)系要處理好。 一是房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，不能讓房地產(chǎn)過多地吸吮其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，而影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展; 二是房地產(chǎn)本身的發(fā)展，要發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的組分，而不是發(fā)展虛擬經(jīng)濟(jì)的組分。 那么，在新形勢下房地產(chǎn)金融的發(fā)展，支持的對象是誰，就能夠看得很清楚了，要支持自住型的住房需求。
第五，房地產(chǎn)金融的發(fā)展要有利于解決住房發(fā)展的主要矛盾。 從需要解決住房困難人群的角度說，絕大多數(shù)城市原有戶籍居民的住房已經(jīng)從普遍的短缺進(jìn)入數(shù)量相對平衡、居住質(zhì)量尚需提高的階段，而城市的新移民，包括城鎮(zhèn)化進(jìn)程農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移、城市間的人口流動，他們的住房緊缺程度比較高，今后住房供應(yīng)的重點(diǎn)是這部分人群。 從住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)角度說，這部分人群就業(yè)穩(wěn)定性不足、初始積累不足，是難以支付購房款的，或者說，他們以購買的方式在市場上獲得合適住房比較困難。
金融論文范例：金融結(jié)構(gòu)、研發(fā)投入與區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展
去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議和今年的政府工作報告都強(qiáng)調(diào)，“解決好大城市住房突出問題”。 《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出，“以人口流入多、房價高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。 ”尤其在大城市，增加租賃住房的供應(yīng)，是改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、滿足新市民住房需求的重要途徑。 由于城市住房的售租比比較高，租賃住房的發(fā)展除了要解決政策、稅收、土地供應(yīng)等方面的問題外，很重要的是要解決金融的支持問題。
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