住房租賃企業(yè)與租戶決策行為博弈研究

　　內(nèi)容提要：專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)的興起促進(jìn)了我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。但是，現(xiàn)實(shí) 生活中房屋住房租賃企業(yè)和租戶之間一直存在利益博弈。本文考慮聲譽(yù)和用戶投訴因素，構(gòu)建住房 租賃市場(chǎng)中的住房租賃企業(yè)與租戶關(guān)于房屋服務(wù)質(zhì)量和租金的信號(hào)博弈模型，分析分離和混同均 衡兩種狀態(tài)，得到均衡解。研究結(jié)果表明：用戶的投訴率、政府懲罰度以及發(fā)生糾紛時(shí)的成本是影響 住房租賃市場(chǎng)均衡的關(guān)鍵因素。加強(qiáng)對(duì)租賃市場(chǎng)的租金監(jiān)測(cè)，簡(jiǎn)化投訴流程、拓寬舉報(bào)途徑，提升住 房租賃企業(yè)社會(huì)責(zé)任意識(shí)，完善住房租賃企業(yè)違約懲罰機(jī)制，可以有效促進(jìn)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：住房租賃 住房租賃企業(yè) 租金 信號(hào)博弈

　　2020 年 12 月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：要高度 重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐 步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī) 范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有 利于滿足居民住房需求，完善租購(gòu)并舉的住房制度。 專業(yè)化住房租賃機(jī)構(gòu)相比傳統(tǒng)房東因服務(wù)規(guī)范、居 住品質(zhì)較高而獲得消費(fèi)者的青睞。

　　專業(yè)化住房租賃 機(jī)構(gòu)的發(fā)展豐富了我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的供應(yīng)體系， 滿足了多層次住房需求，促進(jìn)了我國(guó)住房租賃市場(chǎng) 的發(fā)展。然而，在發(fā)展住房租賃機(jī)構(gòu)火熱的同時(shí)，一 些問題隨之出現(xiàn)。在出租過程中，住房租賃企業(yè)為獲 取高額利益出現(xiàn)抬高租金、長(zhǎng)收短付、租金預(yù)付周期 長(zhǎng)等行為，損害租戶權(quán)益，不利于市場(chǎng)健康發(fā)展。因 此，住房租賃企業(yè)和租戶在房屋租賃交易過程中關(guān) 于服務(wù)質(zhì)量和租金的問題值得研究，這有助于加強(qiáng) 住房租賃企業(yè)和租戶交易的規(guī)范化，促進(jìn)住房租賃 市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展。

　　一、相關(guān)研究文獻(xiàn)評(píng)述

　　發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有助于豐富我國(guó)的房地產(chǎn) 供應(yīng)體系、滿足多層次住房需求、形成“租購(gòu)并舉”的 可持續(xù)發(fā)展局面。專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)的興 起促進(jìn)了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。金朗、趙子健(2018) 建議加大租賃土地供給和創(chuàng)新房屋租賃模式，完善 登記備案制度，建立市場(chǎng)誠(chéng)信體系，注重培育專業(yè)租 賃機(jī)構(gòu)。很多學(xué)者針對(duì)目前住房租賃企業(yè)存在問題 提出改善建議。

　　劉會(huì)洪、高璐璐(2020)提出：住房租 賃企業(yè)應(yīng)在提供基本住房租賃服務(wù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合 租戶實(shí)際需求，定制高水平和個(gè)性化服務(wù)，推動(dòng)住房 租賃企業(yè)品牌持續(xù)健康發(fā)展。肖云祥(2020)建議加強(qiáng)對(duì)租房租賃企業(yè)“租金貸”問題的監(jiān)管。林永民等 (2020)提出：區(qū)塊鏈集非對(duì)稱加密、分布式存儲(chǔ)、智 能合約等核心技術(shù)于一體，實(shí)現(xiàn)“去中介化”“可信 化”交易,可精準(zhǔn)對(duì)焦房屋租賃行業(yè)“黑中介”“假房 源”等問題。

　　以往文獻(xiàn)中關(guān)于住房租賃企業(yè)與租戶決策行 為博弈的研究很少，如 Antwi-Agyei 等(2018)構(gòu)建 了政府監(jiān)管部門、承租人和房東的談判博弈模型，發(fā) 現(xiàn)資金限制是房東不及時(shí)維修租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施的 主要原因。張敬云(2020)研究發(fā)現(xiàn)：最低租金與出租 人不進(jìn)行維修投資時(shí)承租人搬出房屋的概率、出租 人在下一階段開展維修投資的概率、政府成功監(jiān)管 房屋質(zhì)量未達(dá)標(biāo)的概率、政府懲罰力度、房屋質(zhì)量、 房屋位置和空置率存在負(fù)向關(guān)系。關(guān)于租金方面，劉 曉君等(2018)對(duì)我國(guó)大中型城市住房租賃市場(chǎng)交易 雙方的議價(jià)能力差異程度進(jìn)行了測(cè)算，發(fā)現(xiàn)出租方 在住房租賃行為中有更加強(qiáng)大的議價(jià)能力，使得出 租方在每次交易中平均獲得了 7.21%的盈余。

　　從上述文獻(xiàn)分析可以看出，學(xué)界對(duì)租金和房屋 質(zhì)量的研究更多側(cè)重于影響因素及問題對(duì)策研究。 而少有學(xué)者關(guān)注在住房租賃交易過程中住房租賃企 業(yè)和租戶雙方主體關(guān)于租金和房屋服務(wù)質(zhì)量的策略 選擇問題。信息不對(duì)稱現(xiàn)象的存在使得住房租賃企 業(yè)和租戶在交易過程中常常因?yàn)樽饨鸷头��?wù)質(zhì)量出 現(xiàn)利益沖突。另外，在交易過程中，企業(yè)聲譽(yù)和政府 監(jiān)管情況會(huì)嚴(yán)重影響雙方策略選擇。因此，考慮聲譽(yù)和租戶投訴因素，本文擬構(gòu)建住房租賃企業(yè)和租戶 的信號(hào)博弈模型，分析住房租賃企業(yè)和租戶的交易 博弈策略。

　　二、住房租賃企業(yè)與租戶的博弈關(guān)系分析

　　在住房租賃市場(chǎng)上，住房租賃企業(yè)處于信息優(yōu) 勢(shì)地位，而租戶處于信息劣勢(shì)地位。在交易過程中， 住房租賃企業(yè)提供的租金價(jià)格不僅取決于自身?yè)碛?的房屋質(zhì)量和服務(wù)水平，還取決于企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的偏 好以及對(duì)企業(yè)自身聲譽(yù)的影響。提供高質(zhì)量服務(wù)的 住房租賃企業(yè)一般會(huì)以較高的租金價(jià)格出租，而提 供低質(zhì)量服務(wù)的住房租賃企業(yè)可能具有投機(jī)動(dòng)機(jī)， 為獲取更多的利益，利用信息優(yōu)勢(shì)將自身風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 給處于信息劣勢(shì)的租戶，這時(shí)提供低質(zhì)量服務(wù)的住 房租賃企業(yè)很可能會(huì)以較高的租金出租房屋。

　　由于信息不對(duì)稱現(xiàn)象在租房市場(chǎng)中普遍存在， 住房租賃企業(yè)在租房交易過程中處于信息優(yōu)勢(shì)地 位，除了擁有房屋周邊信息，還擁有房屋質(zhì)量和服務(wù) 水平等租戶更關(guān)注的信息;而租戶則處于信息劣勢(shì) 地位，只擁有一些住房租賃企業(yè)公開的信息，如房屋 價(jià)格、外觀以及自己的一些個(gè)人信息。住房租賃企業(yè) 和租戶在交易過程中都在追逐自身最大利益，彼此 之間不斷博弈。租戶要以合理的價(jià)格租到滿意的房 屋，而住房租賃企業(yè)為了自己的利益會(huì)運(yùn)用信息優(yōu) 勢(shì)獲取更高的收益，甚至?xí)�出現(xiàn)投機(jī)行為、隱瞞真實(shí) 信息，損害租戶的權(quán)益。2020 年新華社曾報(bào)道一些 租賃機(jī)構(gòu)“吃差價(jià)”等現(xiàn)象①。

　　北京、上海、成都等地不 少租客投訴疫情期間收到租賃公司漲租通知。艾媒 咨詢數(shù)據(jù)顯示：有超過一半(52.0%)的專業(yè)租賃機(jī)構(gòu) 租戶遇到過平臺(tái)糾紛問題，侵犯了其合法權(quán)益。 住房租賃企業(yè)在做出策略行為選擇時(shí)，不僅會(huì) 考慮收益因素，也會(huì)考慮聲譽(yù)因素產(chǎn)生的影響(牟玲 玲等，2020)，還有可能會(huì)為了長(zhǎng)遠(yuǎn)利益而選擇假裝誠(chéng) 信經(jīng)營(yíng)。租戶根據(jù)租金高低及市場(chǎng)情況決定是否承租，當(dāng)權(quán)益受到傷害時(shí)，也可通過向政府監(jiān)管部門投 訴，在政府部門收到租戶的投訴時(shí)，會(huì)對(duì)住房租賃企 業(yè)做出懲罰，以減少其投機(jī)行為，維護(hù)租戶權(quán)益。 房屋租賃交易過程可以看作是住房租賃企業(yè) 和租戶的一種博弈行為，這種博弈具有不完全信息 動(dòng)態(tài)博弈的特征。

　　信號(hào)博弈是一種特殊的不完全信 息動(dòng)態(tài)博弈，主要研究在信息不對(duì)稱的情況下怎樣 有效提高租戶決策準(zhǔn)確性的問題。信號(hào)博弈中的信 號(hào)傳遞模型是由一個(gè)信號(hào)發(fā)送者和信號(hào)接收者組成 的。在住房租賃企業(yè)和租戶的博弈中，企業(yè)先做出決 策，根據(jù)其房屋情況發(fā)出租金信息，租戶會(huì)根據(jù)其決 策推測(cè)真實(shí)的信息，進(jìn)而決定是否承租。因此，本文 擬采用信號(hào)博弈模型，分析基于聲譽(yù)理論和消費(fèi)者 投訴的住房租賃企業(yè)和租戶之間的博弈關(guān)系，研究 其有效均衡路徑以及關(guān)鍵影響因素。

　　三、住房租賃企業(yè)與租戶的信號(hào)博弈模型構(gòu)建

　　(一)模型假設(shè) 本文研究的住房租賃市場(chǎng)主體為住房租賃企業(yè)和租戶，均假設(shè)其為完全理性。市場(chǎng)中住房租賃企 業(yè)分為兩類，提供高質(zhì)量服務(wù)房屋的企業(yè)(VH)和提 供低質(zhì)量服務(wù)房屋的企業(yè)(VL)。提供高質(zhì)量服務(wù)的 企業(yè)一般以較高的租金價(jià)格出租，而提供低質(zhì)量服 務(wù)的企業(yè)存在以高租金價(jià)格出租的可能。租戶是以 自己的住房體驗(yàn)作為主要目的的博弈參與者。

　　四、算例模擬分析

　　假設(shè)提供高質(zhì)量服務(wù)的住房租 賃企業(yè)在整個(gè)行業(yè)中所占比率為 0.6(琢=0.6)，提供 低質(zhì)量服務(wù)的住房租賃企業(yè)所占的比率為 0.4。住房 租賃企業(yè)發(fā)出價(jià)格信號(hào)后，由于 琢>(EL-PH-C1+P)/ (EL-EH-C1+P),此時(shí)，租戶租的利益大于不租的利益。 租戶的行動(dòng)選擇路徑(PH，PL)→(a1，a1)，將數(shù)據(jù)帶入公 式(7)和公式(8)，得到 q(C+F+S3)

　　五、結(jié)論與建議

　　本文通過對(duì)住房租賃市場(chǎng)上住房租賃企業(yè)和 租戶進(jìn)行信號(hào)博弈研究，發(fā)現(xiàn)投訴率、政府懲罰程度 以及住房租賃企業(yè)違約違規(guī)成本，是影響雙方策略 選擇的重要因素。分離均衡時(shí)，當(dāng)投訴率高或者政 府懲罰嚴(yán)厲以及發(fā)生糾紛成本較高時(shí)，住房租賃企 業(yè)不會(huì)作假欺騙租戶，租戶可以根據(jù)住房租賃企業(yè) 給出的租金高低，準(zhǔn)確地判斷房屋質(zhì)量，進(jìn)而做出選 擇。

　　因此，本文認(rèn)為這是最有效率的市場(chǎng)均衡狀態(tài)。在混同均衡情境下，當(dāng)租戶投訴率低，政府懲罰相對(duì) 較小時(shí)，提供低質(zhì)量服務(wù)的住房租賃企業(yè)很容易通 過高租金出租低質(zhì)量服務(wù)的房屋，此時(shí)租戶的租住 決策取決于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上提供高質(zhì)量服務(wù)的房屋 多少。根據(jù)以上分析，本文提出以下幾點(diǎn)建議：

　　1.加強(qiáng)對(duì)租賃市場(chǎng)的租金監(jiān)測(cè)。政府應(yīng)定期對(duì) 外公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場(chǎng)租金水 平信息，積極引導(dǎo)住房租賃雙方合理確定租金，穩(wěn)定 市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，密切關(guān)注區(qū)域租金異常上漲的情 況。租金上漲過快時(shí)，應(yīng)及時(shí)查處哄抬租金的行為， 并采取必要措施穩(wěn)定租金水平，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng) 調(diào)控。

　　2.要依法依規(guī)維護(hù)租戶合法權(quán)益。一是住房租 賃企業(yè)不得利用信息優(yōu)勢(shì)，隱瞞、欺騙租戶，不得以 強(qiáng)迫方式要求承租人使用住房租金貸款，嚴(yán)禁“租金 貸”撥付給企業(yè)。二是要完善相關(guān)的法律法規(guī)，簡(jiǎn)化 租戶對(duì)租賃企業(yè)違規(guī)行為的投訴流程，拓寬線上線 下等舉報(bào)途徑，維護(hù)各主體利益。

　　3.完善對(duì)住房租賃企業(yè)的違約懲罰機(jī)制。要堅(jiān) 持公平、公正、公開原則，對(duì)于提供虛假信息以及違 背承諾的住房租賃企業(yè)或個(gè)人給予公開并嚴(yán)厲懲 罰，加大對(duì)違約住房租賃企業(yè)的懲罰力度，對(duì)有違約 記錄的住房租賃企業(yè)禁止一段時(shí)間甚至終身禁止進(jìn) 入住房租賃市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)住房租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[2]劉會(huì)洪,高璐璐.高售租比,自由現(xiàn)金流與住房租賃企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析[J].南昌師范學(xué)院學(xué) 報(bào),2020(4).

　　[3]肖云祥.莫讓“租金貸”成為住房租賃企業(yè)的安全隱患[J].城市開發(fā),2020(20).

　　[4]林永民,史孟君,陳琳.構(gòu)建房屋租賃信息生態(tài)圈中區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用研究[J].價(jià)格理論 與實(shí)踐,2020(10).

　　[5]Antwi-Agyei P., Monney I., Dwumfour-Asare B., Cavill S.. Toilets for tenants: a cooperative approach to sanitation bye-law enforcement in Ga West, Accra[J]. Environment and Urbanization,2018(4).

　　[6]張敬云.住房租賃市場(chǎng)房屋維修投資決策與均衡空置率確定[J].現(xiàn)代城市研究,2020(10).

　　[7]劉曉君,張宇靜,郭曉彤.中國(guó)住房租賃市場(chǎng)交易主體議價(jià)能力差異性研究[J].價(jià)格理 論與實(shí)踐,2018(3).

　　作者：牟玲玲 王瑤瑤 秦翔宇

 

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