住房租賃企業(yè)與租戶決策行為博弈研究

　　內容提要：專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)的興起促進了我國住房租賃市場的發(fā)展。但是，現(xiàn)實 生活中房屋住房租賃企業(yè)和租戶之間一直存在利益博弈。本文考慮聲譽和用戶投訴因素，構建住房 租賃市場中的住房租賃企業(yè)與租戶關于房屋服務質量和租金的信號博弈模型，分析分離和混同均 衡兩種狀態(tài)，得到均衡解。研究結果表明：用戶的投訴率、政府懲罰度以及發(fā)生糾紛時的成本是影響 住房租賃市場均衡的關鍵因素。加強對租賃市場的租金監(jiān)測，簡化投訴流程、拓寬舉報途徑，提升住 房租賃企業(yè)社會責任意識，完善住房租賃企業(yè)違約懲罰機制，可以有效促進租賃市場健康發(fā)展。

　　關鍵詞：住房租賃 住房租賃企業(yè) 租金 信號博弈

　　2020 年 12 月，中央經濟工作會議提出：要高度 重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐 步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規(guī) 范發(fā)展長租房市場。培育和發(fā)展住房租賃市場，有 利于滿足居民住房需求，完善租購并舉的住房制度。 專業(yè)化住房租賃機構相比傳統(tǒng)房東因服務規(guī)范、居 住品質較高而獲得消費者的青睞。

　　專業(yè)化住房租賃 機構的發(fā)展豐富了我國住房租賃市場的供應體系， 滿足了多層次住房需求，促進了我國住房租賃市場 的發(fā)展。然而，在發(fā)展住房租賃機構火熱的同時，一 些問題隨之出現(xiàn)。在出租過程中，住房租賃企業(yè)為獲 取高額利益出現(xiàn)抬高租金、長收短付、租金預付周期 長等行為，損害租戶權益，不利于市場健康發(fā)展。因 此，住房租賃企業(yè)和租戶在房屋租賃交易過程中關 于服務質量和租金的問題值得研究，這有助于加強 住房租賃企業(yè)和租戶交易的規(guī)范化，促進住房租賃 市場的高質量發(fā)展。

　　一、相關研究文獻評述

　　發(fā)展住房租賃市場，有助于豐富我國的房地產 供應體系、滿足多層次住房需求、形成“租購并舉”的 可持續(xù)發(fā)展局面。專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)的興 起促進了住房租賃市場的發(fā)展。金朗、趙子健(2018) 建議加大租賃土地供給和創(chuàng)新房屋租賃模式，完善 登記備案制度，建立市場誠信體系，注重培育專業(yè)租 賃機構。很多學者針對目前住房租賃企業(yè)存在問題 提出改善建議。

　　劉會洪、高璐璐(2020)提出：住房租 賃企業(yè)應在提供基本住房租賃服務的基礎上，結合 租戶實際需求，定制高水平和個性化服務，推動住房 租賃企業(yè)品牌持續(xù)健康發(fā)展。肖云祥(2020)建議加強對租房租賃企業(yè)“租金貸”問題的監(jiān)管。林永民等 (2020)提出：區(qū)塊鏈集非對稱加密、分布式存儲、智 能合約等核心技術于一體，實現(xiàn)“去中介化”“可信 化”交易,可精準對焦房屋租賃行業(yè)“黑中介”“假房 源”等問題。

　　以往文獻中關于住房租賃企業(yè)與租戶決策行 為博弈的研究很少，如 Antwi-Agyei 等(2018)構建 了政府監(jiān)管部門、承租人和房東的談判博弈模型，發(fā) 現(xiàn)資金限制是房東不及時維修租賃住房基礎設施的 主要原因。張敬云(2020)研究發(fā)現(xiàn)：最低租金與出租 人不進行維修投資時承租人搬出房屋的概率、出租 人在下一階段開展維修投資的概率、政府成功監(jiān)管 房屋質量未達標的概率、政府懲罰力度、房屋質量、 房屋位置和空置率存在負向關系。關于租金方面，劉 曉君等(2018)對我國大中型城市住房租賃市場交易 雙方的議價能力差異程度進行了測算，發(fā)現(xiàn)出租方 在住房租賃行為中有更加強大的議價能力，使得出 租方在每次交易中平均獲得了 7.21%的盈余。

　　從上述文獻分析可以看出，學界對租金和房屋 質量的研究更多側重于影響因素及問題對策研究。 而少有學者關注在住房租賃交易過程中住房租賃企 業(yè)和租戶雙方主體關于租金和房屋服務質量的策略 選擇問題。信息不對稱現(xiàn)象的存在使得住房租賃企 業(yè)和租戶在交易過程中常常因為租金和服務質量出 現(xiàn)利益沖突。另外，在交易過程中，企業(yè)聲譽和政府 監(jiān)管情況會嚴重影響雙方策略選擇。因此，考慮聲譽和租戶投訴因素，本文擬構建住房租賃企業(yè)和租戶 的信號博弈模型，分析住房租賃企業(yè)和租戶的交易 博弈策略。

　　二、住房租賃企業(yè)與租戶的博弈關系分析

　　在住房租賃市場上，住房租賃企業(yè)處于信息優(yōu) 勢地位，而租戶處于信息劣勢地位。在交易過程中， 住房租賃企業(yè)提供的租金價格不僅取決于自身擁有 的房屋質量和服務水平，還取決于企業(yè)對風險的偏 好以及對企業(yè)自身聲譽的影響。提供高質量服務的 住房租賃企業(yè)一般會以較高的租金價格出租，而提 供低質量服務的住房租賃企業(yè)可能具有投機動機， 為獲取更多的利益，利用信息優(yōu)勢將自身風險轉移 給處于信息劣勢的租戶，這時提供低質量服務的住 房租賃企業(yè)很可能會以較高的租金出租房屋。

　　由于信息不對稱現(xiàn)象在租房市場中普遍存在， 住房租賃企業(yè)在租房交易過程中處于信息優(yōu)勢地 位，除了擁有房屋周邊信息，還擁有房屋質量和服務 水平等租戶更關注的信息;而租戶則處于信息劣勢 地位，只擁有一些住房租賃企業(yè)公開的信息，如房屋 價格、外觀以及自己的一些個人信息。住房租賃企業(yè) 和租戶在交易過程中都在追逐自身最大利益，彼此 之間不斷博弈。租戶要以合理的價格租到滿意的房 屋，而住房租賃企業(yè)為了自己的利益會運用信息優(yōu) 勢獲取更高的收益，甚至會出現(xiàn)投機行為、隱瞞真實 信息，損害租戶的權益。2020 年新華社曾報道一些 租賃機構“吃差價”等現(xiàn)象①。

　　北京、上海、成都等地不 少租客投訴疫情期間收到租賃公司漲租通知。艾媒 咨詢數(shù)據(jù)顯示：有超過一半(52.0%)的專業(yè)租賃機構 租戶遇到過平臺糾紛問題，侵犯了其合法權益。 住房租賃企業(yè)在做出策略行為選擇時，不僅會 考慮收益因素，也會考慮聲譽因素產生的影響(牟玲 玲等，2020)，還有可能會為了長遠利益而選擇假裝誠 信經營。租戶根據(jù)租金高低及市場情況決定是否承租，當權益受到傷害時，也可通過向政府監(jiān)管部門投 訴，在政府部門收到租戶的投訴時，會對住房租賃企 業(yè)做出懲罰，以減少其投機行為，維護租戶權益。 房屋租賃交易過程可以看作是住房租賃企業(yè) 和租戶的一種博弈行為，這種博弈具有不完全信息 動態(tài)博弈的特征。

　　信號博弈是一種特殊的不完全信 息動態(tài)博弈，主要研究在信息不對稱的情況下怎樣 有效提高租戶決策準確性的問題。信號博弈中的信 號傳遞模型是由一個信號發(fā)送者和信號接收者組成 的。在住房租賃企業(yè)和租戶的博弈中，企業(yè)先做出決 策，根據(jù)其房屋情況發(fā)出租金信息，租戶會根據(jù)其決 策推測真實的信息，進而決定是否承租。因此，本文 擬采用信號博弈模型，分析基于聲譽理論和消費者 投訴的住房租賃企業(yè)和租戶之間的博弈關系，研究 其有效均衡路徑以及關鍵影響因素。

　　三、住房租賃企業(yè)與租戶的信號博弈模型構建

　　(一)模型假設 本文研究的住房租賃市場主體為住房租賃企業(yè)和租戶，均假設其為完全理性。市場中住房租賃企 業(yè)分為兩類，提供高質量服務房屋的企業(yè)(VH)和提 供低質量服務房屋的企業(yè)(VL)。提供高質量服務的 企業(yè)一般以較高的租金價格出租，而提供低質量服 務的企業(yè)存在以高租金價格出租的可能。租戶是以 自己的住房體驗作為主要目的的博弈參與者。

　　四、算例模擬分析

　　假設提供高質量服務的住房租 賃企業(yè)在整個行業(yè)中所占比率為 0.6(琢=0.6)，提供 低質量服務的住房租賃企業(yè)所占的比率為 0.4。住房 租賃企業(yè)發(fā)出價格信號后，由于 琢>(EL-PH-C1+P)/ (EL-EH-C1+P),此時，租戶租的利益大于不租的利益。 租戶的行動選擇路徑(PH，PL)→(a1，a1)，將數(shù)據(jù)帶入公 式(7)和公式(8)，得到 q(C+F+S3)

　　五、結論與建議

　　本文通過對住房租賃市場上住房租賃企業(yè)和 租戶進行信號博弈研究，發(fā)現(xiàn)投訴率、政府懲罰程度 以及住房租賃企業(yè)違約違規(guī)成本，是影響雙方策略 選擇的重要因素。分離均衡時，當投訴率高或者政 府懲罰嚴厲以及發(fā)生糾紛成本較高時，住房租賃企 業(yè)不會作假欺騙租戶，租戶可以根據(jù)住房租賃企業(yè) 給出的租金高低，準確地判斷房屋質量，進而做出選 擇。

　　因此，本文認為這是最有效率的市場均衡狀態(tài)。在混同均衡情境下，當租戶投訴率低，政府懲罰相對 較小時，提供低質量服務的住房租賃企業(yè)很容易通 過高租金出租低質量服務的房屋，此時租戶的租住 決策取決于長租公寓市場上提供高質量服務的房屋 多少。根據(jù)以上分析，本文提出以下幾點建議：

　　1.加強對租賃市場的租金監(jiān)測。政府應定期對 外公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水 平信息，積極引導住房租賃雙方合理確定租金，穩(wěn)定 市場預期。同時，密切關注區(qū)域租金異常上漲的情 況。租金上漲過快時，應及時查處哄抬租金的行為， 并采取必要措施穩(wěn)定租金水平，加強住房租賃市場 調控。

　　2.要依法依規(guī)維護租戶合法權益。一是住房租 賃企業(yè)不得利用信息優(yōu)勢，隱瞞、欺騙租戶，不得以 強迫方式要求承租人使用住房租金貸款，嚴禁“租金 貸”撥付給企業(yè)。二是要完善相關的法律法規(guī)，簡化 租戶對租賃企業(yè)違規(guī)行為的投訴流程，拓寬線上線 下等舉報途徑，維護各主體利益。

　　3.完善對住房租賃企業(yè)的違約懲罰機制。要堅 持公平、公正、公開原則，對于提供虛假信息以及違 背承諾的住房租賃企業(yè)或個人給予公開并嚴厲懲 罰，加大對違約住房租賃企業(yè)的懲罰力度，對有違約 記錄的住房租賃企業(yè)禁止一段時間甚至終身禁止進 入住房租賃市場，實現(xiàn)住房租賃市場規(guī)范發(fā)展。

　　參考文獻：

　　[1]金朗,趙子健. 我國住房租賃市場的問題與發(fā)展對策[J].宏觀經濟管理, 2018(3).

　　[2]劉會洪,高璐璐.高售租比,自由現(xiàn)金流與住房租賃企業(yè)風險分析[J].南昌師范學院學 報,2020(4).

　　[3]肖云祥.莫讓“租金貸”成為住房租賃企業(yè)的安全隱患[J].城市開發(fā),2020(20).

　　[4]林永民,史孟君,陳琳.構建房屋租賃信息生態(tài)圈中區(qū)塊鏈技術應用研究[J].價格理論 與實踐,2020(10).

　　[5]Antwi-Agyei P., Monney I., Dwumfour-Asare B., Cavill S.. Toilets for tenants: a cooperative approach to sanitation bye-law enforcement in Ga West, Accra[J]. Environment and Urbanization,2018(4).

　　[6]張敬云.住房租賃市場房屋維修投資決策與均衡空置率確定[J].現(xiàn)代城市研究,2020(10).

　　[7]劉曉君,張宇靜,郭曉彤.中國住房租賃市場交易主體議價能力差異性研究[J].價格理 論與實踐,2018(3).

　　作者：牟玲玲 王瑤瑤 秦翔宇

 

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