房地產(chǎn)金融發(fā)展的困境與破解

　　摘要：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，創(chuàng)新成為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)的核心動(dòng)力。根據(jù)《2018年國(guó)際知識(shí)產(chǎn)權(quán)指數(shù)報(bào)告》，我國(guó)居民專利申請(qǐng)量占全世界的43.55%，再創(chuàng)歷史新高。政府的積極號(hào)召和相關(guān)政策的有效實(shí)施對(duì)發(fā)展科技創(chuàng)新、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步前進(jìn)起到了顯著作用。然而，各地過(guò)高的房?jī)r(jià)似乎成為了創(chuàng)新的絆腳石。本文對(duì)房地產(chǎn)金融發(fā)展的困境與破解進(jìn)行分析，以供參考。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融;發(fā)展的困境;破解

　　引言

　　時(shí)至今日，雖然我國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)到60%，但市民化率僅有43%，居住在大城市的人口占比仍然顯著落后。未來(lái)十年，在表觀城鎮(zhèn)化率進(jìn)一步向70%邁進(jìn)的過(guò)程中，加快市民化進(jìn)程、加速城市集群和大都市圈形成必將成為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的突出特征和重要任務(wù)。這既是推動(dòng)城市生長(zhǎng)水平的一般規(guī)律，也是提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量的必然選擇，不僅有助于釋放中國(guó)最大的內(nèi)需組合，更加符合人民對(duì)美好生活的向往。

　　房地產(chǎn)論文范例：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理研究

　　1中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展路徑展望

　　包括推動(dòng)以REITs為代表的二級(jí)市場(chǎng)工具創(chuàng)設(shè)，推動(dòng)以房地產(chǎn)股權(quán)基金為代表的項(xiàng)目投融資架構(gòu)，推動(dòng)以保險(xiǎn)、公募、養(yǎng)老金為代表的長(zhǎng)線機(jī)構(gòu)參與股權(quán)投資，進(jìn)而拓展中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的能力、內(nèi)涵與價(jià)值邊界，為其長(zhǎng)期有效服務(wù)宏觀經(jīng)濟(jì)、服務(wù)中國(guó)整體金融和資本市場(chǎng)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

　　2金融發(fā)展水平的調(diào)節(jié)作用

　　根據(jù)上文的分析，在房?jī)r(jià)上漲對(duì)創(chuàng)新活動(dòng)的影響過(guò)程中，金融市場(chǎng)是資金在不同行業(yè)間流動(dòng)的媒介，扮演著不可或缺的角色�；�礎(chǔ)房?jī)r(jià)上漲通過(guò)成本效應(yīng)和替代效應(yīng)對(duì)創(chuàng)新活動(dòng)產(chǎn)生抑制效果，其中成本效應(yīng)為主效應(yīng)，替代效應(yīng)為次效應(yīng)。成本效應(yīng)不通過(guò)金融市場(chǎng)傳遞，而是通過(guò)勞動(dòng)力市場(chǎng)和商品市場(chǎng)傳遞，因此這種抑制效果幾乎不會(huì)隨著金融發(fā)展水平的改變而改變。替代效應(yīng)則部分通過(guò)金融市場(chǎng)傳遞，金融市場(chǎng)越完善，這一傳遞過(guò)程越快，消耗的成本越低，因此這種促進(jìn)效果會(huì)隨著金融發(fā)展水平的提升而變得更加顯著。

　　但是考慮到成本效應(yīng)產(chǎn)生的抑制效果占主導(dǎo)地位，總的來(lái)說(shuō)，隨著金融水平的進(jìn)步，基礎(chǔ)房?jī)r(jià)上漲對(duì)創(chuàng)新活動(dòng)的抑制效果呈現(xiàn)出緩解的趨勢(shì)，最終抑制水平趨于穩(wěn)定。泡沫上漲對(duì)創(chuàng)新活動(dòng)產(chǎn)生促進(jìn)效果，其中收入效應(yīng)為主效應(yīng)，替代效應(yīng)為次效應(yīng)。產(chǎn)生這兩種效應(yīng)的根本原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全導(dǎo)致價(jià)格與價(jià)值的大幅度偏移，而金融市場(chǎng)的一個(gè)重要作用之一就是調(diào)節(jié)不正常的價(jià)格偏移，因此金融發(fā)展水平在這一過(guò)程中起到一種負(fù)反饋調(diào)節(jié)的作用，作用途徑包括消除信息的不對(duì)稱、建立科學(xué)的資產(chǎn)評(píng)估體系、形成效率更高的交易模式等。因此隨著金融水平上升，泡沫上漲對(duì)創(chuàng)新活動(dòng)的促進(jìn)效果呈現(xiàn)出弱化趨勢(shì)，并隨著泡沫的消亡最終趨于消失。

　　3雙循環(huán)背景下銀行等機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)金融上的策略選擇

　　3.1合理把控債務(wù)率并減少房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)因素

　　衡量一國(guó)債務(wù)率(債務(wù)/GDP)是否過(guò)高，以及對(duì)經(jīng)濟(jì)是否產(chǎn)生負(fù)面影響，沒(méi)有絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)。一般認(rèn)為處于合理范圍的債務(wù)有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但債務(wù)率過(guò)高則可能會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與金融穩(wěn)定造成負(fù)面影響。金融危機(jī)以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)模式從“貿(mào)易+投資”的雙輪驅(qū)動(dòng)逐漸轉(zhuǎn)換為投資單極驅(qū)動(dòng)。經(jīng)濟(jì)增速放緩、債務(wù)型為主體的融資結(jié)構(gòu)導(dǎo)致債務(wù)持續(xù)、加速積累。目前，橫向比較來(lái)看，我國(guó)總體債務(wù)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家，但在新興市場(chǎng)國(guó)家中處于高位�？傮w債務(wù)率尚處于可控水平，但邊際增速過(guò)快，特別是企業(yè)債務(wù)和政府債務(wù)。近年來(lái)兩者雖略有緩解，但個(gè)人杠桿率隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)的上漲又有所上升。

　　3.2掌握好房地產(chǎn)投融資規(guī)模和節(jié)奏

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類投融資一直是銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)公信貸的重點(diǎn)之一。從央行公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年二季度，主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款共計(jì)人民幣11.97萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.50%，連續(xù)四個(gè)季度低于金融機(jī)構(gòu)同期各項(xiàng)貸款余額增速。在此之前的兩年中，房地產(chǎn)貸款增速則高于平均增速，其增速水平與行業(yè)周期趨勢(shì)較為相符。從歷史視角看，因受到經(jīng)濟(jì)周期及政策調(diào)控的影響，房地產(chǎn)存在較為明顯的周期性。

　　本輪調(diào)控自2016年開(kāi)啟以來(lái)，房地產(chǎn)的周期特性逐漸消失，行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的新常態(tài)。在“房住不炒”原則下，中央多次強(qiáng)調(diào)不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的導(dǎo)向也不斷深入。在雙循環(huán)格局下，未來(lái)房地產(chǎn)投融資規(guī)模與節(jié)奏應(yīng)與行業(yè)發(fā)展定位相適配，其增速要保持合理，防止在寬松期過(guò)快上漲。當(dāng)然，也要重視行業(yè)本身的托底作用，在房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售的增速水平，做好相應(yīng)的金融資源投放。

　　4探索創(chuàng)新型的房地產(chǎn)公共金融體制

　　4.1構(gòu)建差異化的住房信貸支持體系，鼓勵(lì)“MBS+按揭保險(xiǎn)”

　　商品房市場(chǎng)發(fā)展的主要方向在于構(gòu)建差異化的住房信貸支持體系，MBS是必選工具。政府應(yīng)打破目前相對(duì)單一的住房信貸政策，對(duì)不同收入人群采用差異化的按揭貸款利率標(biāo)準(zhǔn)和首付比例要求。對(duì)于中低收入家庭，政府可通過(guò)信用擔(dān)保、向商業(yè)銀行貼息、直接提供低于市場(chǎng)化利率的政策性貸款等方式幫助其獲得低息貸款，同時(shí)在控制風(fēng)險(xiǎn)的范圍內(nèi)適當(dāng)調(diào)低其最低首付款要求甚至直接對(duì)購(gòu)房首付款予以補(bǔ)貼，還可以通過(guò)稅收減免等方式提升其支付能力。對(duì)于這些低首付、低利率的按揭資產(chǎn)，則應(yīng)當(dāng)讓銀行(或?qū)ｉT(mén)的政府金融機(jī)構(gòu))通過(guò)向資本市場(chǎng)發(fā)行MBS，并以政府信用作投資擔(dān)保的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)充分融資和分散風(fēng)險(xiǎn)。

　　4.2以REITs為核心打通公共租賃住房供應(yīng)體系

　　公共住房的主要發(fā)展方向在于租賃產(chǎn)品，建議構(gòu)建以REITs為核心的投融資體系。地方政府原則上可以低價(jià)或無(wú)償提供租賃住房建設(shè)用地，建設(shè)資金可以先期以財(cái)政支持或借款方式籌集，建成的公共住房產(chǎn)權(quán)歸屬地方政府，原則上只租不售，打包資產(chǎn)發(fā)行REITs在二級(jí)市場(chǎng)再融資。該模式下由于地價(jià)較低，資產(chǎn)證券化的收益率要求能得以滿足，亦可有效補(bǔ)充項(xiàng)目資金，降低地方財(cái)政負(fù)擔(dān)。相關(guān)部門(mén)宜加快推進(jìn)REITs相關(guān)稅收安排的政策改革，參照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)予以適當(dāng)稅收減免，盡快建立以真REITs為代表的住房金融二級(jí)市場(chǎng)。

　　5雙循環(huán)發(fā)展格局下房地產(chǎn)金融化趨勢(shì)

　　伴隨著住房制度改革的步伐，房地產(chǎn)金融也從無(wú)到有，逐漸發(fā)展起來(lái)。在改善人居品質(zhì)、改變城市面貌上，房地產(chǎn)金融成為重要的支撐力量。在構(gòu)建雙循環(huán)新發(fā)展格局的過(guò)程中，必須要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持房地產(chǎn)“住”的屬性，積極培育“房住不炒”的房地產(chǎn)融資環(huán)境，以此推動(dòng)“房住不炒”的定位真正扎根于房地產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。值得注意的是，由于房?jī)r(jià)長(zhǎng)期較快上漲所形成的高杠桿經(jīng)營(yíng)慣性，家庭房地產(chǎn)投資慣性，房?jī)r(jià)上漲剛性預(yù)期慣性依然持續(xù)。為此，依然需要從金融的角度限制房地產(chǎn)過(guò)度消費(fèi)，抑制房地產(chǎn)投資需求。

　　結(jié)束語(yǔ)

　　根據(jù)研究結(jié)論，由于各地區(qū)金融發(fā)展水平不同，政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控不可采取“一刀切”的模式，需要“因城施策”才能夠在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的同時(shí)發(fā)揮其對(duì)創(chuàng)新活動(dòng)的積極影響。一線城市和熱點(diǎn)二線城市可以出臺(tái)限購(gòu)政策抑制房?jī)r(jià)快速上漲，緩解房?jī)r(jià)上漲對(duì)當(dāng)?shù)貏?chuàng)新活動(dòng)的抑制作用，同時(shí)也可以減小房?jī)r(jià)泡沫膨脹而帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

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　　作者：王勝軍

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