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房地產(chǎn)金融發(fā)展的困境與破解

所屬分類:建筑論文 閱讀次 時間:2021-01-15 10:19

本文摘要:摘要:隨著中國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài),創(chuàng)新成為經(jīng)濟穩(wěn)步增長的核心動力。根據(jù)《2018年國際知識產(chǎn)權(quán)指數(shù)報告》,我國居民專利申請量占全世界的43.55%,再創(chuàng)歷史新高。政府的積極號召和相關(guān)政策的有效實施對發(fā)展科技創(chuàng)新、推動經(jīng)濟穩(wěn)步前進起到了顯著作用。然而

  摘要:隨著中國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài),創(chuàng)新成為經(jīng)濟穩(wěn)步增長的核心動力。根據(jù)《2018年國際知識產(chǎn)權(quán)指數(shù)報告》,我國居民專利申請量占全世界的43.55%,再創(chuàng)歷史新高。政府的積極號召和相關(guān)政策的有效實施對發(fā)展科技創(chuàng)新、推動經(jīng)濟穩(wěn)步前進起到了顯著作用。然而,各地過高的房價似乎成為了創(chuàng)新的絆腳石。本文對房地產(chǎn)金融發(fā)展的困境與破解進行分析,以供參考。

  關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)金融;發(fā)展的困境;破解

房地產(chǎn)

  引言

  時至今日,雖然我國城鎮(zhèn)化率已達到60%,但市民化率僅有43%,居住在大城市的人口占比仍然顯著落后。未來十年,在表觀城鎮(zhèn)化率進一步向70%邁進的過程中,加快市民化進程、加速城市集群和大都市圈形成必將成為經(jīng)濟建設的突出特征和重要任務。這既是推動城市生長水平的一般規(guī)律,也是提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量的必然選擇,不僅有助于釋放中國最大的內(nèi)需組合,更加符合人民對美好生活的向往。

  房地產(chǎn)論文范例:房地產(chǎn)項目成本管理研究

  1中國房地產(chǎn)金融發(fā)展路徑展望

  包括推動以REITs為代表的二級市場工具創(chuàng)設,推動以房地產(chǎn)股權(quán)基金為代表的項目投融資架構(gòu),推動以保險、公募、養(yǎng)老金為代表的長線機構(gòu)參與股權(quán)投資,進而拓展中國房地產(chǎn)行業(yè)的能力、內(nèi)涵與價值邊界,為其長期有效服務宏觀經(jīng)濟、服務中國整體金融和資本市場發(fā)展奠定基礎。

  2金融發(fā)展水平的調(diào)節(jié)作用

  根據(jù)上文的分析,在房價上漲對創(chuàng)新活動的影響過程中,金融市場是資金在不同行業(yè)間流動的媒介,扮演著不可或缺的角色;A房價上漲通過成本效應和替代效應對創(chuàng)新活動產(chǎn)生抑制效果,其中成本效應為主效應,替代效應為次效應。成本效應不通過金融市場傳遞,而是通過勞動力市場和商品市場傳遞,因此這種抑制效果幾乎不會隨著金融發(fā)展水平的改變而改變。替代效應則部分通過金融市場傳遞,金融市場越完善,這一傳遞過程越快,消耗的成本越低,因此這種促進效果會隨著金融發(fā)展水平的提升而變得更加顯著。

  但是考慮到成本效應產(chǎn)生的抑制效果占主導地位,總的來說,隨著金融水平的進步,基礎房價上漲對創(chuàng)新活動的抑制效果呈現(xiàn)出緩解的趨勢,最終抑制水平趨于穩(wěn)定。泡沫上漲對創(chuàng)新活動產(chǎn)生促進效果,其中收入效應為主效應,替代效應為次效應。產(chǎn)生這兩種效應的根本原因在于房地產(chǎn)市場的不完全導致價格與價值的大幅度偏移,而金融市場的一個重要作用之一就是調(diào)節(jié)不正常的價格偏移,因此金融發(fā)展水平在這一過程中起到一種負反饋調(diào)節(jié)的作用,作用途徑包括消除信息的不對稱、建立科學的資產(chǎn)評估體系、形成效率更高的交易模式等。因此隨著金融水平上升,泡沫上漲對創(chuàng)新活動的促進效果呈現(xiàn)出弱化趨勢,并隨著泡沫的消亡最終趨于消失。

  3雙循環(huán)背景下銀行等機構(gòu)在房地產(chǎn)金融上的策略選擇

  3.1合理把控債務率并減少房地產(chǎn)行業(yè)投機因素

  衡量一國債務率(債務/GDP)是否過高,以及對經(jīng)濟是否產(chǎn)生負面影響,沒有絕對標準。一般認為處于合理范圍的債務有利于經(jīng)濟發(fā)展,但債務率過高則可能會對經(jīng)濟增長與金融穩(wěn)定造成負面影響。金融危機以來,我國經(jīng)濟增長驅(qū)動模式從“貿(mào)易+投資”的雙輪驅(qū)動逐漸轉(zhuǎn)換為投資單極驅(qū)動。經(jīng)濟增速放緩、債務型為主體的融資結(jié)構(gòu)導致債務持續(xù)、加速積累。目前,橫向比較來看,我國總體債務遠低于發(fā)達國家,但在新興市場國家中處于高位?傮w債務率尚處于可控水平,但邊際增速過快,特別是企業(yè)債務和政府債務。近年來兩者雖略有緩解,但個人杠桿率隨著近年來房價的上漲又有所上升。

  3.2掌握好房地產(chǎn)投融資規(guī)模和節(jié)奏

  房地產(chǎn)開發(fā)類投融資一直是銀行等金融機構(gòu)對公信貸的重點之一。從央行公布的數(shù)據(jù)來看,2020年二季度,主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款共計人民幣11.97萬億元,同比增長8.50%,連續(xù)四個季度低于金融機構(gòu)同期各項貸款余額增速。在此之前的兩年中,房地產(chǎn)貸款增速則高于平均增速,其增速水平與行業(yè)周期趨勢較為相符。從歷史視角看,因受到經(jīng)濟周期及政策調(diào)控的影響,房地產(chǎn)存在較為明顯的周期性。

  本輪調(diào)控自2016年開啟以來,房地產(chǎn)的周期特性逐漸消失,行業(yè)進入平穩(wěn)發(fā)展的新常態(tài)。在“房住不炒”原則下,中央多次強調(diào)不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段,房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的導向也不斷深入。在雙循環(huán)格局下,未來房地產(chǎn)投融資規(guī)模與節(jié)奏應與行業(yè)發(fā)展定位相適配,其增速要保持合理,防止在寬松期過快上漲。當然,也要重視行業(yè)本身的托底作用,在房價整體平穩(wěn)的前提下,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售的增速水平,做好相應的金融資源投放。

  4探索創(chuàng)新型的房地產(chǎn)公共金融體制

  4.1構(gòu)建差異化的住房信貸支持體系,鼓勵“MBS+按揭保險”

  商品房市場發(fā)展的主要方向在于構(gòu)建差異化的住房信貸支持體系,MBS是必選工具。政府應打破目前相對單一的住房信貸政策,對不同收入人群采用差異化的按揭貸款利率標準和首付比例要求。對于中低收入家庭,政府可通過信用擔保、向商業(yè)銀行貼息、直接提供低于市場化利率的政策性貸款等方式幫助其獲得低息貸款,同時在控制風險的范圍內(nèi)適當調(diào)低其最低首付款要求甚至直接對購房首付款予以補貼,還可以通過稅收減免等方式提升其支付能力。對于這些低首付、低利率的按揭資產(chǎn),則應當讓銀行(或?qū)iT的政府金融機構(gòu))通過向資本市場發(fā)行MBS,并以政府信用作投資擔保的方式來實現(xiàn)充分融資和分散風險。

  4.2以REITs為核心打通公共租賃住房供應體系

  公共住房的主要發(fā)展方向在于租賃產(chǎn)品,建議構(gòu)建以REITs為核心的投融資體系。地方政府原則上可以低價或無償提供租賃住房建設用地,建設資金可以先期以財政支持或借款方式籌集,建成的公共住房產(chǎn)權(quán)歸屬地方政府,原則上只租不售,打包資產(chǎn)發(fā)行REITs在二級市場再融資。該模式下由于地價較低,資產(chǎn)證券化的收益率要求能得以滿足,亦可有效補充項目資金,降低地方財政負擔。相關(guān)部門宜加快推進REITs相關(guān)稅收安排的政策改革,參照國際通行標準予以適當稅收減免,盡快建立以真REITs為代表的住房金融二級市場。

  5雙循環(huán)發(fā)展格局下房地產(chǎn)金融化趨勢

  伴隨著住房制度改革的步伐,房地產(chǎn)金融也從無到有,逐漸發(fā)展起來。在改善人居品質(zhì)、改變城市面貌上,房地產(chǎn)金融成為重要的支撐力量。在構(gòu)建雙循環(huán)新發(fā)展格局的過程中,必須要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,堅持房地產(chǎn)“住”的屬性,積極培育“房住不炒”的房地產(chǎn)融資環(huán)境,以此推動“房住不炒”的定位真正扎根于房地產(chǎn)業(yè),實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)健發(fā)展。值得注意的是,由于房價長期較快上漲所形成的高杠桿經(jīng)營慣性,家庭房地產(chǎn)投資慣性,房價上漲剛性預期慣性依然持續(xù)。為此,依然需要從金融的角度限制房地產(chǎn)過度消費,抑制房地產(chǎn)投資需求。

  結(jié)束語

  根據(jù)研究結(jié)論,由于各地區(qū)金融發(fā)展水平不同,政府對房價的調(diào)控不可采取“一刀切”的模式,需要“因城施策”才能夠在對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控的同時發(fā)揮其對創(chuàng)新活動的積極影響。一線城市和熱點二線城市可以出臺限購政策抑制房價快速上漲,緩解房價上漲對當?shù)貏?chuàng)新活動的抑制作用,同時也可以減小房價泡沫膨脹而帶來的經(jīng)濟風險。

  參考文獻

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  作者:王勝軍

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