本文摘要:摘要:隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài),創(chuàng)新成為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長的核心動力。根據(jù)《2018年國際知識產(chǎn)權(quán)指數(shù)報告》,我國居民專利申請量占全世界的43.55%,再創(chuàng)歷史新高。政府的積極號召和相關(guān)政策的有效實(shí)施對發(fā)展科技創(chuàng)新、推動經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步前進(jìn)起到了顯著作用。然而
摘要:隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài),創(chuàng)新成為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長的核心動力。根據(jù)《2018年國際知識產(chǎn)權(quán)指數(shù)報告》,我國居民專利申請量占全世界的43.55%,再創(chuàng)歷史新高。政府的積極號召和相關(guān)政策的有效實(shí)施對發(fā)展科技創(chuàng)新、推動經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步前進(jìn)起到了顯著作用。然而,各地過高的房價似乎成為了創(chuàng)新的絆腳石。本文對房地產(chǎn)金融發(fā)展的困境與破解進(jìn)行分析,以供參考。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)金融;發(fā)展的困境;破解
引言
時至今日,雖然我國城鎮(zhèn)化率已達(dá)到60%,但市民化率僅有43%,居住在大城市的人口占比仍然顯著落后。未來十年,在表觀城鎮(zhèn)化率進(jìn)一步向70%邁進(jìn)的過程中,加快市民化進(jìn)程、加速城市集群和大都市圈形成必將成為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的突出特征和重要任務(wù)。這既是推動城市生長水平的一般規(guī)律,也是提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量的必然選擇,不僅有助于釋放中國最大的內(nèi)需組合,更加符合人民對美好生活的向往。
房地產(chǎn)論文范例:房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理研究
1中國房地產(chǎn)金融發(fā)展路徑展望
包括推動以REITs為代表的二級市場工具創(chuàng)設(shè),推動以房地產(chǎn)股權(quán)基金為代表的項(xiàng)目投融資架構(gòu),推動以保險、公募、養(yǎng)老金為代表的長線機(jī)構(gòu)參與股權(quán)投資,進(jìn)而拓展中國房地產(chǎn)行業(yè)的能力、內(nèi)涵與價值邊界,為其長期有效服務(wù)宏觀經(jīng)濟(jì)、服務(wù)中國整體金融和資本市場發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
2金融發(fā)展水平的調(diào)節(jié)作用
根據(jù)上文的分析,在房價上漲對創(chuàng)新活動的影響過程中,金融市場是資金在不同行業(yè)間流動的媒介,扮演著不可或缺的角色。基礎(chǔ)房價上漲通過成本效應(yīng)和替代效應(yīng)對創(chuàng)新活動產(chǎn)生抑制效果,其中成本效應(yīng)為主效應(yīng),替代效應(yīng)為次效應(yīng)。成本效應(yīng)不通過金融市場傳遞,而是通過勞動力市場和商品市場傳遞,因此這種抑制效果幾乎不會隨著金融發(fā)展水平的改變而改變。替代效應(yīng)則部分通過金融市場傳遞,金融市場越完善,這一傳遞過程越快,消耗的成本越低,因此這種促進(jìn)效果會隨著金融發(fā)展水平的提升而變得更加顯著。
但是考慮到成本效應(yīng)產(chǎn)生的抑制效果占主導(dǎo)地位,總的來說,隨著金融水平的進(jìn)步,基礎(chǔ)房價上漲對創(chuàng)新活動的抑制效果呈現(xiàn)出緩解的趨勢,最終抑制水平趨于穩(wěn)定。泡沫上漲對創(chuàng)新活動產(chǎn)生促進(jìn)效果,其中收入效應(yīng)為主效應(yīng),替代效應(yīng)為次效應(yīng)。產(chǎn)生這兩種效應(yīng)的根本原因在于房地產(chǎn)市場的不完全導(dǎo)致價格與價值的大幅度偏移,而金融市場的一個重要作用之一就是調(diào)節(jié)不正常的價格偏移,因此金融發(fā)展水平在這一過程中起到一種負(fù)反饋調(diào)節(jié)的作用,作用途徑包括消除信息的不對稱、建立科學(xué)的資產(chǎn)評估體系、形成效率更高的交易模式等。因此隨著金融水平上升,泡沫上漲對創(chuàng)新活動的促進(jìn)效果呈現(xiàn)出弱化趨勢,并隨著泡沫的消亡最終趨于消失。
3雙循環(huán)背景下銀行等機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)金融上的策略選擇
3.1合理把控債務(wù)率并減少房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)因素
衡量一國債務(wù)率(債務(wù)/GDP)是否過高,以及對經(jīng)濟(jì)是否產(chǎn)生負(fù)面影響,沒有絕對標(biāo)準(zhǔn)。一般認(rèn)為處于合理范圍的債務(wù)有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展,但債務(wù)率過高則可能會對經(jīng)濟(jì)增長與金融穩(wěn)定造成負(fù)面影響。金融危機(jī)以來,我國經(jīng)濟(jì)增長驅(qū)動模式從“貿(mào)易+投資”的雙輪驅(qū)動逐漸轉(zhuǎn)換為投資單極驅(qū)動。經(jīng)濟(jì)增速放緩、債務(wù)型為主體的融資結(jié)構(gòu)導(dǎo)致債務(wù)持續(xù)、加速積累。目前,橫向比較來看,我國總體債務(wù)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家,但在新興市場國家中處于高位?傮w債務(wù)率尚處于可控水平,但邊際增速過快,特別是企業(yè)債務(wù)和政府債務(wù)。近年來兩者雖略有緩解,但個人杠桿率隨著近年來房價的上漲又有所上升。
3.2掌握好房地產(chǎn)投融資規(guī)模和節(jié)奏
房地產(chǎn)開發(fā)類投融資一直是銀行等金融機(jī)構(gòu)對公信貸的重點(diǎn)之一。從央行公布的數(shù)據(jù)來看,2020年二季度,主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款共計(jì)人民幣11.97萬億元,同比增長8.50%,連續(xù)四個季度低于金融機(jī)構(gòu)同期各項(xiàng)貸款余額增速。在此之前的兩年中,房地產(chǎn)貸款增速則高于平均增速,其增速水平與行業(yè)周期趨勢較為相符。從歷史視角看,因受到經(jīng)濟(jì)周期及政策調(diào)控的影響,房地產(chǎn)存在較為明顯的周期性。
本輪調(diào)控自2016年開啟以來,房地產(chǎn)的周期特性逐漸消失,行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的新常態(tài)。在“房住不炒”原則下,中央多次強(qiáng)調(diào)不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的導(dǎo)向也不斷深入。在雙循環(huán)格局下,未來房地產(chǎn)投融資規(guī)模與節(jié)奏應(yīng)與行業(yè)發(fā)展定位相適配,其增速要保持合理,防止在寬松期過快上漲。當(dāng)然,也要重視行業(yè)本身的托底作用,在房價整體平穩(wěn)的前提下,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售的增速水平,做好相應(yīng)的金融資源投放。
4探索創(chuàng)新型的房地產(chǎn)公共金融體制
4.1構(gòu)建差異化的住房信貸支持體系,鼓勵“MBS+按揭保險”
商品房市場發(fā)展的主要方向在于構(gòu)建差異化的住房信貸支持體系,MBS是必選工具。政府應(yīng)打破目前相對單一的住房信貸政策,對不同收入人群采用差異化的按揭貸款利率標(biāo)準(zhǔn)和首付比例要求。對于中低收入家庭,政府可通過信用擔(dān)保、向商業(yè)銀行貼息、直接提供低于市場化利率的政策性貸款等方式幫助其獲得低息貸款,同時在控制風(fēng)險的范圍內(nèi)適當(dāng)調(diào)低其最低首付款要求甚至直接對購房首付款予以補(bǔ)貼,還可以通過稅收減免等方式提升其支付能力。對于這些低首付、低利率的按揭資產(chǎn),則應(yīng)當(dāng)讓銀行(或?qū)iT的政府金融機(jī)構(gòu))通過向資本市場發(fā)行MBS,并以政府信用作投資擔(dān)保的方式來實(shí)現(xiàn)充分融資和分散風(fēng)險。
4.2以REITs為核心打通公共租賃住房供應(yīng)體系
公共住房的主要發(fā)展方向在于租賃產(chǎn)品,建議構(gòu)建以REITs為核心的投融資體系。地方政府原則上可以低價或無償提供租賃住房建設(shè)用地,建設(shè)資金可以先期以財(cái)政支持或借款方式籌集,建成的公共住房產(chǎn)權(quán)歸屬地方政府,原則上只租不售,打包資產(chǎn)發(fā)行REITs在二級市場再融資。該模式下由于地價較低,資產(chǎn)證券化的收益率要求能得以滿足,亦可有效補(bǔ)充項(xiàng)目資金,降低地方財(cái)政負(fù)擔(dān)。相關(guān)部門宜加快推進(jìn)REITs相關(guān)稅收安排的政策改革,參照國際通行標(biāo)準(zhǔn)予以適當(dāng)稅收減免,盡快建立以真REITs為代表的住房金融二級市場。
5雙循環(huán)發(fā)展格局下房地產(chǎn)金融化趨勢
伴隨著住房制度改革的步伐,房地產(chǎn)金融也從無到有,逐漸發(fā)展起來。在改善人居品質(zhì)、改變城市面貌上,房地產(chǎn)金融成為重要的支撐力量。在構(gòu)建雙循環(huán)新發(fā)展格局的過程中,必須要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,堅(jiān)持房地產(chǎn)“住”的屬性,積極培育“房住不炒”的房地產(chǎn)融資環(huán)境,以此推動“房住不炒”的定位真正扎根于房地產(chǎn)業(yè),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)健發(fā)展。值得注意的是,由于房價長期較快上漲所形成的高杠桿經(jīng)營慣性,家庭房地產(chǎn)投資慣性,房價上漲剛性預(yù)期慣性依然持續(xù)。為此,依然需要從金融的角度限制房地產(chǎn)過度消費(fèi),抑制房地產(chǎn)投資需求。
結(jié)束語
根據(jù)研究結(jié)論,由于各地區(qū)金融發(fā)展水平不同,政府對房價的調(diào)控不可采取“一刀切”的模式,需要“因城施策”才能夠在對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的同時發(fā)揮其對創(chuàng)新活動的積極影響。一線城市和熱點(diǎn)二線城市可以出臺限購政策抑制房價快速上漲,緩解房價上漲對當(dāng)?shù)貏?chuàng)新活動的抑制作用,同時也可以減小房價泡沫膨脹而帶來的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。
參考文獻(xiàn)
[1]張麗雅.我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的問題與對策[J].居舍,2019(30):193+53.
[2]葉肖明.淺析房地產(chǎn)金融的風(fēng)險及防范策略[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2019(19):307.
[3]白洋.信貸增長、金融發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)波動解析[J].全國流通經(jīng)濟(jì),2019(23):157-158.
[4]孫平.中國非金融企業(yè)金融化對企業(yè)創(chuàng)新的影響[J].科技進(jìn)步與對策,2018,36(14):85-92.
[5]楊智彬.房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展的建議[J].商訊,2017(17):25-26.
作者:王勝軍
轉(zhuǎn)載請注明來自發(fā)表學(xué)術(shù)論文網(wǎng):http:///jzlw/25520.html