論文淺析論不動產(chǎn)的物權(quán)變動

　　一、不動產(chǎn)物權(quán)變動模式概述

　　不動產(chǎn)物權(quán)變動模式，是指不動產(chǎn)物權(quán)的得喪變更需符合何種法律要件方能發(fā)生效力的規(guī)范模式。雖然各國不動產(chǎn)物權(quán)變動模式各異，但公示原則和公信原則始終是各國不動產(chǎn)物權(quán)變動模式遵循的基本原則。

　　(一)國外立法模式

　　1. 以德國民法典為代表，以薩維尼物權(quán)行為為基礎(chǔ)理論，形成了形式主義的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式。該模式認(rèn)為在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，當(dāng)事人之間達(dá)成的不動產(chǎn)交易合同僅使雙方發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不動產(chǎn)物權(quán)必須經(jīng)過登記方能發(fā)生物權(quán)變動效力。經(jīng)過登記后的物權(quán)行為即使債權(quán)契約無效，買受人仍可享有對不動產(chǎn)的所有權(quán)，也就是債權(quán)行為與物權(quán)行為彼此獨(dú)立，互不影響。

　　2. 以法國民法典為代表，實(shí)行意思主義的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式。《法國民法典》規(guī)定：當(dāng)事人雙方就標(biāo)的物及其價(jià)金相互同意時(shí)，即使標(biāo)的物、價(jià)金尚未交付，買賣即告成立，標(biāo)的物所有權(quán)即依法由出賣人轉(zhuǎn)移于買受人。因此，此種立法模式認(rèn)為不動產(chǎn)物權(quán)全憑當(dāng)事人的債權(quán)意思而發(fā)生變動，無須以登記作為其成立或生效的要件。

　　3. 以《瑞士民法典》和《奧地利民法典》為代表，實(shí)行折中主義的物權(quán)變動模式。該立法模式一方面將登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，另一方面認(rèn)為如果不動產(chǎn)交易債權(quán)合同不具有法律效力，那么物權(quán)變動行為原則上也是無效的。

　　(二)我國的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式

　　我國法律雖未明確不動產(chǎn)物權(quán)變動模式，但學(xué)界一般認(rèn)為我國不動產(chǎn)的物權(quán)變動更偏向于折中主義模式。不動產(chǎn)物權(quán)變動并非當(dāng)事人合意的直接效果，即當(dāng)事人的合意只能發(fā)生債權(quán)效力。要實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)的物權(quán)變動效果，必須要通過登記這種特定的公示形式方能實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)變動未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。因此可看出我國不動產(chǎn)物權(quán)登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，同時(shí)也是不動產(chǎn)物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護(hù)的法律依據(jù)。

　　(三)不動產(chǎn)物權(quán)變動模式下的公示原則和公信原則

　　公示原則是指物權(quán)變動必須要通過一定的可從外部查知的方式表現(xiàn)出來。如果沒有通過公示將物權(quán)變動表現(xiàn)出來，那么該變動就很容易給第三人帶來損害，影響公平合理的交易秩序。根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，登記是我國不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法，即不動產(chǎn)物權(quán)變動必須在專門的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行法定登記。這在很大程度上可保證第三人通過法定登記了解物權(quán)變動的事實(shí)，對維護(hù)不動產(chǎn)交易安全具有積極的意義。

　　公信原則是指當(dāng)事人信賴公示的正確性而為一定行為，即使物權(quán)狀態(tài)與真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)不相符合，也不能對物權(quán)變動效力產(chǎn)生影響。因此記載于不動產(chǎn)登記簿上的人被推定為該不動產(chǎn)的權(quán)利人，凡善意信賴登記的表象而受讓不動產(chǎn)所有權(quán)的，即使不動產(chǎn)登記存在瑕疵，善意受讓人的權(quán)利仍可得到法律的保護(hù)。

　　公示原則的作用是使人“知”，公信原則的作用是使人“信”，如果當(dāng)事人進(jìn)行房屋買賣交易，但卻未進(jìn)行過戶登記，在法律上并不承認(rèn)發(fā)生了不動產(chǎn)物權(quán)變動效力;如果當(dāng)事人已經(jīng)在形式上進(jìn)行了過戶登記，但因臨時(shí)改變讓與的意思表示而未發(fā)生買賣行為，在法律上卻仍然承認(rèn)發(fā)生了物權(quán)變動效力。

　　二、不動產(chǎn)物權(quán)登記制度

　　不動產(chǎn)物權(quán)登記，是指經(jīng)登記人申請，國家有關(guān)登記部門將有關(guān)不動產(chǎn)的物權(quán)變動事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿上的事實(shí)。不動產(chǎn)物權(quán)登記具有公示力強(qiáng)、規(guī)范度高、查閱方便等特點(diǎn)，因此在不動產(chǎn)物權(quán)變動中具有重要的作用。

　　(一)不動產(chǎn)登記制度的物權(quán)效力

　　不動產(chǎn)登記制度具有一定的物權(quán)效力，不動產(chǎn)權(quán)利經(jīng)過登記被賦予了法律效力，受到國家的確認(rèn)和保護(hù)，可以對抗權(quán)利人以外的不特定主體的侵犯。由于各國法律實(shí)踐和社會發(fā)展不同，其對不動產(chǎn)物權(quán)登記制度物權(quán)效力的規(guī)范也不盡相同，主要分為登記要件主義、登記對抗主義、地券交付主義三種模式。

　　而我國在不動產(chǎn)登記物權(quán)效力方面尚未形成完善統(tǒng)一的模式，現(xiàn)行《物權(quán)法》對不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力采用登記要件模式和登記對抗模式相結(jié)合的原則。我國堅(jiān)持登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動的效力。在不動產(chǎn)物權(quán)變動對第三人效力的問題上，我國堅(jiān)持非經(jīng)登記不得對抗第三人的原則。

　　(二)不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

　　國外立法體例大多規(guī)定在一國之內(nèi)或一個(gè)統(tǒng)一的司法區(qū)域內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一的不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)登記，這樣可起到管理交易信息、維護(hù)交易秩序等作用。如英國由政府下屬的管理全國的土地管理局負(fù)責(zé)土地登記事務(wù)，德國把地方法院下屬的土地登記局作為不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。

　　目前我國除上海、廣州等少數(shù)地區(qū)外，多數(shù)地區(qū)仍實(shí)行分散的不動產(chǎn)登記制度，主要由不動產(chǎn)所在地縣級以上政府登記部門負(fù)責(zé)。有些地方房屋和土地分別由房產(chǎn)和土地管理部門進(jìn)行管理和登記;有些地方房屋和土地雖然實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一，但在管理機(jī)構(gòu)合并前，房屋和土地登記機(jī)構(gòu)分別進(jìn)行了房屋登記和土地登記，由于整合信息有較大難度，因此仍采用房屋和土地分別登記制。

　　不動產(chǎn)分散登記模式具有諸多弊端：第一，登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，容易造成各登記部門職責(zé)不明，協(xié)調(diào)工作困難遲緩，受各自利益的驅(qū)動，部門之間容易出現(xiàn)扯皮鬧矛盾的情況;第二，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的分散無形中增加了不動產(chǎn)權(quán)利人的負(fù)擔(dān)，針對一項(xiàng)不動產(chǎn)可能需要去很多部門進(jìn)行分別登記，妨害了不動產(chǎn)物權(quán)交易秩序的順利、快捷發(fā)展;第三，不動產(chǎn)交易當(dāng)事人在分散登記模式下獲取信息相對困難，其必須到不同的不動產(chǎn)登記部門方能全面掌握不動產(chǎn)的交易信息，給當(dāng)事人造成了極大地不便。

　　正是介于不動產(chǎn)分散登記的諸多弊端，我國正逐步嘗試進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制。由國土資源部門作為不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，通過統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺等信息，從而整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，以期推動不動產(chǎn)登記制度的良性發(fā)展。

　　(三)不動產(chǎn)登記賠償制度

　　不動產(chǎn)登記賠償，是指因不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤，即登記的權(quán)利狀況與真實(shí)狀況不一致，導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利人或善意第三人權(quán)利受損時(shí)，由相關(guān)主體進(jìn)行賠償。采用不同的不動產(chǎn)登記模式的國家在不動產(chǎn)賠償方面也有所不同，德國的賠償制度分為國家賠償和公證員職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)兩個(gè)部分，而法國則根據(jù)過錯(cuò)責(zé)任由不同主體進(jìn)行賠償，登記員只對其登記過錯(cuò)給他人造成的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)我國《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)登記錯(cuò)誤給權(quán)利人或第三人造成損害的賠償責(zé)任。但由于法律并未明確規(guī)定具體的不動產(chǎn)賠償程序和賠償費(fèi)用來源，因此關(guān)于不動產(chǎn)的賠償規(guī)定在實(shí)踐中并未得到很好地適用。

　　三、不動產(chǎn)交易合同與不動產(chǎn)物權(quán)變動的關(guān)系

　　(一)我國立法現(xiàn)狀

　　《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。因此不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移不僅需要雙方簽訂書面協(xié)議，而且須辦理登記手續(xù)后方可發(fā)生物權(quán)變動效力。如僅有雙方書面協(xié)議，即使已交付給買受人不動產(chǎn)，也不能發(fā)生物權(quán)變動效力。

　　不動產(chǎn)交易合同基于出賣人和買受人轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合意而訂立，并不必然和登記效力聯(lián)系在一起。登記不是針對合同的行為，而是針對物權(quán)變動所采取的公示方法，因此如果未去辦理登記的當(dāng)事人就物權(quán)變動達(dá)成交易合同，則此合同在法律上仍具有效力。

　　(二)不動產(chǎn)交易合同糾紛的處理

　　1. 當(dāng)不動產(chǎn)交易合同不具有《民法通則》中規(guī)定的民事法律行為的成立要件而當(dāng)然無效時(shí)，應(yīng)將不動產(chǎn)予以返還，造成損失的，由過錯(cuò)方承擔(dān)責(zé)任;雙方惡意串通，損害國家、集體利益的，應(yīng)追繳所得不動產(chǎn)，收歸國家、集體所有;損害他人利益的應(yīng)給予賠償。

　　2. 當(dāng)不動產(chǎn)交易合同符合法律規(guī)定應(yīng)認(rèn)定為合法有效時(shí)，若未辦理過戶登記的不動產(chǎn)被賣給已辦理過戶登記的第三方時(shí)，合同違約一方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。當(dāng)事人雙方訂立買賣合同后，合同就已生效，如果未辦理登記手續(xù)，從法律上看房屋所有權(quán)并未發(fā)生移轉(zhuǎn)，但買受人基于有效合同而享有的占有權(quán)依然受到法律保護(hù)。因此當(dāng)合同一方當(dāng)事人發(fā)生違約行為時(shí)，應(yīng)賠償另一方損失，或辦理不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記。

　　四、對我國不動產(chǎn)物權(quán)變動制度的建構(gòu)與思考

　　(一)制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)法

　　我國目前關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律規(guī)制不甚統(tǒng)一，法律和部門規(guī)章、地方性法規(guī)之間存在不少沖突和矛盾，這對正確適用不動產(chǎn)物權(quán)變動制度非常不利。因此需制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)法，加強(qiáng)程序規(guī)則的修訂完善，使不動產(chǎn)物權(quán)變動的規(guī)則和原則具體化、規(guī)范化、科學(xué)化，有利于更好地保障權(quán)利人利益，更好地維護(hù)不動產(chǎn)的交易安全。

　　(二)豐富不動產(chǎn)統(tǒng)一登記規(guī)定

　　雖然我國已確定以國土資源部門為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，但對登記程序、職責(zé)整合、信息查詢等規(guī)定尚不完善。因此應(yīng)不斷豐富統(tǒng)一登記的具體規(guī)定，通過制定規(guī)范化的不動產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)，將不動產(chǎn)“多頭登記”的相關(guān)信息進(jìn)行全面整合。同時(shí)還要確立完善的不動產(chǎn)信息查詢機(jī)制，公民可對不動產(chǎn)登記信息進(jìn)行全面、快捷地查詢，從而實(shí)現(xiàn)對不動產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)的有效管理。

　　(三)完善不動產(chǎn)登記賠償制度

　　我國現(xiàn)行法律對不動產(chǎn)登記賠償規(guī)定過于原則抽象，在具體實(shí)踐中很難操作，這必然導(dǎo)致實(shí)務(wù)中產(chǎn)生較多的法律糾紛。因此需進(jìn)一步完善賠償制度，將國家財(cái)政資金引入不動產(chǎn)登記賠償機(jī)制中來。同時(shí)可嘗試在登記機(jī)關(guān)內(nèi)部建立專門的不動產(chǎn)登記賠償部門，設(shè)立專門的賠償基金，規(guī)范賠償受理程序，從而更好地維護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的利益。

　　五、結(jié)語

　　不動產(chǎn)規(guī)制管理是關(guān)乎國計(jì)民生的一項(xiàng)重要任務(wù)。我國要建構(gòu)完善科學(xué)的不動產(chǎn)物權(quán)變動制度，就應(yīng)采百家之長，兼收并蓄，汲取各國立法體例的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)也應(yīng)結(jié)合我國國情，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷變化推動不動產(chǎn)法律制度的建構(gòu)與完善，使之更好地服務(wù)于我國經(jīng)濟(jì)社會的健康發(fā)展。

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